个税强征传言搅动各地二手楼市

    □本报记者 唐文祺

    二手房买卖征收20％个人所得税并不是新政策,只是由于各种主客观因素,征收一直以“自愿”为基调,随着新一轮楼市宏观调控的展开,二手房个税强制征收的消息再次甚嚣尘上,进一步搅动本已脆弱的楼市。

    上证房产工作室在这一周的实地调查发现,这一把“未出鞘的剑”已发挥巨大威力,各地中介惶惶不可终日。“现在的房地产中介市场已经彻底告别了以往的红火岁月,一系列出台的政策让不少中介关门大吉,个税强征在传言阶段就够这些惊弓之鸟受的了；一旦真的出台,各地至少有3成中小中介不得不退市。”一位专家表示。

    上海：投资需求可能因此绝迹

    “如果上海真的要强制征收二手房个人所得税,那么整个二手房市场就只能停滞不前了。”一位在上海市场从业多年的业内人士不无担忧。

    几乎毫无例外,这几天,只要记者提到强制征收个税的消息,上海的房产中介几乎都表示“听说了”。更有甚者,言之凿凿向记者表示,7月中旬上海就要强征。

    “细则原先被提交上去过,只不过有些地方需要调整因此推迟了,不然7月初就要开始了,我们已经打算转行了。”一家门店经理表示。“但愿又是一次小道消息吧。”中原地产一位门店经理颇感无奈,“刚刚才出了一系列政策,怎么会那么快就要强征个税？”

    从目前各家中介的反应来看,想法并不一致。乐观者表示,营业税刚刚开始延长征收,政策效应已经有所体现,颇具影响力的个税不会马上出台。“这不过只是个传闻而已。”美联物业静安分行经理蒋维说；悲观者则预计,如果个税与营业税重复征收,对于二手房市场的打击将是重大的。“个税的实施会大大增加投资成本,减少投资收益,投资需求将可能完全绝迹。”中原地产古北分行经理龚霞表示。

    北京：房价短期可能会转嫁

    北京曾于去年选择海滨和朝阳两区进行过强制征收个税的试点,但不到半个月便“无疾而终”。此次北京亦庄作为试点再次重提,业内普遍认为是“破冰之举”,但政府却再一次表明了审慎态度。

    据链家地产提供的资料显示,由于亦庄地区在上世纪90年代才正式予以开发,因此80%以上的二手房为房龄在5年以内的次新房,20%左右的房产为超过5年以上房龄；从该地区的房源挂牌情况来看,市场平均价格远远高于周围其他地区,大多为6000元/平方米以上；而且,挂牌房源之中7成左右为90平方米以上的大中房型。这种种特点较为“符合”征收个税的典型程度,因此选择该地区作为试点便具有了较强的代表性。

    当地中介反映,亦庄强制征收个税之后一周时间内,当地市场的交易量便下降了三成左右,买卖双方普遍持有观望心态。北京“我爱我家”相关负责人表示,自6月1日北京市开始执行5年内交易房屋征收营业税之后,已经出现业主将营业税部分或全部转嫁给购房者的情形。“如果全北京市开始强制征收个税,可能也会出现同样现象,这将导致短期内二手房价反而上升,从而带动新房价格攀升的结果。”

    广州：观望气氛愈加浓郁

    同样的,广州二手房楼市也开始进入了“冰河期”。广州当地中介反映,受到营业税等政策影响,部分地区二手房挂牌量环比减少了2成。由于市场仍在等待相关细则出台,卖家选择边租边卖、以观后效；买家则有“税费转嫁”的忧虑,因此宁愿再等待一段时间,双方的僵持态度导致市场成交陷入困境。

    由于卖家的过渡心态,大量房源转售为租,市场租赁挂牌房源有接近2成的上升态势。数据显示,营业税出台之后半个月内,广州市场租赁均价有所上升。究其原因,一方面有许多中高档楼盘开始入市,从而带动市场均价上扬,另一方面,小房型的中高档次新房占据比例增大,而租赁均价同时有5%的上升幅度,因此带动整体市场租赁均价反而有所提升。“如果再实行强征个税,我们觉得购房者的观望心态会更加增强,市场会急速冷冻,大部分小中介会因此关门。”广州业内人士表示。

    一波未平、一波又起,营业税的实收效应还未散去,个税强制征收也还只是传言和试点,空置税的提议又开始在房地产业内传开。

    中原集团主席施永青首先提出征收空置税的说法。“空置不自用又不出租超过半年以上者,就得收取一定的空置税。”他的观点很明确,征空置税胜过征转让税,只有这样才可把矛头直指囤货的炒家,避免伤及无辜的消费者。5年内转让要征营业税的话,只会促使业主延后出售物业,成本转嫁给下家,从而令供应量减少,促使房价升得更快。

    从这一点来看,倒是与目前局部市场的反映不谋而合。但问题是,如何认定自住或非自住行为,如何确认空置与否,如何有效控制入市推盘数量,仍然值得考虑。(唐文祺)

    空置税越炒越热

    回顾一下,许多房产税款都早已有之,目前的实施只是强调重申而已。如财政部、国家税务总局、建设部早在1999年便已针对个人房屋所得如何征收个人所得税做出过明确规定,但当时为了鼓励房地产业的发展,对个人购买住房又对外销售的,同时又制定了相关优惠政策。如今的房地产市场早已走出了内需不足的阴影,因此征收个税的重提也是情理之中。

    业内专家认为,强制征收个税浮出水面的一大因素,就是近年来各地房地产市场的迅猛发展。但从南京、杭州、北京等地曾经强制执行的经历来看,效果并不理想。主要原因还是由于个税对于二手房市场的打击非常严重,导致成交量出现明显萎缩。“从效果来看,税收的确是很好的经济控制杠杆,但如何有效运用仍然存在一定争议性,毕竟实施之后会对市场造成一定波动,甚至难以控制,这也是业内共识。”(唐文祺)