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2000年，新加坡92％的家庭拥有了自己的住房，68％的家庭居住面积在四室以上，住房对于构建新加坡“新社会”的关键作用、对于中产社会形成的标识意义，正与今天住房对于中国构建和谐社会的意义以及增加中等收入群体比重的社会目标相契合。 他们是如何实现“居者有其屋”的？
近与原国家体改委副主任乌杰教授晤谈，他把中国住房改革的问题归结为到新加坡取经的人回国后就“忘记了人家的经验”。2000年，新加坡92％的家庭拥有了自己的住房，租赁住房的家庭则减少至6.6％。其实，早在1976年，新加坡建屋局就已经成功地为占人口80％的工人提供了住房。改革开放以来，中国出台的住房政策类似于新加坡的也有不少，但整体效果往往不佳。也许，我们更多关注的是政策，而根本问题是体制。
住房对于构建新加坡“新社会”的关键作用(李光耀说：“我们的新社会，居者有其屋是关键。”吴作栋说：“公共住房是新加坡社会的重心。”)，对于中产社会形成的标识意义(2000年，68％的家庭居住面积在四室以上)，正与今天住房对于中国构建和谐社会的意义以及增加中等收入群体比重的社会目标相契合，因此，有必要了解新加坡的住房保障制度。
经济适用房有特殊商品属性，其租售环节尤需且慢市场化
新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，大致对应于我国的廉租房和经济适用房。私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅，大致相当于我国的商品房。
在土地国有化的基础上，政府以福利价提供公共组屋，市场以市场价提供私宅。而建屋局是最大的建筑商，无论从住房建设数量，还是供给人数上来看，都是如此。由此，也就形成了新加坡以计划为主、以市场为辅的住房供给体制。
更为重要的是，无论是建屋局自己主持建造的一般公共住房和高级行政人员住房，还是其它类型的公共住房，其出租与出售事宜都归建屋局统一管理。建屋局组屋的配售方式也不断改进，由登记抽签制改为订购抽签制。抽签活动由本选区国会议员主持，更增强了权威性和代表性。
在中国，不仅经济适用房的开发建设环节交给开发商，而且把关键的出售环节也交给开发商。虽然规定了利润空间不要超过3％，但是政府“手中无房心里慌”，现在又往往陷入排队放号还是公开摇号这样的技术问题里，自然调控很难有力度。
徐滇庆教授在《“经济适用房”难以有效照顾困难群体》一文中希望“防止房地产市场的垄断”，但又反对“政府直接介入房地产的分配”，要政府只做裁判员，不做运动员。但是，我们看到，就连新加坡这样市场经济体制比较成熟的小国，建屋发展局在住房市场中也是身兼二任的。建屋局对组屋租售的控制是很严的，不经允许不得出租给外国人，违者会被告上法庭。
坚持经济适用房的大众福利性，公共住房的消费模式要以出售为主、出租为辅
在新加坡，组屋售价由政府确定，其价格比同类商品房低50％～70％。这个价格不包括征地成本，并且低于建筑成本，三室或四室组屋是成本价的80％～90％。加之“月供”占月收入的比例并不高(低于20％，少于公积金余额)，新加坡公众普遍感觉购房压力不大。经新加坡大学王白安先生介绍，新加坡公共建屋经费的筹措渠道如文中图示。在北京，在单位实物分房时期，房价是市价的1／5～1／10，而住房商品化时期，经济适用房房价比市价低10％～20％，这还是在免除了开发商的土地出让金等税费之后的价格。
廉租房以家庭为申请资格单位，对象是月收入低于800新元的家庭，而且允许以折扣价、公积金方式购买所租住房，一般来说，三室的月租金只是略低于购屋所需的分期付款额，住进组屋反而激发了人们努力就业增收的热情。
在中国，廉租房的提供不仅要强调优抚、劳模等政治条件，也许更重要的是，一方面，以个人低保线为基数的家庭收入标准难以固定，另一方面，低保线本身作为廉租线，收入标准太低，结果是或者因小小的家庭增收而冒失去廉租房的风险，或者只是为保住廉租房而减少工作，不少家庭陷入恶性的“贫困——廉租——贫困”怪圈。
住房的政府补贴不等于财政亏损，其关键在于征收地产税
新加坡政府不仅要给建屋局亏损津贴，还要给居民购房补贴、翻新补贴。但是大量的补贴并没有导致政府财政亏空。原因何在呢？拿地产税支撑财政补贴是其一大奥秘。建屋局每年向政府交纳的地产税，再加上私宅地产税，不仅补亏，还有盈余。在新加坡，国家是最大的土地所有者，它有权以低于市价20％的价格征地。当然，征地赔偿标准也随地价定期调整，使私人土地所有者从增值中获益。为了便于开拓土地资本、应对地产投机，老牌的市区重建局还进行了公司化改造，改名为Pidemco Land。
执行严格的收入标准才能有效地避免分配政策的分割性
在新加坡，1964年开始推行“居者有其屋”，鼓励居民购买所住公共住房。随着经济发展和收入增长，不断提高申购新建组屋的家庭最高月收入标准：1964年为1000新元，1982年3500新元，1994年为8000新元。这也就相应规定了自购私宅的最低收入标准，标准线以上的家庭由私宅市场解决住房。通过这种办法，建屋局掌握着私宅市场客源的进口部位，等于创生、维系着一个私宅市场，使之处于自己的间接影响之下。
建屋局规定新建组屋的申请者必须形成“核心家庭”。1978年允许任何两位40岁以上的成人联名申请组屋。1991年允许35岁以上的单身者购买三室以下的转售组屋。在北京，经济适用房的认购，虽然规定申请者年均家庭收入范围在5000～60000元之间，但是范围显得太宽，操作性也就比较差，很多单身人士以个人的名义就通过了资格认证。
房地产业是否过热有标准，税收政策是缰绳
据新加坡的经验看来，房地产投机可以区分为适度投机和过度投机，其标准是住房市场房价与实际国内生产总值两者的增幅曲线是否基本持平。如图所示，从1992年开始，前条曲线明显偏离后条曲线，这正是1997年东南亚金融危机的导火线。它运用三大税收政策来为房地产市场降温：第一、转售税。组屋住满5年后才允许按市价出售，不过要缴10％～30％的税。第二、所得税。商品房购入后，一年内出售要全缴，第二年缴2／3，第三年1／3，三年后不用缴。第三、印花税。除一般的印花税外，出售或转售未完成的住房以及在买楼后三年内出售也要缴。
在中国，如果能够灵活运用上述税种，也许更为根本的还有地产税的征收———经济适用房项目所免除的土地使用出让金包含了土地开发费(即征地费)和租金(即地产税)两个部分，其实后者是不宜免除的———拿这些税收收入来补贴廉租房或者经济适用房的建设和开发，恐怕更有助于解决徐教授所说的“全民资产惠少数人”的问题。
(作者宋培军任职于中国社会科学院社会科学文献出版社，张秋霞任职于民政部中国老龄科学研究中心)
(责任编辑：崔宇) | 
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