本报记者 王芳洁 发自北京

    日前,高力国际发布北京房地产市场第二季度发展趋势分析,投资与项目部助理董事黄卓伟称,二季度北京市场外资买楼总额为34亿元人民币。

    由于基金公司的投资计划往往在年底制定,洽谈投资的时间大多在几个月到一年的

    时间。如果排除政策因素,下半年活跃在北京楼市的境外资本将可能更多。

    然而,有消息称,限制外资进入内地房地产市场的政策有望于近期出台,二季度的高额成交或将成为外资在北京楼市的最后狂欢。

    外资买楼热情高涨

    在二季度成交的34亿元中,有两单格外引人关注：德意志银行购买美林香槟小镇以及凯德置地购买西环广场。根据高力国际方面的介绍,德意志对美林香槟小镇174栋别墅的估价约为4亿元人民币,而西环广场9万平方米商业及写字楼的估价则高达18亿元。

    实际上,此前外界一直认为西环广场的买家会是华联集团,黄卓伟透露,这不过是买卖双方放出的烟幕弹。作为华联的长期合作伙伴,凯德置地此次并非“撬华联的墙脚”,西环广场交楼后,安贞华联将入主其商业物业。

    尽管德意志买了美林香槟小镇,但并非表示外资今后将关注住宅市场,黄卓伟表示外资在物业选择方面一直更青睐写字楼和商业物业。这种偏好令宏观调控对外资非但没有负面影响,反而是利好。近期,北京市工商局出台政策严禁住宅商用,写字楼的市场价值将进一步攀升。

    外资为何会如此热衷于内地楼市？黄卓伟向记者作出解释,首先土地属于稀缺资源,尤其是一些地段非常好的写字楼,本身物业的升值空间很大。第二,北京高端物业的租金回报率不断提高。最后一个原因才是外资看好人民币升值潜力。

    但黄卓伟强调人民币升值是最后一个原因,在货币制度改革过程中,人民币一直保持稳步升值的态势,平缓的上升曲线不足产生致命的吸引力。

    虽然排除了因人民币快速攀升而形成的抛盘潮,但黄卓伟表示外资不会一直持有出租,通常外资持有物业的时间为3~5年,之后即会出售。

    由于近期进入的外资较多,3~5年后会否形成一轮抛盘？黄卓伟给出否定的答案,因为彼时相关物业已经带租约,对市场形成有效供应,不会冲击到供应量。另外,很多投资机构设有开发部和持有部,因此买卖可能在集团内部完成,甚至不为人知。当然,每个公司持有物业的周期并不相同,所以同时出售的可能性也很小。

    限制外资途径猜想

    “对内地楼市,外资最担心的不是市场风险,而是政策风险。”金地集团(行情,论坛)总裁张华纲对记者表示。

    因此有理由相信,一旦限制外资进入内地房地产市场的政策出台,对于此类交易将是很大的冲击。在高力国际的发布会上,几乎所有的记者都针对该政策发问。

    黄卓伟认为,政府之所以会采取措施限制外资,主要原因除了防止热钱投机外,最主要的还是要防止边际效应。由于外资买楼对于内地楼市来说还很新鲜,一旦成交大单便会引起强烈关注,其他投资者受舆论影响,会跟风进入。如此,投机规模不断扩大,最终吹大泡沫。

    而高力国际中国华北区常务董事高晓辉认为,政策最关键之处在于如何界定热钱。《第一财经日报》此前曾报道,新政策将对真正的FDI(外商直接投资)和以投机为目的的热钱进行详细界定。

    另外,由于目前中国对外资购买房地产项目并无限制,相关限制手段将从何着手？

    高晓辉表示,就北京而言,外资与开发商确认合作后,要去外汇管理局报批,而外汇局则将确认合作是否真实,如界定为虚假合同,则截断此单买卖。也就是说,在外汇局环节,如果加以其他限制,便可以有效阻断外资进入。

    黄卓伟则提供了另一条思路,几乎所有的外资投资都会向银行申请贷款,如果银行紧把贷款关,审核外资贷款机构以前的业绩,即能防止热钱通过空壳公司进入。当然,这个方法仅能对国有商业银行起作用。要防止热钱向外资银行申请外币贷款,则必须与国际银行达成一致合作。