“九部门十五条”的颁布已经一月有余，房地产“热点”城市中，仅深圳率先出台了地方实施细则。

    市场出现了如去年两个“国八条”颁布后的交投冷清。

上海的数据显示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超过1/3；北京6月的夏季房展会亦不见了往昔火热的场面，人流量锐减一半左右。

    “交易量萎缩，并不意味着房价会下降，”接受《瞭望新闻周刊》采访的一位北京的开发商，在忧虑宏观调控带来的不确定因素之时，仍对房价自信满满，其在售楼盘正在酝酿涨价。

    他预言，10月将是拐点，会像去年一样出现反弹性购房，房价会涨得更快。

    对于这样的论调，包宗华听得不少。“国六条”实施细则颁布之后，作为建设部住宅及房地产研究会常务副会长，他参加了多个座谈会，“围绕着两个70%和90平方米这三个硬指标，政府该如何调控房地产市场”，是与会者争论不休的话题。

    房价涨落玄机何在

    在北京一售楼处，举棋不定的张女士告诉记者，想等房价降下来再买，又怕等下去反而是越来越贵了。

    渴望降价成真但又心有余悸的购房者不在少数，而此时的开发商们，多像前述的那位，仍在盘算涨价的空间。去年“国八条”之后，房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去。

    对此，包宗华认为，去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键。

    这位参与1998年住房制度改革纲领性文件起草工作的老专家近年来不断撰文，呼吁“大比重地建设小户型低价位住宅”。对于采纳了他的观点的“国六条”及“九部门十五条”，包宗华将其形容为“果断的决策、艰巨的任务”。

    在他看来，相对于去年的两个“国八条”，“九部门十五条”更具体也更严厉，尤其是规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，充分体现了他的“大比重地建设小户型低价位住宅”的看法，如果能得到实行，将会有效调整住房供应结构，也能解决当前房价涨幅过快的问题。

    但并不是所有的人都认同包宗华的观点。另一位参与1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之称的顾云昌认为，“九部门十五条”主要针对的是结构问题，但当前房地产的问题更主要的是总量问题。

    在他看来，当前的主要矛盾是供不应求。今年北京、去年上海等城市房价涨幅过快，原因都在于需求旺盛，而供给相对不足。以北京为例，土地开发量近两年呈明显下降趋势，其中，2004年的土地开发量不到2003年的40%，而2005年又不到2004年的50%。深圳房价涨至万元，很重要的原因是特区内（关内）不批地造成供给不足。

    他同时指出，在这些旺盛的需求中，既有合理的需求，也有炒楼等投机需求，还有拆迁等被动需求，可以区别对待，但如果总量不够，仅调结构是不行的。

    政府该不该插手商品房市场

    两个70%和90平方米这三个数字是“九部门十五条”中最惹人注目的硬指标，其能否得到贯彻落实，既关系到“九部门十五条”的成败，也关系到房地产市场日后的健康发展。

    对于这三个指标，各方激烈争论的首先是手段问题。此番“九部门十五条”是九部门联合发布的，相对于“国八条”，监察部门等加入其中，而且加上了地方政府负责的字眼，还划定了两个70%的比例标准，行政命令的色彩跃然纸上。

    对此，顾云昌认为，“国六条”及“九部门十五条”更多的是使用了行政手段，这对缓解当前房地产市场面临的突出问题是必要的，效果可能也会更迅速，但从根本上看，调控房地产市场更多地还是应该用市场手段，如税收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面积标准制定不同的消费税率，由市场去判断调节。

    他认为，对房地产市场实行行政调控有很大的难度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”一条，即便现在的倾向是总量占70%即可，但这一标准在执行过程中的原则是什么，哪些项目该是在70%比重里的，有什么判断标准，由谁来审核，如果处理不当，不但解决不了房地产市场的问题，还会造成寻租。

    在他看来，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地产市场是区域性市场，差异性很大，全国660个城市，每一个的情况都不一样，应该让地方政府根据各地的情况制定标准，这样更符合市场实际。而前几年对房地产市场从金融、税收等方面进行的调控，并不是手段错误，只是有些政策措施没有得到认真执行。例如，4年前，北京市曾出台以120平方米为界执行不同契税征收标准政策，事实上就起到了一定的调节产品结构的作用，只可惜这一政策没有得到完善并有力地实施。

    包宗华则认为政府通过行政手段介入住房问题是在行使“份内之事”，如果政府不介入住房问题，而按对待一般商品的办法，任凭市场自发调节，就解决不好住房问题，特别是广大中低收入者的住房问题。

    在他看来，1998年推行住房分类供应制度以来，在取得巨大改革成就的同时，也产生了一种倾向，就是任凭市场自发调节过多，政府介入过少。因此，“九部门十五条”是履行政府介入住房职能的“份内之事”，是应尽之责，决不是有些人说的是超过政府职能的干预过多和“越位”。

    但是，包宗华也认为，尽管政府应该介入到住房问题，但在具体的手段上可以采取市场的方法，以纽约市的廉租房为例，政府制定了严格的准入门槛以及补贴标准，低收入家庭是到市场上去租住符合他们条件的住房。

    两个70%和90平方米的硬指标出台后，一些专家学者对它们能否得到执行表示忧虑。

    从管理机构来看，城市对房地产市场的管理机构可谓是五花八门，发改委、建委、规划委、国土局、银行等各管一块，谁都不能够全管，政策的执行难度很大。

    从目前的商品房供应结构来看，要实行这一标准，难度也不小。以经济适用住房为例，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次做出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。

    据国家发展和改革委员会提供的数据显示，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。

    从目前的住房供应结构看，以北京为例，北京市房地产交易管理网数据显示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套数有99707套，面积为13964385平方米，平均每套为140平方米，可售现房住宅套数为18058套，面积为3040344平方米，平均每套为168平方米，要实现90平方米以下住宅占总量的70%以上这一比例，北京的住宅供应结构恐怕得动“大手术”。

    住房供应结构如何完善

    在北京华远集团总裁任志强眼里，“国六条”更重要的意义在于弥补1998年住房制度改革的政策缺失。

    他在自己的博客里称，多数人都认为“国六条”的出台是对房地产企业的一种调控，但他从中更多看到的是政府住房制度改革的一种转变，一种思路上的根本转变。

    从这些年的实践结果看，任志强认为，政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系。这样的后果只能是试图让所有的家庭不分收入差别的都用市场化的方式解决住房问题，出现了当前房地产市场的诸多矛盾。

    “国六条”及“九部门十五条”已有致力于完善住房供应体系的表达，但包宗华指出，这还很不够，相关政策也不够明晰。比如，关于廉租房的规定比以往有了很大进步，但还远远不够。中国的廉租房政策一直未得到很好的贯彻，以廉租房政策执行得较好的北京为例，迄今仅有1.4万套，相比北京市已逾千万的人口，可谓杯水车薪。

    包宗华认为，带有社会保障性质的经济适用房政策也有诸多欠缺，推行经济适用住房困难甚多，弄不清居民收入是一大关键，这事已经讲了七八年，总因为难度大而却步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准确地制定发展、住房、税收等许多重大政策的基本依据，就应该及时抓起来。开始抓的头两年可能准确度差一些，只要锲而不舍地抓下去，就会越抓越准。

    他表示，经济适用房作为一种政策保障性住房，退出机制的建立很重要，无论业主买房多久，都不能当做商品房进行出售，享受房产的升值。经济适用房若要出售，只能以原价卖回给政府，政府再将这些住房卖给新一批需要住房的中低收入阶层。

    在包宗华看来，要解决中低收入群体住房问题，政府首先要调研确定这一群体的需求占总体购房需求的比例。经济适用房、廉租房和中低价位商品房的建设并不应仅仅追求绝对数字的增长，关键是增长的比例和幅度要合适，是否符合实际的需求。这些在“九部门十五条”中并未明确提及，希望在各地的实施细则中能有所体现。