投资要点：

　　公司是5家央企房地产公司之一，承接保利集团的优势，在土地资源的获取上具备突出的成本优势、目前持有低成本土地储备877万平米，保证了公司未来5年的房地产开发所需。公司已经完成管理层激励,运营机制灵活，管理层利益与股东利益充分一致。

　　公司区域战略:以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，在已拓展的其他重点区域市场基础上，抓住商机继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市。产品战略:以开发面向中等收入阶层的商品住宅为主，同时适量开发包括高档住宅、低密度生态住宅、写字楼等其他物业。公司远景:争取在2010年以前发展成为总资产达150亿元，净资产达45亿元以上的国内领先的大型房地产企业集团，品牌资产争取突破30亿元。

　　我们估算的公司新股发行前的RNAV在11.82元/股,另外公司未来三年的净利润年均增长率在30%左右，成长性比较好。综合同类公司的定价水平,我们认为公司的合理PE应该在06年全面摊薄预测EPS的15倍左右，即合理股价应该在13.4-15.3元之间，相当于RNAV溢价13%－39%。

　　我们认为，公司上市后的合理价格区间在13.4-15.3，并考虑到IPO发行价格15%左右的折价效应，并且公司以全流通形式发行上市，我们建议询价区间为11—13元之间。

　　估值与询价建议

　　估值定价

　　公司是5家央企房地产公司之一，承接保利集团的优势，在土地资源的获取上具备突出的成本优势、目前持有低成本土地储备877万平米，保证了公司未来5年的房地产开发所需。公司已经完成管理层激励,运营机制灵活，管理层利益与股东利益充分一致。

　　我们估算的公司新股发行前的RNAV在11.82元/股,另外公司未来三年的净利润年均增长率在30%左右，成长性比较好。综合同类公司的定价水平,我们认为公司的合理PE应该在06年全面摊薄预测EPS的15倍左右，即合理股价应该在13.4-15.3元之间，相当于RNAV溢价13%－39%。

　　估值结果与询价建议

　　综合来看，公司上市后的合理价格区间在13.4-15.3，并考虑到IPO发行价格15%左右的折价效应，并且公司以全流通形式发行上市，我们建议询价区间为11—13元之间。

　　1.公司概况：保利集团的房地产旗舰公司

　　1.1股权结构：中国保利集团是公司的实际控制人

　　保利房地产股份有限公司是由保利南方集团有限公司为主发起人，联合广东华美和张克强等16位自然人共同发起设立。而中国保利集团公司通过持有保利南方集团100%的股权，中国保利集团公司是保利房地产的实际控制人。

　　保利集团注册资本金15亿元是经国务院批准的国有独资公司，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。保利集团是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司。截至2005年12月31日，保利集团总资产为229亿元，净资产为58亿元，2005年度实现主营业务收入62亿元，实现利润总额11亿元(以上财务数据经审计)。

　　2.主营业务分析

　　2.1公司战略

　　坚持做大做强房地产主业，适度发展物业管理、建筑、设计、销售代理、酒店管理等相关行业。

　　区域战略:以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，在已拓展的其他重点区域市场基础上，抓住商机继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，夯实和完善公司全国战略布局，扩大“保利地产”品牌影响力，并在各区域市场占有一定的市场份额，争取在所进入的区域市场进入销售前十名，形成多区域利润增长点。

　　产品战略:以开发面向中等收入阶层的商品住宅为主，同时适量开发包括高档住宅、低密度生态住宅、写字楼等其他物业，扩大市场覆盖面，优化公司的产品结构，收入结构趋于合理；积极探讨并运用包括品牌经营、资本运营在内的新的经营模式和手段，保持公司的经营活力，促进收益的稳步增长。公司远景:争取在2010年以前发展成为总资产达150亿元，净资产达45亿元以上的国内领先的大型房地产企业集团，品牌资产争取突破30亿元。

　　2.2公司业务发展规划

　　始终以中国经济最活跃和最具发展潜力的区域为市场开发重点，珠江三角洲地区以广州为中心，长江三角洲地区以上海为中心，华北地区以北京为中心，中南地区以武汉为中心，东北地区以沈阳为中心，西南地区以重庆为中心，力争在上述核心城市占有一定的市场份额，并稳步提高市场占有率。为此，公司制定了一系列的媒体推介计划，大力宣传公司的品牌及经营理念，提高公司的市场影响力；除上述区域中心城市外，公司目前已进入包头、佛山、岳阳等城市，近期计划进入成都、济南、青岛、广东清远、东莞等城市，并将继续适时拓展其他区域性重点城市和中心城市周边的市场。

　　未来两年公司将根据公司品牌战略规划和品牌管理原则，着力扩充营销人员，加强公司营销网络建设，以公司策划研究中心和保利地产代理公司为依托，建立起公司本部营销监控与控股子公司本土化运作相结合的两极营销管理体系。在具体运作中加强公司本部对控股子公司的营销管理监控，统一公司品牌形象和营销理念，同时发挥当地控股子公司的能动性，逐步实现公司本部营销监管与控股子公司本土化运作的良性互动。

　　公司未来两到三年房地产开发项目主要由目前在建项目和拟开发项目构成，包括：广州保利花园二期、广州保利香槟花园、广州保利国际广场、广州保利林语山庄、广州珠江新城G1-1项目、广州珠江新城F2-2项目、广州珠江新城I6项目、广州恒安雅苑、广州保利紫薇花园、广州保利林海山庄、广州保利天利广场、广州保利国贸广场、广州保利帝合湾、北京保利垄上别墅、上海保利十二橡树庄园、上海保利香槟花园、重庆保利花园、重庆保利香槟花园、沈阳保利花园、沈阳保利海棠花园、沈阳保利百合花园、武汉保利花园、武汉保利湖滨花园、湖南世纪荣城、岳阳文庙项目、包头青山区项目、包头东河区项目、冷泉项目等，总建筑面积超过1000万平方米.

　　2.3公司竞争优势

　　1、综合开发实力强，公司品牌信誉好。公司自2002年股改后，坚持以房地产开发为主业，经营规模和综合开发实力迅速增强，获得部颁的奖项10多项，省、市政府等颁发的奖项30余项，品牌形象得到市场和社会各界的广泛认可，已经发展成为全国性的大型房地产开发企业。公司年利润总额由2002年的0.6亿元增长到2005年的6.56亿元，增长了9.9倍；总资产由2002年的8.1亿元增长到2005年底的80.15亿元，增长38.9倍，开发的项目分布于广州、北京、上海等10个城市。

　　2、资产质量优良，盈利能力强。公司经营较为稳健，主业突出，经营状况良好，2003年、2004年和2005年公司净资产收益率（全面摊薄）分别为17.32%、33.15%和42.81%，处于房地产业优秀水平，随着各地项目的全面启动，公司规模效益、品牌效应、开发实力和盈利能力将进一步增强。

　　3、管理运作规范专业，开发经验丰富。公司从事房地产开发经营十余年，截至目前，累计竣工商品房建筑面积163万平方米，目前在建207万平方米，积累了丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验。公司通过了ISO9001（2000版）质量认证，建立了一整套专业化、规范化、程序化的房地产开发运作体系。

　　4、拥有一支高素质的职业经理人团队。公司专业技术和经营管理人才配备齐全，结构合理，专业素质高，具有较强的产品研发、规划设计、施工管理和营销推广能力。各房地产公司专业技术人员占总人数的70%，本科以上学历人员占90%，中高级职称人员占60%。

　　5、开发设计理念超前，产品竞争力强。公司以“和谐生活、自然舒适”为产品设计理念，追求人、住宅与自然环境的和谐统一，通过选聘国内外一流的规划设计机构和设计团队，吸取先进和成熟的设计理念和手法，提高产品的质量水平、文化品位和舒适度，保持开发产品的适度超前性和较强的市场竞争力。

　　6、企业凝聚力强。公司一向注重企业文化的建设和员工忠诚感的培养，弘扬“务实、创新、规范、卓越”的企业精神，努力将公司发展与员工成长的目标相统一，营造企业和谐、积极、向上的文化氛围，以事业留人、待遇留人、感情留人，形成了公司强有力的凝集力。

　　2.4公司土地储备

　　公司当前土地储备877万平方米，数量非常充足，可供未来5年以上开发所需。

　　公司土地储备分布在全国10个城市，各地区比例比较均衡。为保持公司较强的土地储备优势，公司还将根据经营计划，适度有序地进行土地储备。

　　3.募集资金主要投向广州、重庆项目

　　公司拟公开发行15000万股，募集资金用于广州保利花园二期、广州保利香槟花园、重庆保利花园一期这三个项目的开发建设投资和偿还。

　　广州保利花园二期总投资98,000万元，其中土地成本19,824万元，前期费用1,462万元，建筑安装工程61,821万元，政府性收费2,426万元，期间费用12,467万元。本项目于2003年9月开工，建设工期为4年，预计2007年12月项目全部竣工。目前项目部分楼栋已竣工，竣工面积占整个二期面积的80%。该项目已完成投资6.8亿元，项目资金来源主要是自有资金投入2.8亿元，项目借款投入4亿元。募集资金到位后将用于项目后续投资和偿还项目借款。

　　广州保利香槟花园二期的总投资预计为62,000万元，其中土地成本为23,485万元，项目前期费用624万元，建设安装工程费27,646万元，政府收费1591万元，期间费用8,654万元。项目于2004年4月份全面开工建设，目前项目工程已竣工。该项目已完成投资4.85亿元。项目资金来源主要是自有资金投入0.85亿元和项目借款投入4亿元。募集资金到位后将用于项目后续投资和偿还项目借款。

　　重庆保利花园一期的总投资预计为60,100万元，其中土地成本为14,420万元，项目前期费用2,160万元，建设安装工程费36,528万元，政府性收费1,785万元，期间费用5,207万元。项目计划2006年9月开工，预计到2008年底全部竣工，目前该项目地块已经完成“七通一平”。该项目已完成投资1.05亿元，资金来源主要是自有资金投入0.45亿元，银行贷款0.6亿元。计划使用募集资金4.8亿元，用于项目开发建设投资。项目资金缺口部分，公司将通过自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。

　　6.盈利预测

　　综合上述公司主营业务和募集资金项目的分析，我们可以预测出公司未来几年的经营效益，详见表5：

　　条件1：公司未来几年的所得税率33%。

　　条件2：公司募资自己按时到位，项目如预期发展。