易宪容 中国社科院金融研究所研究员

　　应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。

　　最近，建设部、发改委、工商总局联合发出通知，将在商品房预售许可、商品房预（销）售活动的动态监管等方面加强管理，以进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》对住房预售许可的期限与方式，住房预售信息披露与监管，住房预售合同的格式、责任和权利，住房预售的中介机构及广告等方面重新做了规定与表述。这对完善国内的住房预售制度是有意义的。

　　然而，《通知》仅是从住房预售制度入手，其所涉及的内容都是住房预售制度中的最基本的含义。尽管《通知》对住房预售制度有了一些新的修改，但仍然没有看到多少对违反这种制度的行为进行严厉处罚的规则。如此看来，《通知》仍然与现实的要求差距很大。

　　正如我多次撰文指出的那样，国内住房预售制度最根本的问题在于它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。因此，这样的制度是一种严重缺陷的制度，即使不完全取消，也得全面地修改，也得从问题的实质入手来修改。

　　从其他国家和地区的经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。在我国，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险；由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为。鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项管理制度，市场的惩罚机制，风险分担机制，风险约束机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机制。

　　目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，导致在高利润的驱动下，大量企业过度和无序地涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。所以，实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度，有利于从房地产市场入口上把好关，正本清源，防患于未然，从而保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为。

　　对于住房预售存在着严重的信息不对称，不少国家要制定严格的法律规则来加以约束，以保护消费者的利益。政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。采用住房预售制度，信息公开化透明化是一个必要之前提。

　　在一个住房预售成熟的市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上，消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同。

　　在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。住房预售款专项管理是目前住房预售制度改革的关键。

　　住房预售制度还包括了对商品房预售活动的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接；要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大消费者的合法权益不受侵害。

　　如果允许预售制度存在，那么就必须建立救助机制，其核心在于建立风险担保基金，这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式，鉴于此政府应设立房屋预售制度的风险担保基金。通过这样机制，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

(责任编辑：崔宇)