调控"组合拳"令投资者紧急转向

　　忍痛割肉 由售转租 转移战场

　　本报记者 李佳鹏

　　在调控"组合拳"的影响下，房产投资者原有的投资节奏被彻底打乱。于是，忍痛割肉、由售转租、转移战场等方式成为投资者应对房产新政的主要方法。

　　"一石激起千层浪"，用这句话来形容今年房产新政的出台一点也不为过。在调控"组合拳"的影响下，房产投资者原有的投资节奏被彻底打乱。于是，忍痛割肉、由售转租、转移战场等方式成为投资者应对房产新政的主要方法。

　　"与去年调控相比，今年的'国十五条'将营业税的征收时间从两年延长到了五年，这一点对房地产投资者的打击无疑是最大的。"戴德梁行董事王晨告诉记者，对住房转让征收5.5%的营业税，不仅直接使投资者经济收入减少，更重要的是打击了投资者的信心。此外，造成投资者成本增加。以前可能会在两年或两年内就可以得到的投资回报，现在需要更长的时间才能收回，这就直接增加了投资者资金的投入并且延长了投资周期,同时，增加了投资风险性。

　　正是由于预见到了风险，京沪等地的投资者开始谋求新的出路，忍痛抛盘、转为长线投资和转移阵地等行为开始频频上演。

　　在上海拥有多处房产的投资者张女士开始四处寻找买家。她说，眼看好几套房产就要熬过两年营业税期限了，谁知又遇"五年新政"的出台，5.5%的营业税看来是逃不过去了，还不如早点出手。

　　和张女士急于割肉抛盘的想法不同，目前在北京还有两套房产没有出手的李先生表示，他现在根本不想卖房子的事了。他告诉记者，由于前两年北京的房价基数相对不高，所以他加入了投资大军。在新政策出台后，李先生未满五年的房产转让时需要加征营业税，同时由于市场观望气氛较浓，急于脱手的房产也不能卖出合理的价位，经权衡利弊，李先生放弃了马上抛售的计划。"出售不理想，只好转向租赁市场。"李先生说。

　　记者了解到，与张女士和李先生一样，面临"进退两难"境地的投资者并不在少数，大多数的投资者似乎更愿意选择转战长线投资或转移投资领域，而不是忍痛割肉，根据搜房网与"链家地产"进行的调查显示，有近四成业主考虑"由售转租"。

　　上海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣说，继去年"国八条"之后，国家又针对投资者出台了较为严厉的政策，其中营业税征收时限的延长，对于短线投资者来说，具有较大的杀伤力。在此情况下，有近50%的投资者从以往的短线持有被动地转向长期租赁。这样既可以增收租金，缓解还贷压力，还可以长线预期未来升值空间。

　　胡欣指出，急于割肉抛盘的投资者并不多，仅占投资者总量的1%左右。他说，更多的投资者选择将营业税增加的成本转嫁给买房的消费者，因为业内人士普遍认为，类似于上海这样的区域，房价不可能出现大幅下跌，经过去年的调整，未来走势依然看好。

　　对于尚未进入楼市的投资者，胡欣说，由于当前楼市的不确定性因素增加，因此，一些原本打算进入楼市"淘金"的人开始转移战场，比如将投资目标锁定股市，这从沪深股市近一阶段的走势可以看出一些苗头，同时，还有一些投资者开始暂别住宅市场而转战商业房产和酒店类物业。

　　来自温州的投资者王先生就向记者表达了转移投资阵地的想法，他说，股市这么好，楼市这么闹，他现在根本不再想投资房产的事了。

　　业内人士认为，投资者在房产新政下呈现多种"表情"实属情理之中，因为投资者在承受政策层面压力的同时，还在承受着巨大的成本压力。他说，投资多套房产的投资者每月都要向银行缴纳数万元的贷款本息。即使房子每天都在涨，若没出手，涨得再高也仅是"纸上富贵"。同时，多数投资者购买的都是高档住宅，物业管理费用昂贵，每平方米差不多需缴纳三元左右，多套房产加起来，这也是一笔不小的费用。

　　针对现实情况，胡欣给投资者提出了两条建议。他说，一方面，摸清政府政策至关重要，了解政府政策有利于投资者综合掌握投资房产的时机和火候。另一方面，投资房产的心态也很重要，一些小的投资者不要过分高估自己的能力，要理性对待财富增长。

(责任编辑：魏喆)