图6： 2005年1月－2006年4月商铺成交情况

    数据来源：上海网上房地产

    图7：投资商铺面积选择

    数据来源：策源机构咨询研发中心

    图8：临街商铺投资模式比较

    数据来源：策源机构咨询研发中心

    □本报记者 唐文祺

    在住宅、写字楼、商铺三大物业类型中,商铺市场的表现在4月份最为亮眼。

4月份的上证商铺指数为2463点,较3月份上升5点,增幅为0.21％。据中国房地产指数系统办公室提供的数据显示,4月份上海全市商铺成交面积为34.1万平方米,环比增长56.45％,同比增长高达118.53％,这也是自2004年底以来,上海单月成交商铺面积最多的月份,可谓创下新高。(见图6)

    各主要商圈纷纷调整

    从宏观背景看,上海零售业市场呈现持续繁荣状态。第一太平戴维斯分析师表示,去年第四季度末,全市购物中心租金水准较之2004年同期增长4个百分点。其强势上扬的主要原因之一,在于部分购物中心纷纷采取重新定位策略,从而拉动商业价值增长。

    随着上海各大主要商业商圈的发展成熟,针对整体环境的调整便成为势在必行之举。如南京西路商圈,为了进一步维护其上海高档商圈地位,静安区政府着手对恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场等“金三角”区域进行翻新,成功引入包括江诗丹顿、欧米茄、施华洛士奇、ZARA等众多国际品牌。而在此之前,便已有迹象表明,国际零售商对南京西路沿线具备浓厚兴趣。因此一旦“筑巢成功”,“有凤来仪”便也在情理之中。

    而南京东路商圈中的主要改造项目,是预计于2007年完成的百联购物中心。据悉,该购物中心由建成之后的一百商场、上海第一百货商店及东方商厦连成一体,其面积超过10万平方米。此外,该区域之中的其他改建项目还包括了东海广场和先施百货。

    随着外滩3号、外滩18号的相继开幕,拥有上海悠久历史底蕴的外滩已逐步以其顶级时尚专卖店和高档餐饮而闻名。这一发展走势预计会随着和平饭店及外滩各个项目的重新装修而进一步加固,进而成为顶级品牌聚集地。据第一太平戴维斯分析师透露,外滩6号预计将在今年开幕并将引入众多世界级时尚品牌；此外美国曼哈顿区的萨克斯第五大道百货公司,预计亦将会在3年内在外滩源开设其亚洲首家百货商店。

    长征板块独树一帜

    除去高档商业物业发展见好,受到国际零售商青睐之外,普通商铺市场同样受到市场追捧。分析师表示,在4月份上海商铺市场中,其成交增量主要来自于普陀区长征板块。当月普陀区共成交商铺16.10万平方米,较之3月份增长了12.85万平方米,环比增幅高达395.33％；而在全区16.10万平方米的销售量中,绝大部分的成交量均来自于长征板块。

    150平方米以下商铺最受宠

    策源机构咨询研发中心针对投资意向的相应调查显示,在有投资意愿的客户之中,对于上海房产市场的投资可行性普遍抱有乐观态度,其中选择投资商铺的客户比例为33.70%,高于投资写字楼客户比例。调查显示,在选择投资商铺的客户群体中,选择面积在150平方米以下,处于一楼位置商铺的客户比例甚至达到了82%,足可见投资者对于小面积物业的钟情。“从数据显示中可以看出,目前小投资客仍然占据相当高的比例。这与小面积、低总价物业热销的上海整体市场情形相吻合。可以预计,今后较长一段时期内,该类型物业可能仍然是市场追捧产品。”策源分析师认为。(见图7)

    分析师同时表示,当前投资者在投资物业时,由开发商负责统一经营,或是开发商承诺提供租金回报的形式最受投资者欢迎,这表明当前投资者对产生的投资风险采取了尽量规避的态度,体现出一种求稳心态。(见图8)