证券时报记者小静

    对很多中小开发商来说,新一轮的宏调将是他们的生死之门。

    日前,全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,“国六条”和建设部等九部委楼市调控实施细则出台,使地产商的资金周转能力和速度的重要性凸显,对于资金量本就不充足的中小开发商更是全新考验。

    在7月1日的博鳌房地产论坛上,北京大学教授徐滇庆更是提出：“在银行贷款门槛提升到自有资金需占35%后,全国开发商的资金缺口将达到3100亿元,预计将有两到三成的房地产发展企业破产。”

    一方面资金压力越来越大,另一方面银行却越收越紧,不少中小开发商深陷资金困境。有业内人士指出,对很多实力雄厚的开发商来说,目前正是行业整合并购的良好机会。

    寻求对策脱困

    消息人士告诉记者,近来,深圳新房销售量非常差。根据深圳国土局最新统计的数据,2006年7月6日深圳全市新房销售仅仅只有84套,面积达7852平米,而销售量急剧下滑的5月,日平均销售量也还有110套左右。

    显然,新一轮宏调带来的效应正在显露。

    中原地产总监张伟分析指出,以往银行对中小开发商的贷款十分宽松,新的宏观政策出台后,银行对贷款项目的审批也将十分严格,开发商在前期开发、工程建设、销售环节都有资金的压力。

    卓越集团营销总监李宁认为,由于深圳土地资源紧缺,开发商拿到地之后肯定会尽量开发不会让政府收走,这样一来,开发商要全面开工,资金需求很大,可能会出现问题。

    “国十五条的出台,对于整个开发商都有一定影响,作为中小开发商我们也感受到了资金周转的压力,不过公司自身防御风险能力比较强,所以实际影响并不可能很大。”

    九州新都市房地产开发公司副总马春光告诉记者。

    该公司位于龙华的“锦绣岭南”销售已告罄,其销售副总经理贝海辉认为,深圳的中小开发商有一定的市场生存能力,短期内应该不会被消亡。对于这些中小开发商来说,变现、与其他大的开发商合作、项目转卖都是惯常使用的转嫁资金风险的方式。

    深圳一位地产资深研究人士认为,开发商一直都有资金的压力,只是近段时间政策相继出台后,这个压力变的非常明显,当然开发商也会想到自己的对策,比如可以通过加快开发周期、控制开发规模、拓宽融资渠道、争取积极上市等方式来脱困。

    政策促成优胜劣汰

    记者了解到,尽管目前深圳各大银行尚未出台新的贷款政策,不过,一些已经拿地或正在拿地的地产商已经被银行“婉拒”了。这些被拒绝的地产商为了能将资金链条完整运作下去,开始转投其他融资渠道,信托、借贷、民间资本等成为他们的选择对象,但这类融资渠道的高成本往往让他们无法接受。

    “弱小的开发商可能就此被淘汰出局。”建设银行深圳分行相关人士称：“在政策调控下,弱小的开发商会拿不到地,或者拿到地了也贷不到款,如果项目不成功的话,他只能破产。房地产市场从此会有一个大浪淘沙的过程,强者愈强,弱者愈弱,最终不断有弱者被淘汰出局。”

    位于深圳布吉镇“慢城”售楼部经理张海涛指出,本轮的宏观调控政策促使中小开发商又一次面临洗牌,一旦资金周转失灵,出局是不可避免的。

    国泰君安地产分析师张宇分析道：“开发商近来的资金短缺主要由于两个方面：新房销售量下降和央行存款准备金利率上调。房地产行业已经成为一个资金密集性的行业,中小开发商最终要实现优胜劣汰,而且未来开发商的竞争还集中在融资的规模和渠道上。“

    深圳市社科院高海燕教授强调指出,本轮的宏观调控政策实质上是政府主导下的房地产行业的一次重新洗牌,政府的意思是坚决打击捂盘现象、提高房地产行业准入门槛,不仅对于中小开发商,并且对万科这样市场化手段和实力相当强的大的开发商来说,也是一种心理考验。

    2001年以来前几轮地产开发商的洗牌,让各地的房地产市场更加成熟。平安证券地产分析师姜培平也表示,目前是房地产商面临资金紧缩的时期,同时也是行业整合并购的良好机会。