海外热钱流入内地房地产市场,推波助澜,令政府对房地产市场的调控局面复杂化。因此,呼吁对外资进入楼市设限的呼声,最近几个月来是一浪高过一浪。据有关媒体报道,由商务部、建设部等六部委会签的一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件已上报有关方面。

文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营和境外机构和个人购买房产等三大领域,均进行了明确的规范。其中境外机构和个人购买房产必须实行实名制吸引了各方面的广泛关注。

    信息是市场机制充分发挥作用的前提。对外资购房实行实名制将使得调控更富有可操作性和针对性。实名制增加了外资进入中国房地产市场的信息透明度,为有关部门实施具有针对性的调控和限制政策提供了关键的基础性数据。实名制可以有效地揭示出外资投资房地产的区域地理布局和户型结构,这对分析外资介入中国房地产市场的具体情况,分析其影响及制定相对应的政策措施是很有帮助的。例如,外资投资地产如果主要是以商业地产为主,则对中国房地产的风险可能并不会太大,如果投资商品房结构是以高档房为主,且与目前国内居民的住房需求结构存在较大的偏差,那么外资购房对中国高房价泡沫的影响将是有限的,否则一旦外资购房需求与国内居民住房需求接近,那么外资购房对房地产市场的破坏性就不能掉以轻心。另外,实行实名制在一定程度上能够有效辨别外资购房的自居与投资、投机需求。

    但是,实名制本身并不会对外资进入中国房地产市场带来多大的影响。能够真正对外资产生震慑性作用的是基于实名制出台的一系列具体细则文件,如对外资机构在中国境内设立分支、代表机构(房地企除外)和在境内工作、学习一年的个人,才具备购买符合实际需要的自用、自住房地产的资格等。由此看来,外资购房实名制实际上严格地把外资购房限定在自住型需求方面,外资出于投资和投机目的的购房需求将受到限制。

    笔者认为,政策的出台虽然传递出了积极的政策信号,但在具体执行中有多大的可操作性,外资投资和投机需求的购房会不会因此受到明显抑制,在目前看来很难让人乐观。

    外资购房实名制实际上是限制外资对境内楼市的投资和投机需求。然而,对于目前房地产市场很难完全区分哪些需求是外资推动的,哪些需求是内资推动的；而难以厘清这一点,外资购房实名制及其随之配套出来的细则就很难对外资不同的购房需求进行精确制导。而且,为规避外资购房实名制,外资购房可能会更加隐蔽,管理层将很难完全辨别内外资性质。在内资购房还难以完全做到实名制的情况下,仅凭严格推出外资购房实名制其效果并不会太理想。因此,购房实名制应该针对的是整个楼市的需求,而不是像目前这样内外资有别。

    同时,外资购房实名制和配套细则即便出台后,其执行成本也将是很高的。从目前来看,制约这一政策效用正常发挥的因素有以下几个方面。一方面,目前的房地产市场的信息实际上处于一种混乱状态,信息条块分割,很不统一,这在一定程度上为甄别外资购房需求带来了难度。另一方面,目前外资的进入通道更加复杂化,外管局很难通过结售汇对外资进行有效监管,而且许多外资在通过经常项目等形式进入境内市场,这也提高了政策的执行成本。

    总之,仅从房地产市场信息的易获性、有效性和政策的执行成本两方面看,外资购房实名制在实际执行过程中要达到预想目的,恐怕不易。