要想继续在中国楼市掘金，海外基金必须走在政策指引的“斑马线”上

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》揭开神秘面纱

　　□本报记者 唐文祺

　　尽管最终政策依旧在酝酿，特别是九部委的配合细则还在草拟，但限制外资炒房意见的大致消息已在海外基金内悄悄传开。

　　“大致内容已经基本清楚，现在还在研究之中，并不是板上钉钉嘛，我们寄希望于九部委细则不会太严厉。”昨天，一家国际著名基金管理公司负责人表示。

　　措辞严厉 细则待定

　　昨天，上海证券报记者从权威机构得到了这份总共5页纸的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该《意见》从外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等几方面进行了细则规定。

　　《意见》特别要求，建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等九大部门及时制定有关操作细则，加强指导和监督检查，依法查处违规行为。

　　《意见》还特别在第（十三）条强调，“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题”；同时指出，各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正，其言辞不可谓不严厉。

　　“从前对于外商投资设立房地产企业的注册资本金并没有相关限制，现在这种所谓的好日子可能要结束了。”仲量联行中国区董事陈立民表示。

　　不少项目已经撤销

　　“外资限制意见的消息已经风闻了很长时间，但拿到手后倒觉得并不会有太大影响。”境外另一家知名投资机构负责人表示。他认为，《意见》的关注层面仍然在住宅方面，对于商办物业而言，并不会产生显著作用力。“政府的本意是希望保持住宅市场的稳定，商办项目并不是主要针对目标，而且从细则来看，这些规定对于资本金雄厚的机构并没有明显作用力。”

　　但是另一家以开发住宅为主的外资企业却对此有所担忧，“从《意见》对于合作方式的约定来看，投资回报率会有所减少，而这是投资机构会主要考虑的因素。”据一位国际投资机构人士透露，已经有几个原本商定投资意向的项目，在知晓可能出台的相关规定之后，同时在外汇结汇已经受阻的情况下，无奈进行了撤销。

　　个人炒房受限最大

　　此外，对于境外机构和个人购房管理方面，《意见》也做出了与以往不同的明确规定。如境外机构只有在境内设立了分支、代表机构之后，以及在境内工作、学习的境外人士，才能购买自用、自住商品房。而在此之前，对于境外人士的购买条件几乎没有限制。

　　据美联物业交易管理部高级经理王磊介绍，在2002年之前的一段时间，曾经对于境内外人士购买内地住宅实行的是有别对待。特别规定境外的企业、组织和个人，包括港、澳、台人士在境内只能购买外销商品房，而不能购买内销商品房。但自2002年取消外销房、内销房的区别之后，原本需要支付相对较高购房款的境外人士也可以用平价购买境内的住宅，而且购房套数也不再受限。

　　“可以说，除了买卖合同必须经过公证这一步骤之外，境外人士几乎与境内人士可以享受同样的规定。”中原地产按揭部经理杨晗靓表示，“而且无论在购买用途或套数方面，之前并未有相关规定予以限制。”

　　打压投机 尚待完善

　　仲量联行国际董事邓文杰表示，目前中国市场中的确存在着投机性资金，而一旦限制外资的政策正式出台，对于这些带有“赌博意味”的投机性资金将起到关键性的影响作用。“这种资本金小、快进快出的投机性资金，对于盲目抬升房地产市场价格有较大的推波助澜作用。如果有政策进行引导，将有助于挤压市场泡沫。”邓文杰表示，“哪个国家都不希望那些可能引发泡沫的资金来搅乱市场。”

　　“但是从《意见》来看，目前实名制的说法仍然比较含糊———如果境外人士找境内人士代购，应该如何进行有效管理？此外，如何界定是自住还是非自住？这都是需要细则来明确规定的。”一位业内人士依旧存有顾虑。

(责任编辑：铭心)