“今年下半年，天津一手房和二手房均价将有所下降。”日前，21世纪不动产天津区域副总经理张武向《第一财经日报》表示。

    张武介绍，在“国六条”及其细则调控实施后的一个月，21世纪不动产的二手房交易量锐减40％。

    调控前涨势凶猛

    当人们对一季度北京商品房价格同比增长17.3％的数字惊叹时，天津房价的涨幅实际上已超越了北京。根据天津市国土资源及房屋管理局的数据，天津2005年全年商品住宅成交均价同比上涨23%，而进入2006年后，一季度交易价格较去年同期涨幅高达22％。

    张武表示，仅2006年上半年，天津商品住宅的平均交易价格涨幅已达8%~10％。在全市范围内，涨幅最大的区域为滨海新区，5月份滨海新区的平均交易价格较一月份上涨19％。

    当然，作为国务院钦定的国家综合配套改革试验区，滨海新区有其特殊性。张武分析认为，政府在政策上拉动，是新区房价快速增长的重要原因。据张武介绍，目前新区的平均地价已上涨2~3倍。

    调控后稳中有降

    “房价的下降，将表现的是价格绝对值的下降。”张武表示，这种下降并不体现在单一项目上，而是全市的平均交易价格。

    就新房市场而言，房价下降的主要原因在于交易房屋档次的下降。根据张武的介绍，目前天津购房需求仍以自住为主，占整体需求的80％。而长期以来，天津购房人普遍存在攀比和从众心理。令很多人超标准地选择住房，100平方米以上的中、高档住房占据主流位置。

    但新的宏观调控政策实施之后，“双70％”政策不仅严格控制了房地产供给结构，更对购房心理是一次教育。今后，90平方米以下的中低档商品房将成为市场主流，表现在交易价格上将较以前有所下降。

    而对于存量房市场，决定房价的最根本原则——供求关系将起到关键作用。据统计，目前天津市的存量房达1.3亿平方米。而2004年,存量房交易量为800万平方米，次年上涨为850万平方米。张武预计，今年存量房交易量将在900万平方米左右。

    也就是说，即便存量房供给释放10%~20％，也远远超过市场需求量。供过于求的市场关系将保证存量房市场价格的稳定，甚至是下降。

    张武对于未来天津房地产市场的乐观还来自有关政策。据了解，近期天津市政府已经启动了二手房按揭监管、部分区域开始征收个人所得税。

    “如果3个月内房价还没有稳定下来，那么政府一定会采取更加严厉的手段。”张武表示，这些手段可能包括开征物业税、进一步提高购房首付比例等。