来源：新华每日电讯

　　房子已不是普通商品，房价远远不是供需关系能够说明白的

　　■我爱我家

　　●城市新来者的第一选择

　　▲在城市间寻找着自己的安身处。（《暸望东方周刊》）

　　在中国最大的两个城市上海和北京，常年租房的人口都突破了300万。爱上别人的“家”，已经成为新来者的第一选择。

　　6月对2006年大学毕业的应届生来说，有一个当务之急：不管是离情别绪，还是凌云壮志，都要在7月10日前跟行李一起打包完毕，7月10日，是大学生离校的最后期限。

　　■大学门外第一课

　　今年，北京将有17.5万应届大学毕业生走出校门，其中的大多数要留在北京工作或等待工作的机会，还有大约同等数量的外地应届毕业生来到了北京，他们的第一件事是“落脚”。

　　据“我爱我家”市场研究中心估算，在北京和上海，房租支出大概占到刚毕业大学生收入的二分之一；转正后收入的三分之一到四分之一。这是一个不容忽视的比例。

　　新加入租房行列的孟敏心急火燎地找了十天，终于崩溃了。孟敏说，并不是她太挑剔，实在是假信息太多。房主说精装修，实际就是七八年前的精装修，现在是年久失修；说是某个楼盘某小区，实际上到了那儿转半天，问了保安才知道是在某某楼盘背后一个小破房；小区里的租房贴条上写着“中介勿扰”的主儿就是中介，口口声声说不收中介费，但要收“看房费”。

　　最让她这样的“月光族”(每月收入都花光)忧虑的是，开始租房需要“押一付三”，四个月的租金是笔不小的开支。孟敏的生活方式不得不因房租而改变，以前她和朋友在王府井吃饭，她从来是很大方地挥手结账，说我来我来。现在却必须在朋友面前实话实说，上月的信用卡刚刚还完，甚至开始唠叨，要反省为什么这么大的人一直存不了钱？抱怨像这样靠出卖脑力加体力劳动，不能致富只能维持生存。

　　可是找房的这十天，却让她有了一番感触——北京这样的精神家园、上海那样的物质圣殿，对任何人都有吸引力，如果只有吸引没有排斥，这两个地方就该连一只脚也插不进了。代替过去的户口和粮本，充当城市化排斥力的就是房价。为房租花掉的那四分之一月薪，就是北京的第一道门槛，如果一个月挣的钱还不够在城区租一套房，那就几乎没有融入北京的可能。

 ■要照顾，还是要自由

    租房重现北京，不过是10年前的事情。“我爱我家”公司董事长刘田回忆说，北京的房屋租赁市场从1999年开始形成规模，那正是公房改革基本结束的一年。

    公房改革让房屋使用权流动起来，那些闲置的住房通过租赁和二手房交易市场到了最迫切需要它的人手中。也就是从那时起，集体宿舍与福利房一起走向了没落。租房，一方面大口吞噬着年轻人的薪水，另一方面也让他们提前拥有了自己的独立空间。

    秦嘉2002年来到北京，享受了体制内最后的住房福利——单位出钱租的集体宿舍。他下决心从集体宿舍搬出来租房，是因为和他同处一室的同事交了女友，挂在集体宿舍中间的布帘挡得住视线却隔不住声音。为了自己和别人能拥有一个私人空间，他宁愿付出每月收入的30%到50%去租房。

    秦嘉告诉记者，公房改革前想要拥有独立空间必须拿到结婚证，才能从集体宿舍搬出去；而现在只要付得起房租，就可以随便挑选你中意的住所，这一份自由的选择，肯定会对这一代人的其他行为产生影响。

    公房改革产生的另一个区别在于，租什么房、买什么房，都由自己说了算。这中间的选择空间使年轻人对未来充满了梦想，这些梦想所包含的已经远远超过以前单位给年轻夫妇提供的一居室旧房。

    不少都市新锐决心打乱那种按部就班。在一家门户网站做彩信业务的冉冉每月有上万元收入，按道理这样收入水平应该开始考虑买房，但冉冉却对租房情有独钟。冉冉宣称如果买房，“我要买二环以内200平方以上、每平方两万元以上的大房子，要有一个大屋子放我的衣服，还有一个大屋子养我的狗狗，当然还有一个房间属于我和男友。”当然，她也知道可能10年20年也做不到，所以她目前想都没有想过买房。

    租房缓解了最迫切的居住需求，才能让冉冉坚持她的梦想，沿着从租房到买房“梯级消费”的台阶，慢慢走近心目中的那套大房子。

    从集体宿舍到自己租房，大都市的新来者在轻松与负担、照顾与自由之间做出了选择。“我爱我家”市场研究中心提供的分析数据表明，新进入大都市3到4年的居民，选择租房的占到90%以上，在中国最大的两个城市上海和北京，常年租房的人口都突破了300万。爱上别人的家，已经成为新来者的第一选择。

    (记者卢波　高艳萍　实习记者陈子隽)

■谁有两套房
    ●“现在，连黑中介都知道，冒充业主要冒充国家机关的”

    在都市中住下，租房客们最先要打交道的是他们的房东。戴雨2002年从中国青年政治学院毕业，有三年租房经验，在她的眼中，房东似乎也是模式化的。她概括的典型房东形象是：他是一个40多岁的男人，每天在院子里下象棋，一般供职于国家机关或者大型国企。让戴雨疑惑的是，从学历到工作单位，我一点不比他差啊，为什么我一居室也没有，他却有两套房呢？

    ■“后来劣势”

    “我爱我家”董事长刘田对记者说，北京、上海的房屋租赁市场都是在公房改革后形成的。在北京，一直到2005年之前，已购公房都是出租市场的主要房源。已购公房成为出租房主力，有两个主要原因，一是它们所处的地段好，位于市中心，方便租房族白天上班、晚上娱乐；二来，公改房业主中有两套房子的，除了自住一般还能腾出一套出租。“现在，连黑中介都知道，冒充业主要冒充国家机关的。”

    两套房子，有不同的来历，有的是夫妻双方都在原单位参加公房改革；有的是觉得公房太小，自己花钱买了新商品房住；有的是祖上的四合院拆迁分到新房子。“总而言之，在上世纪90年代末到本世纪最初两年，不管在北京、上海，买套房子并不是特别吃力的事儿。”这就是今天的房东们具有的“先发优势”。

    很多人选择长期租房，一是房价太高，二是，能买得起的新建商品房地段上都不如公改房好，买了房，住得舒服，上班就不方便了。可以说，在居住这个问题上，最关键的是交通和时间因素，后来者的劣势很难找补回来。

    ■三个安徽人

    安徽对于林红来说，只是一个遥远的祖籍了，她的爷爷奶奶是安徽人，父母亲出生在上海，父亲是工程师，母亲是老师，现在一家人住在卢湾区马当路的一栋高层公寓里。家里早早用她的名字在静安区靠苏州河边上买了100多平米、价值80多万元的房子。林红说，虽然房产证上面写的是她名字，但她是那种傀儡性质的，完全爸妈做主的。那时候她刚刚从上外毕业，什么都不懂呢。

    这个可爱的短发上海女孩，皮肤白皙，妆化得精致无痕，右手无名指上闪着晶莹的钻石戒指。无论是口音还是打扮，都已经无法和安徽联系起来。

    王凌从安徽来到上海不过6年时间，至今乡音未改。她是个普普通通的女人，只有中学文化，可能小时候患了小儿麻痹，一条腿有些残疾，这些没有阻止她创造一个普通工薪阶层能够创造的最惊人奇迹：6年里她在上海买了6套房，卖了3套，至今住着1套，出租两套。

    她这个奇迹的起因纯属意外，在安徽中国电信做接线员的王凌，看过小说《上海的早晨》，对那种生活非常向往，就在儿子5岁的时候，带儿子到上海音乐学院学钢琴，一次课200多元，一个月将近1000元，加上路费要1800元，跑来跑去钱都花光了，后来想想就过来住吧。当时亚洲金融危机刚过，很多房子包括一些外销房都空着。国家鼓励大家买房子，1998年上海有个政策，买房子可以办蓝印户口，王凌当时想买个房子还带户口这多好，把孩子户口办过来，享受教育资源嘛。

    刚在九亭买房的时候，那里还很荒凉，交通也不方便。一年后，房子像雨后春笋一样都出来了。房价天天看涨，盖出一层楼一个价。王凌夫妇就在2000年夏天把股市里的钱全撤出来，买成房子，投入总共25万。6年内，除了本钱增加了三倍，而且这几年在上海的花销，儿子的教育经费都来自于房子的租金。而王凌认为最关键的是，上海学校根据住房所在地招生，他们在徐汇买了房子后，孩子就可以在徐汇中学上学了。

    余曦身形魁梧，看起来不像安徽人，倒像山东大汉。早在10年前，他就知道复印《中国证券报》上的股市信息卖给股民，挣了好几万块钱，应该算是头脑和社会经验都不欠缺的人，但他融入上海之旅，似乎并不顺利。到上海5年，余曦一直租房，搬了4次家，从浦东陆家嘴一路向东，2006年元旦刚搬到宝山区，住在吴淞口长江边，离地铁一号线的终点站，乘公交还有十几站左右的距离。

    余曦说，那些越来越远离上海中心和难以融入主流的人，关键在于丧失了赶在2003年前买房的机遇，余曦用他的安徽口音无比惋惜地总结说，现在看来，世纪之交正是资源资本化的关键时刻，以这个时间点为界限，先来后到就是个大问题，谁在那个时候把资源变现，谁就是成功人士。就好比郑和如果先到了美洲，就该我们给盎格鲁-萨克逊人发绿卡、办签证了。“而那几年，就是老百姓，也有机会的。”

  ■“七十二家房客”旧梦重温

    真正掌握机会的，是那些没有失去市场经济记忆的人。

    一个晴朗的傍晚，50出头的“老上海”贾新廷在自己办公室的阳台上，对记者讲起他的道理来：“中国的老百姓，对未来的考虑，以前是靠儿靠女，现在知道只有一个孩子，儿女不一定靠得上。就认为自己老了，有一个稳定的收入最好，什么最稳定呢，把房产租出去是最稳定。”

    “靠退休金？老百姓的日常开销国家也是给你的，但是有个三长两短的，就显得有点困难。老百姓的想法就是做个小房东。外国也是这样，香港的老太，自己住一个，另一个每月收租，电影里面《七十二家房客》，多厉害！”

    老贾有些记混了，《七十二家房客》讲的其实是老上海的故事。

    老贾躺在阳台躺椅上，遥望小河对面的家，那是他的第一套房。老贾谦虚地说，“老婆说买房就买房嘛，一个偶然的机会就去买房子了，后来看到房子涨价了就很开心，我们2000年买的，不是考虑涨价，也没考虑赚钱。就是觉得自己有经济实力就买一套，不用外面租办公房了，也不是要搞房产，没有这种前卫的想法。”

    老贾的刻意低调和含糊其辞，都不能抹杀这样一个事实：他2000年入市的50多万，到2006年已经变成三套房，一套四房自己住，一套三房自己公司办公，还有一套300平米的商务写字间出租，每月两万元的租金收入。

    他给上海人总结的两大梦想是：“一个像模像样的房子，一个自己的小公司。”老贾说，我们跟外地来上海打拼的人不能比，他们动不动身家几个亿。我这是典型的上海人的想法：有个住房，有个依靠，也有个平平安安的生活节奏。

    ■地利不如天时

    老贾不愿意跟他们比的“外地来上海打拼的人”又是一些什么人呢？记者在一家驻沪香港地产顾问公司见到了他们的中国区董事陈浩民。

    陈浩民的上海口音无可挑剔，领带花色保守而得体，除了比板寸还短的头发，再没什么能让人看出他不是上海人。实际上他是个地道的香港仔，到上海8年，用他的话讲，“去香港是自由行，到上海是回家来。”

    “我租房住在虹桥，因为我喜欢打球，旁边有个高尔夫球场。”租房自住的同时，陈浩民还在2005年底买了天山路一个楼盘，开盘是8000到9000元/平方米，今年是11000到13000元/平方米，涨了18%，但是“卖了还不够缴税。”

    据他说，租一套喜欢的房子自己住，买几套升值空间大的房子做投资，是上海外籍人士的惯例，他的很多朋友都这么做，都赚了。

    真正能够跟得上这种“国际惯例”的人不多。进入市场经济的时间有长有短，收入水平相去悬殊，这是一场注定无法“公平”的竞争。上海某高校的赵晓申教授深有体会，“去年我去高丽大学，那个位置相当于复旦在上海的位置，交通等设施还是比较繁华的。一套房子也就100多万人民币，和我们差不多；但是他们人均收入要比我们高很多。首尔月平均收入2000美金，上海人均2000块人民币吧。”

    赵晓申说，从房价跟收入之比来看，中国的房子可能还是作为消费品比较好。

    只是在这个全球化时代，没有哪个经济体能够完全防范别处的风吹动本地的草。“我爱我家”公司市场研究中心也监测到，自从北京2004年取消外国人定点居住的规定后，外资购房成为北京房产市场的强劲拉动力。

    “我爱我家”市场研究中心租房的监测报告说，2005年是北京租房房源结构变化的转折点，从这一年开始，商品房房源开始超过公改房，成为出租房的主要提供者，这意味着投资型房东逐渐取代养老型房东，外地投资者开始取代本地房主。刘田说，从这个变化看，“国六条”实施细则强调限制投资型、投机性房地产，是相当敏锐的。他认为，2005年这个分水岭代表了一种趋势，但是“国六条”细则出台，投资型出租房、二手房在2006年的走势就不好判断了。

    (记者卢波　高艳萍　实习生陈子隽)

  ■房产社会学
●房子，改变了当代中国的社会图景

    有人盼望广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜，就有人希望手里的房子寸土寸金涨个不停。房子，作为普通中国人拥有的第一份不动产，超越了衣食住行基本消费的领域，无孔不入地渗入人们的物质生活和精神世界，改变了当代中国的社会图景。

    ▲好地段、大房子，是上海女孩挂在嘴边的追求。（资料片）

    ■爱情变得可计量？

    从安徽来的余曦曾经跟一个上海女孩交流过这个问题。他说，我们看欧美电影，里面有没有说，你没有房子就不跟你结婚；我们看欧洲的一些小说，有没有说你达不到什么条件，就不跟你结婚的？女孩回答说，看来电影和小说你都没有认真看，没有房产的男人，能在电影和小说里当主人公吗？

    好地段、大房子，是上海女孩挂在嘴边的追求。为了满足女友的要求，到上海发展不过两年的外地青年胡斐用尽全力，在内环线边上买了套房，胡斐因而自称“且介亭主人”。他用的是鲁迅的旧典，当年，鲁迅在租界边上租了房子，租界两字各取一边，命名为“且介亭”。“且介亭”的现实含义在于一个沪上广为流传的说法——内环线内住着说英语的，内、外环之间住着说普通话的，外环线外住着说上海话的。内环线边上的房子，算是有一半放在说英语的市中心。

    这个说法可信吗？美联物业(香港)静安、徐汇区域总监黎志贤告诉记者，在上海中心城区拥有两套以上住房的人，确实以港澳台人士和外籍人士居多。港澳台投资者比较喜欢在上海中心的徐汇、静安区购房，因为这些区域的物业比上海其他区域高很多，挡住了一批想购房的人，但相对国外的房价还是便宜很多。

    在香港，相当于上海闵行、莘庄那样的地段每平米也要3万元，而在上海3万元能买非常好的地段，港沪的服务业已经相差无几，所以说上海的房价对港澳台、外籍人士相当有吸引力。

    黎女士说，他们买卖房屋也好，租赁也好，客户以香港、台湾人士、老外居多，本地人很少。内地的投资客，现在会退得比较远，一般会退到普陀区，那里的房价大概1.1万、1.2万元左右。如果在徐汇、静安买，最起码要两万。上海本地人真正买来住，完全没必要，除非是用来投资。

    黎女士强调，租住在这里的一般都是老外。“租金起步价是1000美元，一间房哦。”

    为什么会在内环线内形成讲英语的大社区？黎女士说，这是因为人们在海外居住，会遵从一定的习惯。比如在香港，境外人士就很喜欢群居。有一栋楼有日本人，就会有其他日本人到这里买房子，结果一个社区都是日本人。有台湾人，就一群台湾人过来了。上海也是这样，像国际丽都城，就很多台湾人和香港人，静安风景，就有很多新加坡人，因为静安风景的开发商到新加坡做过推广。古北新区，台湾人、香港人很多，餐饮，娱乐服务，都是台湾的店。海外人士不懂“上只角”、“下只角”这些观念。他们关注地铁交通、出租车是不是方便、周边有没有合适的餐饮服务。

    黄浦区就一直火不起来，即便是很高档的房子。那里高档新房子也很多，但是黄埔是老区，很多老房子还在。你去看看就知道，晚上6点以后，会有很多老人乘凉，不穿上衣啊。哪怕它的房子很好。这些叔叔伯伯也不是坏人，但是外国人他们不知道，他们会觉得很害怕，感觉不安全。

    港澳台、外籍人士进入，使得以自住为目的的本土购房者失去了竞争力，能拥有一间“且介亭”，已经是相当不错的选择。

 ■从消费到投资

    一个想在徐汇、静安居住的上海青年，会遇到什么样的竞争者呢？黎志贤女士说，他们既有驻沪跨国公司的工作人员，也有慕名前来的投资者。投资者形形色色，既包括香港的太太炒房团，也有海外基金，既有成片开发的战略投资者，也有只买几层的小基金。

    全球化时代的商人可能在世界上任何一个地方上班，也可以在远离故园数万里的地方买下住宅。今天的住房早已不是只满足居住需求的基本消费品，尤其是在国际大都市，它的住房会成为令全球投资者垂涎的投资产品。房子不是普通商品，房价远远不是供需关系能够说明白的。

    黎女士说，她接触的客人，很少有把钱直接存进银行生利息的。利息才多少啊，就算3%，还要交利息税。可是如果有50万，付首付买房子，在上海的中等地段买个两室两厅的，每月租金3000元，最少了吧。50万存银行利息一个月多少啊，不过1100。哪个划算啊？而且一定年限之后，房价涨了，还有房子可以卖掉。

    股票呢，一般月收入在两万人民币左右的，他们很少买股票。股票风险比较大，你晓得什么时候抛保证赚吗，况且你抛得掉吗？除非有很大的资金。其他期货之类，大多数非专业人士都不会做。“那么，你仔细算一下，什么东西能比房子赚钱？”

    上海的楼市，已然不再是一个消费品供应问题，呈现出复杂的面相。“比如，今年年底中国金融业将全面开放，它对上海楼市将意味着什么？”     (记者卢波　高艳萍)来源：《瞭望东方周刊》

(责任编辑：王燕)