四大税种搅动市场

    聚焦房地产金融(四)

    【策划人语】进入新一轮宏观调控后,房地产市场的保有和消费环节的调控手段里,最为引人关注的是房地产税收这一工具。

    传说中的物业税被寄予厚望,因为普通民众把彻底打压房价的希望寄予其身,尽管这可能只是理想；营业税是最初“破茧”的税种,对市场的撼动已然不小,让不少人看到了希望；个人所得税征了又停,停了又征,却一直拨动着楼市的脆弱神经；新兴的空置税传说横空出世,便成为市场的新兴焦点。

    “谨慎、谨慎、再谨慎,房地产金融是个整体。”大多数专家显得冷静,“税改不在于单一税种的变化而在于税收总量和结构有所改变,不在于是否可能与现有规模相当而在于能否促进整体经济的增长和市场的健康。”

    诚哉斯言。(柯鹏)

    物业税：

    并不一定降低房价

    □本报记者 于兵兵

    有关物业税的讨论在这三年来未曾间断,但其间的各种说法并不统一。

    上周最新消息是,来自国税总局的说法,称短期内不会征收物业税。时隔几天,一位税制专家则在广州举行有关研讨会上透露,六城市通过数据模拟测算的方式,已经在“空转”物业税征收流程,明年起有望进入正式试点阶段。

    一时间,关于物业税的讨论再起。

    正式执行尚需时日

    对于近期物业税能否实行,中国社科院金融研究所金融办公室主任易宪容给出了否定的回答。易宪容表示,物业税征收的基础需要相当成熟的二手房交易市场和透明规范的房屋评估体系,以我国大多数城市目前的市场状况而言,这些条件并不具备。另外,与个人所得税不同,物业税作为新税种,在正式执行前还要通过复杂的立法程序。因此,短期内开始征收的可能性很小。

    市场之所以对一项并不成熟的税种寄予厚望,完全出自物业税本身的长远调控功效。国税总局相关人士也表示,物业税并不是短期调控的手段,而是一个中期调节的政策,将极大地促进市场向良性方向发展。因此从长远趋势看,物业税势在必行。

    降低房价之说不绝对

    其实早在2003年底,十六届三中全会就明确提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。物业税由此被认为是引领新一轮房地产税费改革的核心政策。

    但是,在此轮房地产宏观调控中,市场之所以极大地关注物业税的出台消息,更多的是看好物业税促进房价下降的功能。

    理论上讲,物业税是将土地出让金等一次性支付的税费成本,分摊至物业持有的几十年中逐年支付。以此降低首次消费成本,即房价。但是专家表示,物业税的根本目标是理顺目前重复计税等不合理的税收体制,并不是单独为降低房价。另一方面,由于房价涨跌还有当时的市场供需关系等多种因素制约,因此物业税与房价并无直接的因果关系。

    根本作用是合理税制

    专家介绍,目前我国房地产业链条中涉及的税费达到30多种,多项税收科目繁重且重复计税,导致征税体制并不合理。而之所以紧锣密鼓地调研物业税,正是为了解决深层的税制矛盾。

    物业税的另一个深层作用是改变地方政府以一届之力耗尽几十年土地收益的做法,将土地的长期收益保持下来。进而刺激地方政府和开发商寻找“以地生财”外的努力方向。

    但是,专家也同时表示,以我国目前繁杂的住房改革背景而言,物业税征收的难度更大。

    □本报记者 于兵兵

    “从今年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,按售房全额征收5%营业税。”在楼市调控的九部委“十五条意见”中,这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法,一并被市场认为是最有影响力的实质动作。其中,营业税征收时限变更的调控效果,更在第一时间反应出来。

    6月1日之前的两天时间里,全国各地的二手房交易过户数量骤增。售房人争相过户,以规避即将因营业税而上升的售房成本。6月1日后,各地房地产交易大厅明显冷清。房产中介普遍表示,营业税的打击将直接导致二手房交易的大量减少。未来几个月内,这一效果都将持续显现。

    据汉宇地产的估计,目前上海二手房交易中,70%以上的交易属于5年内转让。由此看来,业内将营业税调整看作“此轮调控中最直接的政策”的说法并不为过。

    然而最近,一些规避营业税的做法也已开始在市场流传。有北京知名中介公司的经纪人告诉记者,将购房合同的交易数字写小,以减少税负的做法在北京二手房市场已经十分普遍。虽然合同签定的价格与实际成交价格不符,这对卖方来说存在法律风险,但是买卖双方因为都涉及税负成本,只要存在一定的信任度,都愿意用这种方式避税。

    针对这种做法,北京市地税局日前专门发布通知,再次细化二手房交易的计税价格标准,力求彻底封堵这种以低合同价规避相关税费的做法,规定成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的,均以最低计税价格作为核定征收税款的基数。

    通俗地讲,一套合同价为50万元的房产,如果经对照核实,相关区域和类型的房产最低计税价格为80万元,那么计税时的基数将采用80万的标准,而不是50万元。

    业内人士称,此举不仅是针对现已征收的营业税、契税等相关税种,更可能是在为即将开征的个人所得税扫除执行障碍。

    营业税：税改的“先头部队”

    □本报记者 唐文祺

    前一阶段,“北京地税局在亦庄地区开始试点征收二手房交易个人所得税”的消息,在坊间传得沸沸扬扬。半个月之后,北京地税局予以了公开否认,该事件总算告一段落。

    当时的波澜令人吃惊。当时曾有中介宣称,亦庄地区开征个所税10天,北京市各区二手房市场开始受到不同程度影响,总体房源供给增长速度较10天前下降11%,客户需求量则下降了23%。另有中介提供的数据指出,2周内投资性客户出售比例占到了该公司总房源的30%,5年内的房源挂牌增加了35.4%,但同时,5年内房产消费者需求指数直线下滑44.7%。

    之后,北京地税局相关负责人在公开场合表示,从未发布过上述信息。有意思的是,税务部门在发布声明之前,一直未曾做出明确表态,只是宣称在执行国家此前的文件。即使此次公开声明,仍然强调二手房交易征收个所税的政策早就出台,同时又提醒如果在二手房交易上出现个所税,应当要主动申报。

    此种颇为令人玩味的解释态度,不免让人联想到之前北京的海淀、朝阳和东城等区,都传出要严格执行对二手房交易征收个所税的规定,但最后终究不了了之。而面对传言引发的市场反应,是否才是当地部门在等待了半个月之后才做出解释的理由？

    北京链家地产相关负责人指出,就北京市场情况来看,采取交易环节征税手段来达到调控目的,效果非常有限。当前北京二手房市场供需比在1：5甚至达到1：10左右,很容易出现税费转嫁,从而变相拉高房价；此外,出售成本的增加使得业主惜售,进一步加大供需矛盾,从而继续推动房价上扬。

    业内人士就此指出,税收政策是把双刃剑,在供需失衡的情况下实施,只会令天平更加倾斜。而运用多种措施促进房源释放,缓解供需矛盾才是有效手段。

    个人所得税：强制征收“如履薄冰”

    □本报记者 于兵兵

    空置税,顾名思义,谁的房子空置着,就对谁征税。目前,这种税收方式也被市场热烈地讨论着。

    近日,上海、北京一些房产中介频繁提出,征收空置税的效果将大于征收营业税,因为这样可以把矛头直指囤货炒家,增加囤房者的持有成本,同时避免影响到自住型消费者。

    尽管这一说法没有得到任何政府部门的回应,但是业内专家对空置税似乎相当乐观,认为其近期出台的可行程度甚至高于物业税。

    中国社科院金融研究所易宪容表示,物业税的征收需要复杂的市场培育和法律规范过程,但相比之下,空置税的征收就容易得多。上海一位房地产开发商也表示,在上海的地方调控细则没有出台之前,不能排除出台类似空置税的政策以迎合宏观调控大趋势的可能。

    按房产中介的想法,空置税的征收对象可以是“空置不自用又不出租超过半年以上者。”这一税种的深层作用还可以将存量房源硬性挤入市场,增加有效供应,满足需求。

    此前,类似的税种也已经在专家的讨论范围中,比如土地持有税。空置,即可以针对房产持有人,即购房者；也同样适用于地产持有人,即开发商。上月初,国土资源研究人士高调提出,可以根据土地闲置的情况向开发商征收土地持有税,以刺激开发商尽快开发,或将优质项目重新引入市场流通环节。

    但是,即使这种税收的支持者也认为,在具体执行过程中将面临问题,如空置房的界定及监控等都需要更细化的操作探讨。另外,还要注意避免因空置税造成的短期市场秩序的混乱。

    空置税：前景乐观呼声高