北京市第二批限价商品房用地计划正在酝酿中。北京市国土局相关负责人在接受记者采访时表示，目前北京第二批5块限价商品房地块选定工作已经开始，将在轨道交通沿线推出多个中低价商品房项目，并适量安排建设中低收入家庭住房。

    之前，北京市轨道交通沿线地区的土地开发已收归政府控制，不再采取市场“招拍挂”的方式，而通过招标的方式进行土地限价。也就是说，房地产企业在参与开发建设单位的招标过程中，同样必须接受政府限地价、限房价的有关要求。

    在地铁沿线推出限价房的目的是防止这些地区人口规模过度膨胀，以及适量安排建设中低收入家庭住房”。北京市土地储备中心负责人在接受记者采访时表示，“将地铁沿线土地开发收归政府，正是为了让更多的人们可以住进这些新的居住区。”

    据调查，石景山人口中一半左右在城区就业，这些群众基本靠一线地铁解决交通问题。一到上下班高峰时间，一线地铁人满为患。即便如此，石景山区的新住宅依然不断拔地而起，而且价格不低。一线地铁将石景山和市中心的距离拉近，但也令石景山区的人口规模迅速膨胀。

    目前北京市在建轨道交通包括：5号线、4号线、10号线、奥运支线、机场线，9号线的前期准备也已启动。未来10年内，北京轨道交通将以每年40公里的速度增长；2008年，轨道交通里程将接近300公里；而到2020年，北京轨道交通总里程将超过1000公里，其中包括地铁、轻轨和市郊铁路。轨道交通在解决地面交通难题的同时，还将引导城市形成合理布局，织就一张快速交通网。

    “地铁沿线推出限价商品房，将对北京整体过高的房价起到平抑作用，同时它会成为衡量区域房价的坐标”。在千万家房地产经纪公司总经理华国强看来，地铁拉升北京整体房价的同时，反过来又造成真正需要以地铁为主要交通工具的人买不起地铁周边的房子，轨道交通末端却成了中低收入者唯一的选择。

    涨价与限价

    轨道的延伸给普通市民尤其是中低收入市民带来了更多的选择住宅的机会，也推动了周边的商业发展，但正因为如此，常常是一条地铁尚未开工，周边地价早已升值，地铁周边的高房价已成了市场的共识。

    华国强说，“轨道周边的土地历来是开发商争夺的热点所在，城铁站点区域的项目升值也是市场发展的必然趋势。而政府此次推出限价地块，平抑房价的决心可见一斑。”

    “按以往城市的经验，限价商品房的价格是用政策手段进行调控，在操作上主要是通过房地产主管部门事先设计好的商品房户型、面积和销售价格等条件，土地仍以公开招投标方式进行出让，政府向中标的开发企业收取一定量的土地出让金。但在中标协议中，政府与企业将就未来商品房房价达成一致，以实现商品房的中低价位。”业内人士表示，介于普通商品房与经济适用住房之间的限价商品房，将成为政府下一阶段完善住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、切实解决中低收入人群的住房问题的有力手段。尤其是在地铁沿线推出限价商品房对房价的拉低效果也更为明显。

    “实际上政策制定者的意图很明显，无非是为了挤压房地产开发过程中的利润”。精品家园房地产经纪有限公司董事长蔡鸿岩表示，竞地与竞价是完全反向的企业市场竞标行为，政府将两者手段同时运用的实质意图就在于挤压其房产项目的高额利润。“限价房的推出从理论上来说可以起到稳定房价的作用，但在实施过程中能否达到目的还尚待考验。”

    限制区域升值？

    尽管现在第二批限价地还没有正式推出，限价房更要有很长一段时间才能真正进入市场，但显然这个确凿的信息已经给市场带来了巨大影响。

    按照北京国土资源局公布的数据显示，今年首次推出的限价商品房规划建筑面积在200万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用住房的开发建设数据一致。而在5月29日，北京市国土局公布了包括丰台东铁匠营地块、朝阳广渠路地块等126公顷的6块限价商品房用地即将推向市场的消息，立即引起业内外的很大反响。“本来我是准备买后现代城项目的，现在听说广渠路要推出限价商品房，所以我暂停了自己的购房计划，看看是否能够买到政府推出的限价房。”购房者刘先生对记者说。

    珠江帝景有关负责人接受记者采访时承认，“按照目前已知的44万平方米的开发量，对这个区域的楼市肯定要造成影响。”他指出：“受影响最大的商品房应该是和限价房销售价格每平方米相差1000元到2000元的项目，因为区域产品销售价格和类型都集中相似”。

    然而有不同意见者认为，地铁沿线的限价房不可能对市场造成影响。

    “按照目前首批规划建筑面积为200万平方米的中低价位商品房的供应量，还无法达到抑制房价的目的。”利嘉地产营销副总李俐表示，“这些地块分散在几个不同的区域，在各个区域中这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低商品房的销售价格。”

    在李俐看来，限价土地更多的是形成一种心理价格的暗示。一是，限价房毕竟是数量有限，无论从配套、质量等方面也都会受到一定限制，而这也就决定了限价房对于房地产市场的作用有限。二是，限价房的项目品质及项目个性决定了其只能成普通住宅。这些无不预示着，两者不可能碰撞。三是，限价房与商品房是两个截然不同的概念。这两种不同性质的房产，在政府的控制下使得限价房价格无法浮动，因而限价房和整个市场也就不可能有竞争。

    “这是两个问题。限价房的地理位置大多较偏，从第一批限价房的6块地来看，大部分位置不太好。限价房本身针对的就是中低收入人群，而限价地的选择就一定要考虑交通的便利性。”世嘉地产营销策划总监侯召对此问题也持有相同观点，地铁沿线的项目因为交通配套的改善一定是有升值空间的，虽然说第二批入市的土地也在地铁沿线，但要看具体的入市土地的数量有多少，能不能对总的供应量有波动。

    侯召举例说，“天通苑和回龙观都是地铁沿线的经济适用住房，单价也非常便宜，我们可以把其理解为限价地的项目，但对于周边楼盘的影响并不大。商品房项目该涨价还是涨价，即使与经济适用住房一墙之隔。毕竟限价房或是经济适用住房总量低，还不足以满足市场需求”。