张元端 中国房地产及住宅研究会常务副会长

　　2006（博鳌）房地产论坛7月4日在海南博鳌拉开帷幕，本次大会的主题是“转型年代的中国房地产”，焦点网将进行全程直播。

  　刚才主持人把我吹捧了一通，其实我的研究工作很肤浅，借此机会呼吁一下，完善、建立住房保障体系是当前宏观调控当务之急。一是住房体系是解决住房问题是不是所有人都有认识，有所认识都是基于某种功利考虑，不是认真的对待。现在住房发展和住房保障体系建立起来，房地产方面的有关问题才可以迎刃而解，住房的困难才能解决。所以，建立住房保障体系是当前的当务之急。

　　2005年，全国250个地级以上的城市，仍然有70%的城市没有完全实施廉租房，保障面不到4%，经济适用住房开发投资连续出现了负增长。在注册开发比重也逐年下降，目前，经济适用房开发只占商品住宅投资的5%，有很多同志担心，经济适用房实施以后，会不会冲击我们的商品房的市场。从5%这个数字里面可以看一看，会不会冲击，只有5%。同时，为经济适用房管理上的特殊问题，比如保障对象的界定，退出机制的建立，稳定资金渠道的确定等等。也没有下功夫去认真解决。以至于有些同志对经济适用房制度产生了怀疑，产生了疑问，为什么产生疑问，由于经济适用房管理上存在许多不完善的地方。因此必须万反复强调、呼吁加强住房保障系统的问题。可以相信，住房保障制度完善以后，房地产业发展中，包括房价在内的许多矛盾就能迎刃而解。

　　下面我要讲五点：第一，充分认识建立住房保障体制的重要性和紧迫性，把城市建设中搞花架子工程的钱省下来，去搞住房保障。从上个世纪80年代开始的，我国住房制度的改革，其根本目的是针对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策。给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。建立适应不同收入水平居民支付能力，分层次的住房保障体系。在计划经济下，我们住房保障体制在城市里面基本上是一种全民保障型。就是与低工资而且工资差别不大的状况相对对应。由国家建设住宅，用低租金提供给居民。就是住房的收入分配。从这些结果来看，实际上只有一部分机关和有实力的大中国有企业盖房子分配给职工，而且因为国家财政有限，每年建造可供分配的住宅数量很小，因此居住水平提高很慢，全国人居面积很低。也就是说，我们在计划经济下，相当一部分家庭的住房实际上是没有得到保障的。市场经济下，转型以后由于收入拉开了差距，并通过房改把实物分配变成了货币分配，中等偏上的家庭有条件到市场上购买商品房，因此，市场经济下的住房保障政策，主要是保障最低收入和低收入、中等片下的家庭，可以成为低收入的家庭保障型，住宅商品化以后，建立住房保障制度是必须的配套措施。可惜这个配套措施，现在建立得不好。

　　世界各国的实践证明，解决住房问题，不能完全走市场化的道路，政府必须介入住房问题，不是进入市场化之后，所有的都推给市场是不对的。政府介入住房的重心是解决中低收入的住房者。很多城市在各种创建的名目下，搞了一些花架子工程，搞了一些文章，应该把这些钱省下来，用在解决老百姓的基本保障，住房保障上来。

　　第二个问题，正确处理发展房地产业和解决住房问题的关系。这个问题在致辞的时候已经提到过。发展房地产业与解决住房问题是既也区别又有联系的两个概念。但是目前非常遗憾。作为一个产业，将投入产出关系，将供求关系，将产业对国民经济的贡献等等。一句话房地产业要讲经济效益。

　　因此，我们国家在行政管理上设立了房地产业的管理部门，负责制订房地产业的发展制度，也设立了住房改革部门制订住房的制度。从法律上有房地产管理法又要有住宅法。1988年刚做房地产工作时，就讲《住宅法》。通过房改，当时还不具备制订《住宅法》的条件，后来就成立了《城市房地产管理法》。这是区别，再说联系。房地产产品包括了住宅和非住宅两大类。目前，商品住宅投资占了房地产开发投资的70%左右，可以说，住宅是房地产开发的主体部分。住宅市场是房地产市场的主体部分。当前，政府对房地产市场的调节和干预，主要的目的是住宅市场，不仅要纠正住宅市场的缺陷，确保住宅市场的供需平衡。而更重要的是：实现住房公平及运用再分配的手段,通过住房政策和制度,缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平的差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。

　　发展房地产业和解决住房问题，应当是一致的、统一的，如果处理不好，也会产生矛盾，甚至会互相影响，比如说有部分城市房价、地价上涨过快，商品住宅供应结构不合理等等。就影响到住房问题的解决。有的人有好几套房，有的人没有房子。反过来说，在解决住房问题上，存在的消费模式干预、消费需求超前，梯度消费意识淡薄，也给住房制度矛盾带来了很大的压力。城市政府应该充分认识到发展房地产业和解决住房的区别和联系，权衡利弊，适时调节，及时化解二者之间的矛盾，达到二者的统一。

　　昨天有专家说要消除政府对房地产业的依赖，现在政府对房地产财政方面的依赖很大。主要依赖房地产发展取得财政的支持，所以对房地产的政策肯定是不恰当的,要求和政策是不恰当的。

　　第二个问题，当前房地产调控政策还在继续的深化和细化。他因此同时包括：第一,对房地产市场的调控，比如投资规模、产品结构、出售价格、市场分配等等。另外一方面就是要完善住房制度，包括完善住房的供应政策和分配政策。从住房供应政策来说，重视解决住宅的建设标准，住宅的产品结构等等。从住房的分配政策来看，最终要建立起三个两条腿走路的机制。第一个两条腿走路就是市场性分配和社会保障性的分配。当前，由于社会保障机制不完善，所以住房社会保障方面的问题,也要市场来解决是不可能的。好比是城市交通，本来是行人走行人道，车子走车行道，各行其道，现在人和车都挤到一条道上。势必造成交通混乱。由于住房保障制度不完善，住房都要市场去解决，一方面巨大的住房需求刺激了房价的上涨，另一方面，中低收入者，承受不了，高收入者才能承受，就增加了房价的复杂性。从这个意义上说，住房保障制度不完善，也是房价上涨过快的原因，住房制度保障不健全，所有的住房问题都到市场上解决，市场的需求空前的膨胀，促使房价上涨。第二，要形成买房和租房两条腿走路的机制。买房几乎成为所有住房的唯一的措施。这也是矛盾。第三，新房市场和旧房市场两条腿走路。使购房者根据自己的支付能力选择买新房起来买旧房，以缓解新房市场的压力。这样三个两条腿机制建立起来之后，就可以做到住房消费的梯度化和消费模式的多样化。有步骤的解决全社会的住房问题。

　　因此，完善低收入家庭住房体系是当前宏观调控的关键，是当前宏观调控中的当务之急。

　　第三，要认真研究和借鉴国外的成功经验，纵观发达国家和地区的经验，他们社会保障性住房的共同特点是政府制订计划，直接或间接的参与，主要由以下三种方式：1、政府直接建房的方式。政府建房是通过设立专门的机构，提供运营资金，这种方式在住房缺乏的情况下，更受政府的重视。比如说英国设立了政府住房公司，负责中央政府住房投资的分配，住房资金由中央政府公共开支，每年政府投资在住房总额度的比重是22%-35%左右。到1986年，除了撒切尔政府向居民投放了100套公房以外，1986年英国也进行了住房制度的改革。政府拥有600万套的公房，占住房总量的26.7%。新加坡社会发展局负责公共住屋的家庭，发放政府的抵押贷款，建设与代换基金全全部来自政府，亏损在政府中解决。1993年新加坡政府一共建成住房66套，就是公共祖屋，占全部人口87.6%的居民住进了政府提供的住屋。香港地区在1973年提供了房屋委员会,以及设施机构房屋署，负责公共住房的建设和管理，房委会的资金投入主要是政府的土地收入和政府的免息贷款，全香港49%的人居住在政府建造的住房当中，政府建房依靠收入划分界限。租金和住户的不到20%，不到成本费用的50%。新加坡公共租屋的占收入的40%-45% 。香港的租金水平大约是同类房屋市场租金的29%。占租户家庭的7%-15%。

　　第二个模式政府间接参与模式，就是政府提供优惠贷款，实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本的租房,法国政府为低租金的租屋提供长期的低息贷款,期限45年.商业是贷款利息是5%，所以他的利息很低。

　　第三对住房承租人补贴和出租人减税的方式。

　　下面我对住房的保障体系有一些看法。1、在住房短缺和政府资金短少的矛盾下，应该政府积极调动各个方面的措施，缓解矛盾。从我国目前来看，为了加强政府的控制，应由政府设立专门的机构,解决经济适用房和廉租房。

　　2、加强住房的行政管理机构，1988年前，建设部是住宅局，把住宅改为房地产司，现在将二者合在一起了。应该设立专门的住房保障开发机构。大部分国家都设立了隶属于政府的专门的开发机构。房屋的租售价格由政府根本成本来定，因此我们国家政府也应该建立专门的保障廉租房的机制。

　　3、应技术制订住房发展计划和相关法定，几乎所有的国家都制订了相关的住房制度。有些国家制订了住宅法律。日本有供应住宅法。我国也应该抓紧制订住宅法。耽误时间，谢谢大家！

(责任编辑：王燕)