本报记者 杨 磊

　　海南博鳌报道

　　徐滇庆履约而来。

　　2005年本报博鳌地产年会，徐教授带着他的“赵晓兄弟”联袂舌战地产商，大胜而归——抽身之时，徐滇庆留下一个“胜利的尾巴”，说要把在是届地产年会上的思索和言论，结集成书，以供地产商决策参考。

　　在今年的博鳌年会上，徐滇庆说，“书已经写完，7月份就可以上市，希望能够与各位分享智慧”。

　　然而，徐没有忘记自己的本色——作为一个一年大概只有四个月待在国内的旅洋学者，他有更多的机会抽身事外，用旁观者更为冷静的视角观察中国房地产业。正如他去年强调的，“一定要真实的研究房地业的供求曲线”——一语惊人，今年徐教授再度抛出重磅炸弹——必须要搞清楚房价的真实成本。

　　此言一出，在座皆惊——在地产这个游戏中房价的成本毫无意义是最大的秘密。

　　但是徐滇庆才不操心这个，如他所说，作为一个学者，重要的是自己发现了什么，民众能够知道什么。

　　房价的秘密

　　在中国房地产业，真实的房价一直是个隐秘——一方面，由开发商决定的房价在频繁见诸报章电视，用以佐证房地产市场的兴旺和发达，而公开的价格是一条恒定上涨的曲线；而另一方面，由地价、公关成本、交易成本以及其他不适宜公开的成本交织在一起所形成的成本价格，则封锁在房地产商手中，他们确信，房价的各种成本最终一定能够在市场上悉数回收——这也就是利润的隐秘通道。

　　对于普通消费者而言，针对房价只有一种解释——高得离谱——从1998年中国房地产业真正起步以来，房价这条曲线就一直扶摇之上，从来没见回落。这种坚挺的表现和普通购房者的收入形成鲜明的对比——无论赚钱的速度多快，都无法赶上房价上涨的脚步——以至于有人笑谈，只要犹豫一个月，上涨的房价就需要用一年的工资来弥补。

　　在市场、供应商和消费者的不同理解中，房价这个曾经被视为一个公开的收入分配以及经济发展指标，成了一个尴尬而又不堪信任的东西，没有人知道它意味着什么。

　　在徐滇庆看来，这是一个“必然的结果”——他认为，中国房地产市场一大特点就是信息严重不对称。

　　徐滇庆说，“现在有人说，房价成本是房地产商的隐私，并且引用公司法说，应该保护隐私，认为公布房价成本调查房价成本是违法的，这种看法是完全错误的，是荒谬的。”

　　公司法所规定的信息和定价权的基础是完全竞争市场。而在经济学中，市场分为四类：充分竞争市场、垄断竞争市场，寡头垄断市场和垄断市场。

　　徐认为，中国房地产不属于自由竞争市场，中国的盲目性市场是寡头垄断市场，所以政府必须监管，世界各国都这样，中国也不应该例外。

　　因而，徐滇庆提出，要尽快澄清监管房价成本，防止某些利益集团，利用资金、信息以及社会地位的优势，扭曲竞争环境，导致社会不公平。政府应该自主研究机构，为购房者提供客观准确的信息。

　　他说，“政府重要的公共职能要通过有效的监管，降低信息不对称，降低民众取得真实信息的成本，保障广大购买者的利益”。

　　而这种言论，显然会让很多人头疼。

　　房价上涨的逻辑

　　2005年徐滇庆曾经提出过这样一个观点：必须要分清楚在目前的市场需求中，什么是真实需求，什么是虚假需求——这个思路在过去一段时间内一直是社会关注的热点。

　　曾经有经济学者指出，用简单的供需关系来衡量目前的中国房地产市场是不合适的——“地产商通常认为，目前土地和房屋的供求失衡是房价不停上涨的核心原因，但在这个逻辑里面，有一个核心要素被刻意模糊了——是不是目前的房子确实供不应求，是不是现在的消费需求都是真实需求，在这些所谓的需求里面，有多少是因为销售策略而刻意制造出来的？”

　　而在徐滇庆看来，这些问题回到一个核心——是什么决定了房价的上涨？

　　徐滇庆说，土地闲置是房地产价格暴涨的原因，开发商的产品应该有高、中、低，如果不对住房市场进行有效的区分，土地的招拍挂，看起来是公平的，实际对广大消费者是不公平的。如果不在高、中、低不同市场竞争，就不能保护不同收入者的需求。

　　徐滇庆列举2005年的例子说, 自2004年以来，房地产业的混乱，在很大程度上归咎于政府政策没有到位，因为制度不健全，再加上房地产商和地方政府的利益冲动，最终导致房价暴涨，实践证明好的房地产政策可以维护市场竞争秩序，提高生产效率和资源分配效率，增进在竞争基础上的公平。

　　而到了2005年，因为这方面的失误，使得90平方米以下的住房只有22％，在北京、上海、广州大城市，基本上没有小户型——这使得供求关系上出现了短板，是房地产价格异常波动。

　　这也是延续至今的学术界争论的一场根源——在去年，曾经有经济学家预言，房价将在2005年10月份左右出现明显下跌，而在今年上半年，更是有学者以“个人声誉”作为赌注，和任志强叫板，称房价必然下跌——就目前来看，房价并没有出现波动。

　　很多人相信，已经实施的国六条细则将会对房价产生影响。徐滇庆说，现在的国六条（对以前的政策失误）进行了拨乱反正，虽然细则还有欠推销，但是目前来看，必须要执行，即使有所松动，也要认真研究后，在没有得出新的原则下，在2006年必须严格执行70％比例的90平方米户型的规定。利用土地批租数量进行调整，只能在不得已的情况下使用，正常的情况下要保证土地批租数量的问题。

　　他甚至认为。政策的调控是必须的，而且也是应该强硬执行的，“一个不好的政策，可以将好人变坏，将房地产市场变成少数富人的投机乐园，房地产政策应该兼顾增长与民生，效率与公平。”

　　但他同时也反对过度干预市场，“针对市场失灵设法修补和恢复市场竞争秩序，而不是扼杀市场的秩序，除了监管成本外，还会对监管程序带来扭曲，带来整个机制和效率扭曲，过度的行政干预可以管一时，但是可能导致房价报复性的反弹。”

　　遏制房价虚高的手段

　　徐滇庆说，中国地产政策的导向应该建立在针对房地产需求的真实掌握之上。他引用经济学模型分析说，房地产需求可以分三类，正常的需求，投资需求，被动的需求。政府政策中，无比明显的区分，不同的需求，应当保护居民购房的正常需求。不仅不能打压，还要鼓励，这是内需的主要的部分。

　　在很多人看来，徐教授的这个观点实际上也正是延续了其一贯的学术逻辑：在区分需求的前提下，建立有侧重性的政策设计，从而明确区分需求类型，使社会政策兼顾公平和效率两个原则——而不是是否优先某个选项。

　　徐滇庆说，在这个环节中，打击或者遏制投机需求，鼓励真实需求是唯一可取的议题——因而，他建议政府在确定政策时，要动用财税和信贷两个杠杆。

　　在财税税收方面，徐滇庆说，要通过财政税收政府和信贷的政策，抑制投机的需求，有计划的管理因公共工程城市改建、拆迁导致的被动需求。这三个需求是应该区分开的，采取不同的政策。

　　而这个将会涉及住宅空置率一直居高不下的情况，“当前，空置率居高不下，浪费了大量的资源，引起的群众的不满。空置有两种，一种是已经出售的空置，还有一种是在开发商手中的资源，就是两种，一种是卖出去的，一种是没有卖出去。为了降低已经卖出去的，应该加快征收物业税，不要看到很多小区的灯都没有开，就说这些人是为富不仁，购买了几套房屋，别人已经购买的房屋，讲这些话是没有用也没有根据的。”

　　徐滇庆认为，征收物业税可以显著的降低空置，“购买多少套房屋不犯法，不交税是犯法的”。

(责任编辑：谢剑)