王德勇 段海瑞

　　虽然下半年各地政策调控细则出台、外资投资房地产受限制、加息等等可能的利空会影响地产股整体的走势，但是，这些都是短期因素。

　　我们认为，调控不影响未来房地产板块上涨：目前上市公司估值明显偏低，动态市盈率在10倍左右，即使在目前政策不明朗的情况下，已经没有下跌的空间。

我们重申这样的观点：地产上市公司将迎来伟大的成长。

　　一边倒局面不会出现

　　从“国六条”开始到“九部委15条”再到地方政府细则出台，房地产企业看上去更多是一个被动的接受者，似乎全无还手之力。但是，我们认为，在确立了房地产业重要支柱性产业地位的前提下，在这样一个经济总量巨大的市场中，各个参与主体的利益最终要达到一个平衡，长时间损害一方的利益带来的必将是整个市场的萎缩。因此，调控不会带来一边倒的格局。

　　第一，要充分理解政府的调控艺术。2005年的宏观调控在许多城市并没有产生应有的效果，政策条款的宽泛和地方政府的执行不力被认为是其中的主要原因。今年“九部委15条”相对具体，一些地方政府高调表态严格执行，这更多的是为了避免重蹈去年的覆辙。政策并不是不留变通的余地，与其说是政策过严，不如说政策是为了防止过宽。

　　第二，不要低估了房地产企业的能量。全国有3万多家房地产企业，作为单个的企业，力量非常薄弱。但是在一个经济总量巨大的市场，房地产企业整体的能量不容低估，调控绝不会以“一边倒”来收场。

　　第三，政策确实有需要变通之处。政策仅仅盯住了增量房市场，而没有充分考虑存量市场。数据显示，截止到2004年，我国单套住宅建筑面积为77.68平方米，远低于套型面积90平方米，这就意味着全社会充斥着大量的中小户型住房。解决住房问题，不仅仅需要关注增量，重要的是盘活存量，形成梯级消费。再把有限的土地建成一堆中小户型很难满足居民住房消费升级的需求。

　　第四，“90平方米70%”执行的难度比较大。“90平方米70%”强制执行将带来政府对开发商的违约。特别是招拍挂方式拿到的项目，强行修改规划会带来政府的违约。

　　“90平方米70%”强制执行存在技术上的困难。户数是项目的基础设施（车位、电、水、人防等）的建设重要依据，强行修改规划可能超出前期已建成的基础设施的负荷。

　　“90平方米70%”忽略了地区间、项目间的差异，强制执行存在市场上的困难。有些地区（如浙江）、有些项目（如别墅）强制执行这一政策难度比较大。

　　中期行情可以期待

　　对于房地产板块投资，我们有两个明确的观点：第一，换个角度来考虑，房地产调控并不可怕。第二，房地产板块目前几乎没有多少下跌的空间。我们认为，短期内，房地产板块热点纷呈，个股行情不断；中期来看，整个板块行情可以期待。

　　首先，房地产调控并不可怕。对房地产调控恐惧者一般都持有这样的逻辑：如果调控见效，那么房价涨幅会变小甚至下跌，地产股失去投资价值；如果调控不见效，那么还会有更严厉的措施出台，地产股还是会下跌。所以，综合来看，应该卖出地产股。

　　但是，换一个角度来看：如果调控不见效，那么房价会继续上涨，地产上市公司将享受到房价上涨带来的好处；如果调控见效，那么房价涨幅变小，行业的准入门槛提高，上市公司的行业地位不仅将继续提高，另外还会从随之而来的行业整合中获取更多的利益。所以，从这个角度来看，不论调控是否成功，地产上市公司都将获益。

　　另外，房价的上涨与否已经不是未来地产股行情启动的最主要的原因。行业的整合，股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望，央企的整体上市，市场融资功能恢复后民营企业资产注入、做大做强等等使地产公司快速成长才是未来房地产板块的重要看点，而这些都与宏观调控是否有成效无关。

　　其次，房地产股下跌几无空间。2006年的宏观调控，从讨论到出台经历了大约3个月的时间，在此期间，地产股走势低迷，经过了前一阶段的下跌，优质地产股市盈率都在12倍左右，而这些公司未来几年基本都可以保证30%左右的增长。从估值的角度来看，这些股票已经相当便宜，下跌基本没有空间。

　　上市公司中，一些公司以开发普通住宅或者商业地产为主，这些公司受调控影响很小，这类公司如果有业绩支撑，也可以率先走出低迷，成为热点。这类公司以G金融街为代表。另外，还有更多的个股有资产注入做大做强的预期。这些公司由于基本面出现重大的改善，宏观调控基本不会影响其上涨。这些公司有博盈投资、G冠城、G名流等等。