本报记者 谢隽 孟坚 李良

    中央政府有关房地产调控政策出台一个多月以来,除深圳等少数几个城市制定了相应的实施细则外,大多数城市落实中央文件精神的政策仍在制定之中。尽管有形之手强力干预,房地产市场结构调整的大戏仍未开演。

    深圳 开发商捂盘自救

    7月的深圳楼市,仿佛是个孤独的舞台。透过支离破碎的帷幕,人们看到的只是房地产商表情复杂的脸。而台下,那些原本兴致高昂的看客,终于带着失落的心情纷纷离去。

    根据深圳国土资源和房地产管理局公布的数字,7月6日罗湖、福田两大中心行政区商品房交易数量都仅为2套。

    4月底以来,深圳商品房的成交量就像泄了气的皮球,从以前平均每天500－600套,逐步减至100套以内,近期更是跌至72套。曾以超过30%的增长速度一路狂飙的深圳房价,在经历了两场宏观调控风暴之后,终于在今年夏天放慢了增长的步伐。

    深圳房地产市场,正处在量变到质变的过程中。但现在谁都无法预料这个质变的过程需要多久,房价的拐点能否如期而至。

    “幸好我们的项目已经取得预售许可证。”站在烈日下宝安新中心区一个楼盘前,满头大汗的张士芳说。张士芳是深圳一家房地产开发公司的项目总监,他告诉记者：“据我了解,一些还没有取得许可证的开发商现在日子不好过。”

    在张士芳的眼里,这次调控是政府出手最重的一次。“政府对于楼盘的小户型比例规定得太严格了,我们另外两个项目可能会受到影响。”张士芳说,这两个项目目前正在整地中。按照原先的方案,这两个楼盘是设计容积率为2.2的大户型住宅区,现在开发商已经通知设计公司,要求他们进行调整。

    “我们公司将会增加几百万的整体改造费用。”张士芳说：“我们认为随着将来市场小户型数量的增多,市场的供求关系一定会改变,小户型房价可能会下跌。”

    但同时,市场传出消息说,在深圳出台房地产宏观调控实施细则之后,深圳房地产商似乎在一夜之间达成了一些新的共识,很多计划在六、七月份开始销售的楼盘,销售时间已经后延。

    “我们楼盘的工期延误了,销售计划也只好推延。”一家开发商的销售经理解释说。

    “我敢肯定地说,这一定是开发商的应对策略。”一位业内人士认为：“开发商推延楼盘的销售,实际上是希望造成目前市场供应紧张局面,但又不至于拉动整个房价的价位神经。”

    “看房价能坚挺到何时？！”这是买家目前普遍的心态。在众多买家眼里,只要坚持不买房,让房产有价无市,那最后的残局一定会由地产商来收拾。而开发商明白,只要掌握市场的供求关系,就能够在今后一段时间内将房价维持在目前的水平。实际上,开发商和买家的博弈已经进入艰难对决阶段。业内人士认为,如果深圳房地产交易量在半年之内未见回升,那么一些房地产商将会如坐针毡,主动卸甲。这注定是一场比耐力、比时间、比信心的角逐。

    北京 “风暴”前气氛凝重

    在深圳市政府坚定不移地贯彻国家房地产调控政策、出台“深圳细则”之后,北京市仍无细则出台,倒是曝出主管城建工作的北京市副市长刘志华被免职、京城地产界重量级人物刘晓光被传唤配合调查的新闻,这令业界人士对未来的“北京细则”以及调控力度平添了几分想象空间。

    在刚刚结束的北京夏季房展会上,从市场动向似乎可以看出些许端倪：4天的夏季房展会仅意向性成交了4.5亿元,不及以往展会的三成,创下近年来的新低。对于这种市况,有着不同的解释。较为普遍的看法是,房产调控政策效应开始“发酵”,购房者在观望等待。但熟悉市场的人士则认为,北京开发商在静待政策细则出台,所以参展的兴趣不大。此外,普通住宅太好卖了,所以没有宣传推广的必要。

    从购房者与开发商的观望等待可以看出,具体政策实施细则的制定将会对北京市场走势产生巨大的影响。

    北京房地产市场处于政策“真空期”时公布的统计数据,颇能说明一些问题。6月底,北京市统计局公布的数据显示,1－5月,北京市普通住宅价格指数累计为109.4%,涨幅累计9.4%。新建商品房价格涨幅继续增加,二手房价格涨幅有所回落,普通住宅价格涨幅略高于高档住宅。日前,有消息称,今年上半年北京房地产业完成税收110.7亿元,增收28.6亿元,增幅比2005年提高了13.5%,且是首次超过百亿。

    “房价上涨9.4%,房地产业相关税收增长13.5%,这就挺能说明问题。”房地产业界一位人士分析,“这表明房地产的利益格局是,政府拿‘大头’,开发商得‘中头’,房地产衍生行业赚‘小头’。所以说,如果仅是行业利益集团的游说还不足以令中央政策的落实化于无形,各地方政府的利益盘算才是这场博弈的关键所在。”

    令众多北京开发商感到不安的是,目前在北京已经拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证的房地产项目有600多个,总规划建筑面积达2000万平方米。在这些项目中,套型建筑面积在90平方米以下的户型仅占10%。如果严格按照九部委的文件精神执行的话,市场结构调整的力度将非常大。由于原来的规划条件将有重大改变,不仅开发商的产品市场定位要“推倒重来”,而且已开盘项目若后继开发规划作出调整,肯定会对此前买房的客户产生影响。不过,按照北京市有关方面的说法,管理层将本着“认真贯彻,结合实际”的原则,综合考虑各方面的因素,在保证市场稳定的前提下,出台相关细则。因此,北京市场的未来走势将在很大程度上取决于政策细则的内容。

    业界一位资深人士预测,行政力量强力介入下的这次房地产结构调整,将导致市场格局发生根本性变化。最晚到明年一季度,大量套型面积90平米的中小户型住宅将在市场上出现。虽然房子的单价不一定会下降,但总价肯定会大幅降低,这将使一些原来买不起房的人看到希望。对于房地产业来说这也是一个长期利好,因为在客观上能动员出更多的购买力进行住房消费。到明年,随着廉租房和经济适用房等社会住房保障体系的完善,房地产市场结构会更趋合理。

    上海 成交量迅速缩水

    “国六条”及其细则的出台,让上海的陈小姐看到了希望。在她看来,这次调控政策的出台,或许会让高高在上的上海房价更加“亲民”一点。但一个月过去了,她却发现事情并没有朝她所预期的方向发展。

    “一个月来,看了这么多楼盘,跑了这么多中介,腿都跑酸了,发现上海房价竟然没有什么波动,有些地方居然还小幅上涨,我是心灰意冷了。”满脸疲惫的陈小姐说：“政府部门公布的数据说上海房价降了,媒体的文章也说上海的房价降了,可为什么我想亲身感受一下,就那么难呢？”

    陈小姐的心态代表了上海许多待购房者的心态。这次调控政策的出台重新燃起了他们的希望,但现实却再次给他们泼了一盆冷水。“房产之窗”上海楼市监测系统显示,6月份上海普通商品住宅成交均价为9685元/平方米,其中内环内均价上涨近一成,带动全市均价上涨了7.4%。尽管这个均价的拉升是由于成交结构变化所带动的,但这也传递出一个信号：上海房价依然保持强势,并没有因为这次调控政策的出台而俯首。

    失望让许多上海待购房者选择了继续等待。在这种观望的气氛中,上海许多楼盘的成交量开始大幅萎缩,一些楼盘在开盘后居然长时间出现零成交的局面。陈小姐告诉记者,在她看的楼盘中,有许多楼盘已经是现房了,但售楼处却没有人气,冷冷清清的场面让人想起去年第一次宏观调控时的场景。只不过,让她费解的是,售楼人员却一反常态的高傲,仿佛仍处在楼市火爆的前两年。

    统计数据清楚地说明了上海楼市受到观望情绪的影响程度。中国指数研究院(华东)对上海网上房地产的监控数据显示,6月份上海共成交商品房210.34万平方米,较5月份减少了81万平方米,降幅为27.8％；共成交了16810套,较5月份减少了9253套,降幅为35.5％。其中商品住宅成交169.42万平方米,较5月份减少81.31万平方米,降幅为32％。

    购房者的观望、成交量的萎缩让开发商们开始谨慎起来。中国指数研究院(华东)提供的数据显示,6月份,上海商品房供应量新增264.36万平方米、25163套,分别比5月份减少15.22％和15.76％。其中,住宅供应量为207.1万平方米,比5月份减少了23.64％。开发商捂盘不肯降价和购房者的观望在6月份交织在一起,上海楼市供需方新一轮的对峙悄然展开。

    业内人士指出,上海的实施细则迟迟未出,使得各方不敢轻易行动,开发商尤其如此。不过,如果上海的实施细则和深圳等地一样严格,上海的开发商受到的影响会非常大,这有可能会打破目前的僵局。

    上海二手房市场也开始快速萎缩。受营业税全额征收时间跨度延长的影响,许多二手房的出售成本骤然提高,这使得二手房的交易量快速缩水。一家房地产中介机构的有关人士介绍说,在陆家嘴地区,一些中介的业务量足足下降了一半,前来看房和电话咨询的人大为减少。与此形成鲜明对比的是,二手房的租赁成交快速放量,6月份一些地区的租赁成交量上升了二成以上。业内人士认为,租赁成交放量主要是由于一些房东在卖房无望的情况下改卖为租,一些购房者改变了购房计划转而选择租赁造成的。

    从近一个月来各城市房地产市场走势来看,目前大多仍延续着上半年房价小幅攀升的市况。但这并不能说明什么问题,因为楼市毕竟不是股市,政策对市场的影响不会马上显现出来。业内人士认为,这次房地产调控,有两点须明确。其一,在究竟是要讲求市场效率还是体现社会公平上,调控目标明显倾向于后者,有限的城市土地资源不会再是出价高者得；其二,中央政府对这次房地产调控的决心不容置疑。建设节约紧凑型城市,逐步改变城乡二元经济结构不合理状况,应是这次调控的深层次背景。