记者从我爱我家、链家、大成正嘉、鑫尊、中大恒基等房地产经纪公司获悉，今年初，京城二手房交易市场虽然刚刚从去年的调控中缓过一口气，又在年中被营业税和个税狠狠地撞了一下腰——大幅度提升交易成本，但是其整体走势依然是乐观向上的，并且在价格、供应结构、区域、户型等方面均表现出了积极的一面。一方面，二手房市场不但在严酷的宏观调控下首当其冲成为调控对象，而且仍然面临着较为恶劣的交易环境；另一方面，一些大型品牌经纪公司都在自觉地从规范自身行为出发，以期望一个规范成熟的二手房市场早日来临。二手房交易，仍然在管理缺失与自我调整中负重前行。

　　交易量同比微涨二手房房价涨幅趋缓

　　据统计资料显示，2006年上半年北京市的二手房交易量为36000套，与去年上半年同期交易量35616套相比，增幅为1.07％；与去年下半年交易量34564套相比，增幅为4.2％。上半年二手房交易均价为4710元/平方米，与去年上半年的交易均价4325元/平方米相比，上涨了385元/平方米，同比增幅为8.9％。就今年上半年来看，二手房市场整体房价涨幅趋势平缓，价格曲线波动不大。整体交易数量与去年上半年数量基本持平，未能达到今年年初时的预测数值。二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1比5左右。部分核心区域的供求比例达到了1比10，市场供求矛盾严峻。

　　今年上半年的北京市二手房市场总体来说表现为——总体交易量浮动不大，交易价格稳步上扬。从交易量来说，今年上半年整体状况与去年同期略有增长，和去年下半年的交易量相比，增长幅度仅为4.2％。这主要是由于两方面市场因素抑制了交易量的增长势头:一是“春节”假期所带来的交易淡季，影响了一二月份的市场交易量；二是五月中旬国务院以及九部委出台的关于延长营业税规定时间的修改政策，使得五六月份的二手房市场受到较大影响，房源数量释放减少，交易量小幅萎缩，市场出现观望情绪。从交易均价来说，根据我爱我家市场研究中心对今年1至6月份北京二手房市场交易均价的统计数据可以看出:今年1月份的二手房均价延续了去年下半年上涨势头，但由于受到2月份春节假期的影响而有较大幅度的回落；而节后交易量的放量“井喷”，使得今年3月份的二手房交易均价在量价配合的作用下大幅冲高上涨；4月份市场成交量持续上升，成交均价出现一定回落，市场表现平稳；随着市场购买需求得以逐步放大以及5月份时政府的新政公布，市场供不应求现象更加突出，北京的二手房价格再次小幅走高。再加上土地的稀缺性，二手房所处区域的地段优势日益突出。所以，从今年上半年二手房价格的整体走势可以看出，北京二手房价格保持着一个平稳上升的态势，并且还将随着时间的推移而持续下去。

　　二手商品房占主体地位已购公房受到热捧

　　据统计资料显示，2006年上半年北京二手房市场的主体交易品种与2005同期及2005年下半年相比变化不大。在成交属性比重中，二手商品房依旧保持市场交易中的主体地位，占上半年二手房市场交易总量的58.2％。环比于去年下半年的交易比例53.3％，上升了4.9％。

　　二手商品房保持市场交易中的主体地位的主要原因是，近年来商品房开发力度的加大以及一、二级市场联动的加强，许多高品质的房源大量地流入二级市场，交易量也从随之呈现稳步上行的良好趋势，交易比重逐步上涨并最终稳居交易市场的交易主体地位。今年的新政延长了营业税征收的年限，导致很多业主为了规避税收在五月底时集中交易，二手商品房成交量上升明显。此外，6月由于传闻市场开征个人所得税，也让部分二手商品房的业主不再观望，果断地将手中的房屋推向市场交易，从而使二手商品房市场的成交量出现再次增长。

　　另外，由于新政的出台，目前市场处于一个观望的格局，二手房市场的交易将向不受营业税年限限制的房源集中。而这部分房源中以公房数量较多，受到了部分购买者的追捧，成交量明显放大。市场的交易重心将会倾向已购公房，这一状况会在未来的几个月内得以充分的表现。

　　朝阳海淀领跑

　　郊区热点渐增

　　据上半年的统计资料显示:城八区中，地域广博的朝阳和海淀仍然是今年上半年北京二手房的交易热点区域，分别占全市交易量的24.3％和12.0％；东城、西城、宣武、崇文四个中心城区的房源虽然在市场中很受欢迎，但受到老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量等因素的影响，使得四个城市核心区的交易量总和只占全市交易量的12.0％；丰台区和石景山区分别凭借其日益改善的基础设施配套以及相对低廉的房价的利好因素吸引了不少购房者的目光，其上半年的交易量分别占到总交易量的9.0％和3.3％。此外，以大兴(全市交易量的8.3％)、通州(全市交易量的6.5％)、平谷(全市交易量的6.1％)、顺义(全市交易量的5.8％)、昌平(全市交易量的5.6％)为代表的远郊区县在今年上半年的市场中表现强劲，其交易量增幅也十分明显，未来走势值得看好。

　　城八区的领跑主要是其凭借着优越的地理位置以及成熟的社区配套设施所带来的优势，使得这些区域长时间受到了购房者的热切关注。但随着老百姓购买心理的成熟和理性，二手房的购买需求已经不再向单一区域集中，二手房交易区域也逐渐向多元化转变。另外，北京“两轴、两带、多中心”城市规划实施的加快，鲜明的产业特色及服务配套的极大改善也将带动郊区购房热。从数据中我们可以看到石景山区，昌平的交易均价上涨明显，这不但与该区域内拥有轨道交通这一优势有关，而且还与最近该区域内基础设施配套的逐步改善有着很大的联系。石景山地区均价的上涨，主要是因为石景山地区近年来利好不断，首钢的搬迁，石景山CRD的建立，区域生态环境的不断改善，再加上区域内二级市场项目的大力推广，使得这一区域吸引了众多置业者的目光。再者市中心区域的二手房价格居高不下，超出了部分消费者的承受能力，这也成为了近远郊区二手房交易均价小幅攀升的重要原因之一。

　　中小面积依旧活跃

　　大居室户型暂受冷落

　　从对北京上半年二手房成交居室及面积的统计数据可以看出:目前市场上低总价，中小户型的两居室依旧是市场中的购房者所密切关注的焦点。上半年面积在50－80平方米的，总价在30至50万之间的房源交易量占市场总成交量的4成以上。在北京二手房的交易中起主导作用。由于受二居室交易红火的影响，小面积的三居室也同时受到许多购房者的热切关注，交易比重相应有所上升。另外基于今年新政所带来的影响，二手房市场需求进入了观望的局面，自去年以来大户型二手房受到市场喜爱的现象将短时间消失。但考虑到未来二级市场中大面积户型数量供给将会减少，因此不排除未来的二手房市场中大户型房源再次受到市场关注的可能。适中的居住格局和交易价位以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室必然成为市场交易的主体。虽然一居室总价相对较低，但有限的房源供给量及较低的居住舒适度制约了其交易比重的增长。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价注定其无法成为以首次置业者、拆迁户为主要购买群体的二手房市交易市场的主流。（记者 徐德新）

(责任编辑：魏喆)