海口市房产管理局今天向市政府全体会议提交的一份分析材料认为，由于国家对房地产调控的效应将在下半年进一步凸现，在政府调控、市场调节以及供求关系调整的多重影响下，海口市普通商品房销售价格将比上半年有所回落，但波动幅度不大，总体上仍将保持稳定。

    基本情况：

    房地产开发投资增幅放缓

    分析材料显示，今年上半年海口房地产开发完成投资22.49亿元，仅比去年同期增长1.9%，其中商品房投资13.54亿元，占总投资的60.21%，比去年同期减少28.46%，房地产开发投资增幅回落。其特点是：

    商品房建设规模下降。虽然上半年全市房屋施工面积达604.14万平方米，比去年同期增长9.6%，但新开工面积和房屋竣工面积均比去年同期下降，同比下降了17.9%和10.5%。

    商品房上市量增大。上半年全市商品房批准预售面积172.34万平方米，同比增长19.1%。

    商品房销售增长较快。上半年商品房共销售（含预售）7935套，面积为83.18万平方米，销售面积比去年同期增加20.87%。在销售的商品房中，岛外个人购买3251套，占总销售套数的56.36%。

    商品房平均价格上升。近几年该市房地产市场的总体特征是房价稳中有升。今年上半年该市商品房平均价格为3007.08元/平方米，比2005年全年商品房平均价格2532.09元/平方米上升了18.76%。

    二手房交易量减少，价格上升。受国家房产新政影响，海口二手房转手速度减缓，上半年二手房交易登记过户1582套，面积19万平方米，分别比去年同期下降2.65%和6.82%；成交金额2.54亿元，平均成交价1336元/平方米，分别比去年同期上升1.2%和8.53%。

    分析材料认为，近几年海口房地产市场一直保持良好的发展态势。同时，也面临着一些新情况和新问题，主要是积压房地产仍巨大，商品房新开发建设规模过大，供应和需求仍不能协调发展。

    趋势分析：

    普通商品房售价将有所回落

    分析材料分别从商品房的供求关系、销售价格和住房消费心理三个方面对下半年的发展趋势进行了分析，认为：

    海口市商品房销售量连续3年超过竣工量，从而使空置率逐年下降，但空置量仍然较大。从供应方面看，今年以来施工量和新开工量增幅下降，商品住房上市量增幅平稳。从需求方面看，2006年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面，投资性购房减少，总的需求量不超过200万平方米。因此，商品房市场仍为买方市场。

    由于国家对房地产调控的效应将在下半年进一步凸现。在政府调控、市场调节以及供求关系调整的多重影响下，海口市普通商品房销售价格将比上半年有所回落，但波动幅度不大，总体上仍将保持稳定。

    最近，中央有关部门连续出台了一系列宏观调控政策，对房地产业从土地、资金、税率和个人信贷等方面加强了控制，使有住房消费预期心理的消费者转为持币观望，下半年房产销售形势严峻。

    政府对策：

    工作重点转到有效调控市场

    海口市房管局在会上表示，下一步工作将着力把房地产工作的重点转到对市场的有效调控上来。

    进一步完善房地产市场预警预报机制，加强市场监测、分析、预告，密切、适时把握市场供求关系和价格变动，提高政府驾驭房地产市场的能力，引导企业理性投资。

    盘活存量土地，加强土地供应的调控力度。按存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。进一步加快闲置土地的收缴储备，并根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。

    从规划上严格控制新建商品房项目。

    停缓建工程项目的处置进度和力度，一定要考虑市场的消化能力，防止复工项目集中上市对市场的冲击，进一步破坏供求关系，影响市场的稳定。

    业界声音：

    房价如有回落也很正常

    海口房地产交易有限公司副总经理黄勇在接受记者采访时认为，下半年海口房价如有回落，也很正常。“国六条”出台后，有关方面正在制订实施细则，对房地产市场的影响到底有多大，目前仍然难以预料，这导致了目前市场浓厚的观望气氛，不排除相关实施细则出台后房价有所下降，这也是市场的正常反应。

    在谈到今年上半年新开工面积同比减少17.9%时，黄勇认为，这可能与去年海口加大对半拉子工程的处置力度有关，因为根据相关规定，处置工作必须在今年底结束。此外，去年底、今年初海口市推出的房地产项目面积都比较大，前期准备工作需要的时间较多，不少项目目前还未进入报建阶段，这也对今年上半年的新开工面积造成了一定的影响。