楼市观望态势有望年底破局

    有关专家分析，在地产新政策调控下，今年下半年楼市交易趋于平稳

    核心提示

    一系列房地产宏观调控政策出台后，深圳房地产市场也步入2006年下半年。

宏观调控在6月显示出其强劲冲击力后，将检测“地产新政”真正的影响力。

    置身于大势的变化中，2006年下半年的深圳房地产市场带给购房者诸多想像。市场在观望，房产商在等待，购房者也在疑虑，下半年，深圳房地产市场的走势如何？供应情况如何？房价走向如何？带着这一系列的问题，记者走访了地产专业人士。

    关键词一：供应

    百余项目牵涉重新规划下半年市场供应总量变化不大明年中后期将出现供应短缺

    据统计，6月1日之前，深圳已经拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证的房地产项目有110多个，按每个项目建筑面积3万平方米估算，受政策影响的总规划建筑面积达330万平方米，而深圳每年推向市场的总建筑面积大概在1000万平方米左右，照此估算，深圳有30％至40％的供应量将延期推向市场。由于延期时间不确定，因此，对今年下半年市场供应的影响也并不确定，而对明年中后期市场影响较大，将会造成暂时的供应短缺。

    世联营运总监甘伟分析，虽然受新政策影响的项目比较多，但这些项目大都原计划在明年入市，预计在今年下半年入市的项目，基本上都在新政出台前拿到了施工许可证，客观上，他们并没有受到新政策的影响，只是现在市场观望气氛浓厚，销售推后。但可以看到的是，“取得预售许可证的项目必须在10日内开始销售”规定的出台、企业自身资金压力以及后续房地产调控政策的不明朗，这些项目往后延期的压力很大，延期时间有限，最迟在今年年底入市。因此，今年下半年供应量不会降低，相反，一些预计在明年初春推出的项目，很可能出于同样的顾虑而提早入市，这样，下半年的市场供应会很充足。供应量真正受新政影响的是明年的中后期，市场将出现短期的断档。

    国策地产总经理骆晓鸿也表示，由于受“90”、“70％”这一政策的影响，数百余在新政出台前没有施工的项目将需要一段时间进行重新定位、规划调整，另一方面，提高存款准备金率，深圳金融机构的整体放贷规模将减少50亿元左右，也直接影响开发企业项目融资的难度，拖延项目的开发进度。在这两方面因素的影响下，市场的新增供应量将出现短暂的空挡期，而根据房地产项目开发周期估算，这一空档将在明年中后期出现。

    关键词二：价格

    下半年成交价格趋于平稳豪宅价格将一枝独秀中小户型成交价格将随供应量波动

    新政对市场的影响，首先反映在成交量上，从6月份的成交来看，深圳新房日成交量曾一度跌破百套大关，无论是环比还是同比，都出现了大幅下滑，市场观望气氛浓厚，但价格下跌迹象并不明显。大综艺地产吴朝辉表示，随着市场政策因时间的推移而逐渐清晰，消费者最终会看明白市场走向，观望最迟在今年年底被打破。另一方面，由于后续影响太大，开发商不会采取降价的方式来换取成交量的复苏，宏调实现硬着陆并不可能出现，下半年的成交价格将趋于平稳。置业国际董事总经理姜树荣也表示，今年年底价格将趋于平稳，不会出现大起大落。

    由于现在停止供应别墅用地，新政更是将大户型的比例缩小至30％，高端物业土地资源的稀缺，必将导致别墅、类别墅物业价格的上升。姜树荣表示，我们就从供应量分析，深圳高端物业的越来越稀缺，其价格必然会一枝独秀。同时，甘伟也表示，由于高端物业的价格增长与普通老百姓的生活相关不大，政府并不会出台强硬的政策打压其价格，而一些金融手段，如提高大户型首付，对购买豪宅的人来说影响不大，别墅、类别墅物业价格将与普通住房价格剥离，将一路坚挺保持长期增长。

    小户型价格变得比较微妙和难以预测，被访者均认为，中小户型成交价格随供应量的大小而波动。随着大量小户型的入市，市场价格将出现上涨。大综艺地产吴朝辉分析说，由于今年下半年小户型市场供应变化不大，小户型价格将趋于平稳。到了明年5月份，受新政影响的项目推迟入市造成在此时段小户型供应断档，同时，深圳经济在以每年两位数的GDP增长，市场在此阶段会出现上涨。但随着地产新政的实施，将有大量结构性调整的项目入市，市场小户型供应将集中爆发，而且深圳近几年的土地供应主流都在关外，关外的低价格会拉低深圳的整体均价，在此情况下，市场中小户型的整体均价会被拉下来。

    关键词三：投资

    短炒利润空间不大短期炒家数量减少向商业、写字楼、中长线投资转型

    “5年内转手将征收营业税”、“首付三成”，随着这一系列稳定房价抑制房地产市场短炒的政策的实施，房地产市场短炒利润空间被控制，再加上市场观望气氛浓厚，深圳短期炒房者数量将大大减少。“根据我们的监测，很多一直跟着我们的炒家，近三个月都不动了。”甘伟直言，“投资市场开始出现比较大的变化，很多投资住宅的炒家由于住宅市场投资风险的扩大和利润的缩小，继而转向商业和写字楼，或者由短期转向靠租金赢利的中、长线投资。”同时，他评价说，长线投资在市场上并没有表现，对房地产价格不造成影响，而另一方面，深圳有50％的人是租房，没有房屋租赁市场是不可想像的，长线投资的增加，对整个社会的稳定有利。

    根据置业国际的监测，2005年深圳短期炒房占房产投资总量的三成左右，而一个健康持续发展的房地产市场，短炒应该控制在10％左右。