房地产板块

　　最闪光的人民币资产

　　从国际视野来看，随着美国连续17次加息美联储联邦基准利率目前已经达到5.25%这给我国调整利率水平和人民币升值提供了更大的空间。尽管央行允许具备相应基准利率功能的货币市场1年期央票利率上升至2.67%水平但中美利差仍有2.6个百分点的空间这让国内调整存款利率等利率政策和人民币升值的实施具备了一定的可操作性。

另一方面市场开始预期美国加息周期将步入尾声，而美国加息步伐一旦停止人民币升值压力可能再度凸现投机人民币热钱的流入压力可能明显上升因而市场上对于放宽目前千分之三的人民币对美元波动幅度限制的呼声渐高。

　　而我们对宏观经济的研究显示，中国经济还有过热的苗头包括信贷扩张和货币供应量增长太快从宏观调控的角度来看要考虑调整汇率。而调整汇率无非调整汇率的水平和汇率波动幅度两个途径在政策已经排除了一次性升值的可能之外调整汇率制度的重点只有扩大汇率波动区间抵消市场的单边升值预期。同时，我国现行汇率政策是参考一篮子货币在此背景下今年美元兑其他货币是贬值无论是就市场供求关系还是参考一篮子的安排来说都表示人民币兑美元应该升值如果真正地按原来设定的汇率去做的话人民币汇率明年应该有明显的上升趋势，作为主要人民币资产的地产板块的长期上升趋势非常明显。

　　由此可见房地产股前期的调整并不是房地产上市公司的内在盈利能力和未来的成长预期不明朗而是宏观调控使得投资者信心发生了变化。随着时间推移主流资金对房地产股的投资兴趣再度提升地产股的长期投资价值必将凸现出来。从市场角度来看调控对房地产股的利淡影响是短期的而人民币升值对房地产股的利好影响是长期的是刚性的面对着如此影响力房地产股的牛市预期也是刚性的长期的。在这样背景下房地产股的每一次调整就是市场给予的一次低吸机会尤其是已形成核心竞争优势的房地产龙头股其战略性投资价值不言而喻。

　　外资基金

　　房地产走强的生力军

　　从我们的调研来看，外资基金操作人民币资产的操作手法与炒房还是有很大区别的，主要是以长线手法为主，将成为人民币资产升值的内生性动力。

　　以大摩去年收购上海广场商业部分为例在收购完成后大摩对其进行重新定位和包装从而使该商场的租金提升了4-5倍。显然没有一个炒房者会像大摩那样去运作因为他们既没有这样的经济实力也不具备这种专业能力。而且，外资房产基金大举收购成熟物业只不过是近两年的事可实际上他们关注中国房地产市场由来已久。从上个世纪90年代中期开始至2001年左右海外基金对国内房地产业就表现出了浓厚的兴趣但当时并没有大量进入而只是观察和试探。

　　市场策略

　　把握战略性机会是首选

　　对于二级市场的投资策略我们有两个明确的观点：第一，人民币升值将带动二级市场股价长期向好；第二房地产调控并不可怕，短期内房地产板块热点纷呈个股行情不断；中期来看整个板块行情可以期待。

　　首先从人民币资产的市场表现来看，从2005年7月人民币宣布升值以来地产板块指数从700点开始一路攀升一度冲高至1363点涨幅高达99%而同期大盘的涨幅仅为68%。进入2006年以来人民币升值有加速迹象其地产股G万科、G华侨城、G招商局等市场表现十分突出一度成为引领市场的潮流。

　　因此，我们认为，在人民币持续升值下投资地产的潜在需求将会长期存在从而获取双重投资收益。具体表现在：一、境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内投资高档商业物业及高档商品住宅这些热钱已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑。二、由于GDP的高速增长、我国人口基数大、国内投资渠道相对狭窄等原因地产作为投资品种的属性已被国内居民认可人们将会日益看好房地产作为保值增值资产的良好属性。预计居民的自住需求、改善需求将会稳步增长而投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。

　　第二，我们始终认为房地产调控并不可怕。投资者可以换一个角度来看：如果调控不见效那么房价会继续上涨地产上市公司将享受到房价上涨带来的好处；如果调控见效那么房价涨幅变小行业的准入门槛提高上市公司的行业地位不仅将继续提高另外还会从随之而来的行业整合中获取更多的利益。所以从这个角度来看不论调控是否成功地产上市公司都将获益。

　　在这种情况下，房地产股下跌几无空间。2006年的宏观调控从讨论到出台经历了大约3个月的时间在此期间地产股走势低迷经过了前一阶段的下跌优质地产股市盈率都在12倍左右而这些公司未来几年基本都可以保证30%左右的增长。从估值的角度来看这些股票已经相当便宜下跌基本没有空间。

　　上市公司中一些公司以开发普通住宅或者商业地产为主这些公司受调控影响很小这类公司如果有业绩支撑也可以率先走出低迷成为热点。这类公司以G金融街为代表。另外还有更多的个股有资产注入做大做强的预期。这些公司由于基本面出现重大的改善宏观调控基本不会影响其上涨。这些公司有G万科、博盈投资、G冠城、G名流等等。

　　不过虽然人民币持续升值预期不断加大有可能刺激地产股长期走牛但我们认为在当前由于国家对土地资源和房地产开发进行宏观调控的背景下投资者应保持一份谨慎和适度的冷静。但整个地产板块其行业发展长期向好是无庸置疑的，投资者可以根据自己的投资偏好，从中长期投资的角度出发，细心把握房地产板块的投资机会。