来源：《新青年·权衡》杂志　作者：岑科

　　◆在整个房地产市场，价格上升是由需求增加与供给减少同时造成的。如果没有土地紧缩政策，房价同样会上涨，但上涨的幅度不会如此之大。

　　◆在不断增长的购房需求中，既包括居住需求，又包括投资需求。所谓“非理性”的炒房行为，其实是经济中存在某种扭曲的反映。

　　◆如果不从根本上解决财政资源分配扭曲、企业投资环境不公、人民币汇率僵化三大问题，并及时推进土地制度改革，中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将持续高涨。

　　自2004年的宏观调控以来，房价上涨成为中国经济中最受关注的问题之一。一方面，它关系到广大民众的生活状况，另一方面，它牵动着宏观调控的政策走向。2005年5月，由于房价涨势迅猛，国务院七部委发布通知，对房价上涨提出调控意见，并把房价问题提高到政治高度。但在一年之后，房价并未得到控制。于是九部委联合文件再次出台，目标依然指向房价，措施也更加严厉。

　　以中国政府对社会资源的掌控能力，对房价问题如此重视，却长时间未能解决，足见其复杂性。但越是复杂的问题，越需要简洁的分析工具，否则就难以找到问题的症结。如果不针对问题的症结，出台再多政策也无济于事。鉴于此，本文将从经济学的基本原理出发，探究供求关系背后影响房价的主要因素，为解决房价问题提供参考。

　　土地供给对房价的影响

　　2005年，随着房价问题的升温，一种有影响的观点“地荒论”逐渐广为人知。这种观点认为，2004年后的房价猛涨的原因是宏观经济调控，政府对土地审批严格控制，导致房地产用地供应不足。而国土资源管理部门对此坚决反驳。国土资源部2005年3月发布统计称，2004年全国土地招拍挂总数比上年增长1.2%；全国土地购置面积比上年同期增长5.9%。“开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩，根本不存在某些利益集团所说的‘地荒论’。”国土资源部副部长鹿心社如此表态。

　　针对上述说法，来看一个问题：土地供应量的增加，是否意味着土地“供给”的增加？这是从经济学角度分析房价的一个关键。

　　举例说，当夏天来临的时候，空调的销售量会高于其他季节。原因是天气炎热，人们对空调的需求增加，使空调销售更加容易。这时候，我们不能说空调的“供给”增加，而只能说空调的“供给量”增加。在经济学的价格模型中，它表现为需求曲线向右移动，交易量增加，价格上升；但供给曲线并没有改变（如下图所示）。

　　这里可以看出供给和供给量的区别。所谓供给，是在一定的技术或制度条件下提供某种产品的可能性，这种可能性随着技术或制度条件的变化而变化。而供给量，是在既定技术或制度条件下市场交易的发生量，这种发生量随着需求的增加而增加，随着需求下降而减少。在价格模型中，“供给”对应的是整条供给曲线，而“供给量”则是供给曲线上的一个点。在现实中，供给变动意味着供给的技术、制度条件发生变化，而供给量的变化意味着购买者对商品的偏好或购买能力发生了变化。

　　有了这样的区分，就不难理解，市场上完全可能出现供给减少、而供给量增加的情况。正如2004年以来的土地市场：一方面，由于宏观调控，政府对土地出让严格控制，甚至要求暂停土地审批—这从根本上改变了土地供应的制度环境，使得土地供给减少；另一方面，由于市场上对土地的需求不断增加，土地的供给量仍在增加，而且价格也随之上升（如右图所示）。

　　这里隐含的推论是：在整个房地产市场，价格上升是由需求增加与供给减少同时造成的。如果没有土地紧缩政策，房价同样会上涨，但上涨的幅度不会如此之大。而在需求增长异常迅猛的情况下，要想抑制房价上涨，必须大幅度增加房地产生产要素及其产品的供给。这需要改变房地产市场的技术或制度环境，使其生产要素更容易得到，或降低住房的生产、交易成本，使其供给曲线在价格模型中向右移动。

　　我们可以举一些例子来说明房地产市场的供给增加机制。例如，有人发明了一种“悬浮住房”技术，该技术可以使住房像气球一样漂浮在空中，需要时打开，不需要时折叠起来，放在口袋里—如果有这样的技术，就会增加住房的供给，降低住房的价格。再如，未来社会的网络应用水平大大提高，办公和商务活动不需见面就能完成，而且建筑技术也大大完善，那么社会用于修建住房的土地，就可以延伸到原来不可能到达的区域，如青藏高原、塔里木盆地等，这就意味着房地产市场的土地供给增加。

　　如果有一天，中国的土地产权制度发生改变，土地由国家所有变为个人所有，那么，在农业用地转为开发用地的过程中，个人出让土地的要价底线，一定低于目前政府的要价底线；或者说，假如面临同样的出价，个人出让土地的意愿会高于政府—这也意味着土地供给的增加。当然，这只是一种前景，现在看起来还很遥远。

　　从现实状况看，国土资源的管理者似乎并未看到“供给”和“供给量”的区别。一方面，他们对房价上涨表示担忧，另一方面，却坚持严控土地转让的政策方针。2004年，国土资源部部长孙文盛总结，国土资源部运用土地政策参与宏观调控，“牢牢把紧土地供应的闸门不松手。”2005年，该部的工作要点指出，要严格执行土地管理法规和供地政策，对建设用地“从严从紧”审批。2006年，国土资源部的全年土地利用计划确定，全国将继续坚持从严从紧的用地原则，用地总量维持在上一年的水平。

　　在这样的政策背景下，土地供给不可能对房价产生抑制的效果。相反，由于人们对住房需求的不断增长，导致房价上涨，促使开发商更加积极地竞购土地，从而拉高了地价。这是过去数年内房地产价格迅速高涨的主要原因，也是误导人们认为土地供给不会影响房价的主要现象。

　　需求剧增反映的扭曲

　　房价上涨的另一面是需求增加，在不断增长的购房需求中，既包括居住需求，又包括投资需求，这是理解中国房地产问题的关键。我们可以从一组数字来看房价上涨的内在逻辑：近年来，高校毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8％，来自县、镇和农村的毕业生也有约70％选择在大中城市就业；而在京、沪、津、鲁、苏、浙、闽、粤８个经济较发达地区就业的毕业生，占了总数的57.6％。这反映了整个中国人口流动和城市化发展的取向。

　　在大量人口从农村及中小城镇流向少数大城市的情况下，这些城市的房价上涨是不可避免的。很多人认为，炒房是房价上涨的主要原因。但实际上，如果市场中不存在价格上升的客观趋势，炒房者就不会把资金投入这个市场。如果逆势而行，最终一定会赔本，没有人会故意那么做。而顺势而行的炒房投资，一方面给城市的住房建设提供了资金，另一方面迅速把各地的住房供求形势揭示出来，起到了提前反映其房地产价值的作用。

　　所谓“非理性”的炒房行为，其实是经济中存在某种扭曲的反映。例如，在炒房投资中，大量资金集中于北京、上海、深圳等重点城市，似乎不太正常。但追根究底，这些资金还是冲着巨大的人口流入及房价上升趋势而来的。

　　一份由“前程无忧”网发布的《2006全国毕业生就业调查报告》显示，2006年的毕业生中有53.6%选取了上海、北京和广东三个地区中的两个作为最愿意工作的地区—这很能说明问题。如果单从就业竞争和房价负担来看，没有人愿意到这些地方工作；但是，如果从政府投入的财政资源以及由此形成的公共福利来看，这些城市对全国的流动人口具有巨大的吸引力。这也是炒房者源源不断将资金投入其中的根本原因。

　　不断升级的炒房现象还反映出投资体制的扭曲。不管是实力雄厚的“温州炒房团”，还是略有积蓄的普通市民，都倾向于把个人储蓄用于购房，结果在大中城市，一个家庭拥有多套住房的情况越来越多。从价格泡沫的形成机理看，这是危险的。但从整个经济的投资环境来看，却很容易理解。

　　根据国家统计局2006年4月发布的一项调查，在过去10个月中，我国经济出现企业效益大幅度下滑现象。例如钢铁行业利润增幅仅11.２％，同比回落52.２个百分点；水泥行业利润同比下降60.６％；汽车行业实现利润同比下降36.７％，亏损企业亏损额增长86.２％。该调查的结论是：钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问题突出，水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在着产能过剩的问题。

　　“产能过剩”是一个有政策含义的说法。熟悉中国经济运作的人都知道，一旦国家统计部门对某些行业作出产能过剩的判断，就意味着这些行业要加强投资审批，严禁资金进入。而在国家统计目录之外的行业，如家电、服装、生活用品等，往往是民营资本为主、自由竞争的产业，这些产业的特点是资金饱和度高、行业利润率低。所以，在大量的民间资本投靠无门、股票市场又存在根本性制度缺陷的情况下，房地产市场就成为这些资金的最佳出路。

　　在投入房地产市场的资金中，还有很多来自国外。以上海为例，根据央行的调查，2003年初外资占上海全部购房资金的比例为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元。典型的案例包括：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦，摩根士丹利32亿元收购明天广场等。这些竞购为房地产市场火上浇油，并通过示范效应吸引更多的资金加入炒房的行列。

　　毫不奇怪，当外国投资者认为人民币汇率被严重低估、并将不可避免地走向升值的时候，他们会尽一切可能购买中国的资产—包括房地产。中国的外汇储备持续增长，说明央行在不断吸纳外汇市场上的美元，以维持人民币对美元的汇率。但这种操作不可能永远持续下去。因为吸纳美元需要增发人民币，这些人民币必须通过央行票据予以回收，否则将造成通货膨胀。而央行发行票据必须支付管理成本和利息，这是央行保持汇率不变的代价，也是投资者认为人民币汇率不可能长久维持的原因。

　　房地产政策未对症下药

　　综上所述，可以看到，无论是2005年的七部委房产“新政”，还是2006年的九部委房价调控，都没有触及房价问题的根本。

　　在2005年的七部委调控中，主要提出打击炒卖土地、禁止开发商囤积土地、限制投机购房等政策。具体措施包括：对购买住房不足两年的转让者征收交易税，购房采用实名制，禁止期房转让等。但事实证明，这些措施并没有达到稳定房价的目的。

　　以土地政策为例，表面上看，倒卖土地推高了地价，也提高了房价。但追根究底，开发商之所以囤积土地，或通过倒卖土地获利，是因为土地的供给相对需求非常紧缺。如果政府增加供地，土地价格被抑制，就不会有人死抱着土地不放。换句话说，囤积土地的行为只反映了土地供应紧张的前景，而不是房价上涨的原因。打击囤地，当然可以逼迫开发商启用土地。但房地产市场现阶段的用地增多，就意味着将来的用地减少，房地产价格走势不会因此改变。

　　再如，对房屋转卖征收交易税，表面上能增加炒房投资的成本，减少炒房现象。但在购房需求异常旺盛的情况下，这些成本很容易被被转嫁到购房者头上，而不会影响售房者的投资收益和投资积极性—市场上已经有很多这样的例证。所有这些，都使得调控政策成为治标不治本的安慰剂。但管理部门似乎并未意识到这一点。2006年5月底九部委联合推出的调控政策，基本思路没有变，只是加大了“用药量”。

　　前面已经指出，近年来房价上涨的主要原因是需求剧增，其中包括居住需求，也包括投资需求。此次九部委调控的核心内容是把土地供应和住房规划向小于90平米的小户型建筑倾斜。表面上看，这能够减少高收入者与普通收入者的购房竞争，从而平抑房价。但正如前面所说，很多城市居民买房并不是为了居住，而是把它作为资产保值增值的手段。把大户型建筑改为小户型建筑，并没有消除民众把储蓄转为购房投资的动力。

　　为了进一步打击炒房，管理部门又把住房转让交易税的时限延长、额度提高，希望以此杜绝短期投资。但一方面，正如前面所说，在需求旺盛的情况下，售房者可以把交易税转嫁到购房者身上，不会影响其收益；另一方面，这种做法损害了那些为了居住而购房、但需要临时变现的住户和希望购买二手房作为居所的普通消费者的利益。

　　一项公共政策，如果不针对问题的症结，而仅仅指向问题的征兆，往往难以奏效。即使奏效，也会偏离它最初始的目标。很多人提出，为了降低房价，应该大幅度提高贷款利率、提高购房的首付比例，甚至不允许开发商向银行借款，必须用自有资金建房，等等。这些建议似乎有一定的道理。但不要忘记，调控市场的真正目的是为了满足更多人的需求，而不仅仅是降低房价。如果只是为了降低房价，政府禁止购买两套以上住房，禁止人口向大城市流动，就一定能办到。但那样的话，就跟为了治疗发烧而把人冻死没有区别了。从这个角度看，我对当前旨在稳定房价的政策的效果表示怀疑，也对未来可能出台的扼杀正常需求的政策感到担忧。

　　本文的结论是：如果不从根本上解决财政资源分配扭曲、企业投资环境不公、人民币汇率僵化三大问题，并及时推进土地制度改革，中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将持续高涨。而经济管理部门也将在房价上涨的热潮中左右为难、进退失据。

　　岑 科 《新青年·权衡》杂志编辑

(责任编辑：悲风)