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住宅郊区化拓宽 郊区房产成青岛楼市“半边天”(图)
时间:2006年07月12日13:48 我来说两句  

 
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来源:新华网
(宫福和 摄)

  诸多利好因素的存在使越来越多的人青睐于郊区置业———

  “住宅郊区化”探寻拓宽之路

  近几年来,随着“大青岛”格局的逐步推进,郊区城市配套得到了极大完善,城市环境快速提升,房地产市场的发展也搭乘快车,得到较好的发展。郊区房地产市场起步虽晚,但发展势头一直良好,从2002—2005年我市房地产开发数据统计分析,所占份额逐步扩大,正成为青岛楼市的“半边天”。

  进入2006年,郊区房地产市场保持了持续健康的发展势头,而越来越多的城市居民也沿着不断发达的高速路把家搬到了郊区,住宅郊区化在青岛房地产市场渐成气候。


  原因解析

  业内专家认为,工业时代出于集约化生产的需要,人们不得不从乡村进入城市,城市成为繁荣的标志。而城市的过度发展,又滋长起对健康环境的诉求。郊区化是城市化的必然结果,也是城市化的重要内容。城市不是居住文明的终点,集合式住宅也不是居住的最高形态。

  综合分析,“住宅郊区化”是多种因素综合作用的结果:首先是我市社会经济的快速发展提供了最基本的支撑;其次是郊区公共交通设施的完善和市民交通工具的变化,即私家车的普及;第三是房地产价格的差异,市区与郊区的地价相差数倍,导致郊区房价远低于市区;第四是郊区楼盘综合品质的不断提升吸引了越来越多的市区居民;第五是居民对生活居住质量的要求不断提高。

  住宅郊区化的首要推动力在于廉价的土地资源。郊区地价相对较低,适宜做一些低密度住宅。据测算,不包括土地成本的话,最经济实惠的建筑结构便是五六层的板楼,因为出房率高、建筑成本低,现在也颇受郊区项目开发商的青睐。

  置业格局

  在“大青岛”框架之下,郊区置业的格局也逐渐清晰起来。在青岛房地产市场中,部分郊区热点板块的出现赢得了市场的认可,也逐渐成为一股不可忽视的力量。

  综合来看,西海岸板块起步较早,势头也最好。因为有巨大的经济支撑,使得这里蕴藏着巨大的市场需求,而这种需求将会随着经济发展和人流的增加,逐步地释放出来。即墨则是青岛楼市的一支“潜力股”,随着滨海大道的建设,仰口隧道的通车,一个崭新的即墨将呈现在世人面前,正在建设的诸多大盘也让人眼花缭乱。胶州、城阳两地则进入新一轮“快车道”,但如何更好的聚集人气,吸引市区居民的眼光将是能否赢得市场的关键所在。

  品牌开发企业在催动格局形成的过程中扮演了重要角色。如青岛中房、新园地产、环宇地产、锦源地产在胶州;华侨地产、海信地产在即墨;天泰集团、信达荣昌、隆海集团、康大地产、上实地产在西海岸;银盛泰集团、百通地产、中联盈地在城阳———其中既有当地企业,也有市区开发商。

  由此来看,青岛房地产市场郊区置业的格局已经基本形成,同时也培育了一批新锐房地产企业,接下来的重中之重就是:以人气带动城市配套,提升区域形象与居住理念,并通过这个环环相扣的过程使地产保持良性发展。

  市场瓶颈

  “国六条”、九部委通知及我市贯彻落实具体细则实施后,市场开始进入理性反思期。最近一段时间,本刊记者采访黄岛、胶南、胶州、城阳等地房地产市场,发现郊区楼盘品质提升很快,楼盘销售多以当地自住性购房需求为主,但由于同时存在楼盘同质化竞争、楼盘上市量大等因素,使得市场竞争极为激烈,单依靠本地市场购买力很难完全消化。

  从2005年末统计数据来看,市区商品房空置面积逐步下降,县级市区空置面积明显增多。从区域情况看,崂山区、黄岛区房屋空置面积同比分别下降44%、22%,城阳区、胶州市、胶南市房屋空置面积增长明显,同比分别增长59%、170%、171%,即墨市、平度市、莱西市则有不同程度的减少。

  从长远来看,以本地客户为主力的市场现状是良好的,但房屋空置率的增加,也会影响房地产市场的持续发展。在目前的市场形势下,郊区地产人的营销思路如果没有突破,营销观念没有革新,就很难赢得市场的青睐。因此,郊区房地产开发企业必须严肃看待空置面积增加并思考解决之道。

  破题之道

  任何事物的发展都不会一帆风顺,住宅郊区化的拓宽之路更是如此。应该说,郊区房地产市场目前遇到发展“瓶颈”既是必然的,又是偶然的。

  住宅郊区化是城市化进程中的必然,但住宅郊区化是一个长期的过程。尽管在大的道路、公共配套方面的建设,政府的推进是极有作用的,但郊区更为细化的配套设施的改进与完善仍需要较长的过程,在生活、物管等方面与城区内仍有相当大的差距。因此,郊区住宅的全面升温仍需要政府积极发展城市配套,聚集人气,加大招商引资和区域推介力度。

  房地产新政的实施则是郊区房地产市场当前遇到的偶然性因素。从实际情况看,房产新政分流乃至截流了部分市区客户,削弱了市区购买力的支撑。短时间来看,以自住为主的郊区楼市可自保无忧,但从长远看,本地购买力后劲不足势必会造成楼盘中后期营销乏力,甚至于增加房屋空置。因此,在郊区房地产市场发展的开发企业必须要有清醒的认识,面对市区客户犹豫的现状不能放弃信心,因为一味的退让与回避只能坐视市区客户的流失和市场份额的缩减。正确的心态应该是积极应对,认真思考开拓市场空间之道、加大在市区的营销推介力度、转变营销观念才是清醒而理智的地产人所应该明晰的。(本报记者刘海亮)

(责任编辑:田瑛)



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