同为转轨经济中的国家，俄罗斯与中国有几多相似，在房地产市场，两者也是如此。

　　最近几年，俄罗斯的房地产业发展非常迅速，莫斯科、圣彼得堡更是呈现出前所未有的兴旺景象，无论是在市中心，还是在郊外，到处都是建筑工地，写字楼、商场、住宅、别墅雨后春笋般出现在城里、城外。但是，俄罗斯房地产繁荣兴旺的背后也隐藏着很多问题。一个是房子越建越多，但房价却越来越高，老百姓买房子越来越难；另一个是有些房地产商人设局坑人，购房者付了钱却得不到房子，官司打到法院也无法讨回公道。

　　莫斯科的房价的火箭速度

　　记者有个朋友，他于 1998年5月在莫斯科一个很好的地段买了一套住房，当时每平方米的价格是 1200美元（俄罗斯商品房销售面积为套内使用面积，也就是俗话所说的“用脚能踩到的面积”，以下同）。1998年8月，俄罗斯发生金融危机，由此导致房产价格直线下降，这种居民住房的价格一下子降到每平方米700美元左右，这个朋友当时感觉吃了一个“大亏”。在此之后，俄罗斯的房地产逐步回升，但回升幅度始终处于购房者可以接受的水平，这个地段同类住宅的价格到 2005年也不过涨到2100美元而已。但是，从2005年下半年开始，莫斯科的房地产价格开始飞快增长，到了2006年年初房价增长几乎达到疯狂的程度，这一地段同类住宅房价在不到一年的时间里从2100美元/平方米上涨到5200美元/平方米，而且还是供不应求。记者的朋友现在才尝到了“占便宜”的滋味，只是非常后悔过去“吃亏”太少，所以没有占到“大便宜”。

　　记者在圣彼得堡有个同学，他于1996年在二级房产市场以每平方米500美元的价格买了一套旧房，这套房子的价格如今已经涨到每平方米 2500美元。仅仅10年工夫，这套房子的总价就从2.6万美元上涨到13万美元，整整涨了4倍。他看到近年来俄罗斯经济增长很快，预感到房价将要大幅增长，于是在 2004年以每平方米1380美元的价格买了一套新住宅，结果没过两年房价就增长至每平方米 2080美元。

　　以上几个例子说明同样一个问题：莫斯科、圣彼得堡等俄罗斯大城市的住房价格正处在突飞猛进的增长之中，俄罗斯权威机构公布的统计数字也表明：2006年上半年莫斯科房地产价格每月上涨幅度达到 8%-9%，莫斯科商品房平均价格超过3500美元/平方米。

　　到底是什么因素促使莫斯科等地房价增长如此之快？到底是谁拿走了房地产的丰厚利润呢？俄罗斯经济界人士在研究这个课题，普通购房者也在捉摸这个问题。记者日前看到一份题为《是谁抬起了住宅价格？》的房地产行业研究报告，这份报告以每平方米售价3500美元的住宅为例，详细分解了房价的基本形成：房产建设成本700美元；配套设施300美元；政府提留400美元；行贿及各种灰色支出400美元；支付贷款利息100美元；建筑承包商利润200美元；销售代理利润100美元；房地产开发商利润1300美元。尽管这份报告作者一再强调，各分解项目数值和比例在各个具体房产项目上会有很大出入，但从中还是可以得出一个基本结论：在房价形成的各个项目中，房地产开发商的利润比例最大，几乎达到房价的三分之一，购房者在抱怨房价上涨的时候，因此也把矛头直接指向房地产开发商。房地产开发商并不否认他们的利润空间，但他们不完全认同这种统计结果，莫斯科一家名为《基本建设公司》的房产开发企业项目负责人舍韦廖娃称，每平方米700美元的建设成本能够勉强把房子盖起来，但只能使用最低档次的建筑材料，这位房产业内人士抱怨说，由于能源价格不断上涨，俄罗斯建材价格上涨过快，钢材、水泥价格上涨幅度甚至超过房价上涨。

　　购房陷阱令人防不胜防

　　俄罗斯房地产场诞生至今也不过10几年的时间，现在还根本谈不上房地产市场是否成熟。政府方面对房地产行业缺乏有效监管，购房者也缺乏房屋买卖经验，这就给一些不法房地产开发商制造了投机、甚至诈骗的机会，很多初次涉足房地产领域的购房者就稀里糊涂地掉进了“陷阱 ”。

　　房地产开发商以在建房产作抵押从银行贷款，这是国际通行的房地产信贷方式，但在俄罗斯这个特殊环境中却遇到了特殊问题。俄罗斯商业银行的贷款利率很高（一般在15%-17%之间），高额贷款利息导致楼房建设成本大幅增加。在目前莫斯科房产每平方米售价3500美元的时候，银行贷款利息所占比例似乎并不高，但在几年前莫斯科房价仅在 1000美元左右，外地房价更低的时候，银行贷款利息在整个建房成本中占据比例很高，购房者不愿承受这个负担。在此特殊情况下，俄罗斯出现了一种新型的房地产资本运作方式：联合投资建房。所谓“联合投资建房”，就是房产开发商在楼房尚未开工建设之前从房子的购买者那里筹集资金，房地产上的身份是楼房的建造者，购房者的身份是楼房的相应部分投资者，按照双方签订的合同，购房者在楼房建造完成以后取得属于自己的住房。从字面上理解，这种做法没有什么不好，对房地产业的发展还有很大的促进作用，俄罗斯政府曾经非常支持这种做法。

　　但是，看似有理有据的 “联合投资建房”在付诸实施过程中却遇到很多问题，甚至给俄罗斯房地产业带来很多事先没有料到的不利结果。有人甚至说，“联合投资建房”是俄罗斯房地产领域最大的一个败笔。

　　问题1：投资者没有得到属于自己的住房。投资者将资金注入到房地产开发商账号以后，开发商应该按照合同建造楼房，并将相应的住房按时交给投资者。但是，主动权一旦转到楼房开发商手里，投资者就很难干预开发商的行为了。有的开发商把吸收的投资挪作它用，工程迟迟不能开工；有的开发商把工程干到一半就停下来，声称由于原材料涨价等问题的影响，工程款出现不足，希望投资者再补充投资；有的开发商发现市场的行情出现变化，房价明显看涨，不愿将即将建好的住房归还投资者，于是找出种种借口要求投资者增加投资或者退房。

　　问题2：房产开发商蓄意诈骗投资者。有些居心不良的房产开发商看到“联合投资建房”的漏洞，蓄意诈骗投资者的资金：用一套住房同时向多个房产投资者吸引投资，然后将投资者的资金转移到国外，开发商随后消失得无影无踪。

　　“联合投资建房”引发的问题并非偶然现象，而是俄罗斯房地产领域一道很难解决的疑难病症。“联合投资建房”上世纪90年代中期出现问题，至今已经积攒了大约12万由于各种原因没有得到住房的投资者，“联合投资建房”受害者遍布俄罗斯各个地区。为了联合起来讨回公道，他们自愿成立了《援助联合投资建房受害者协会》，该组织在俄罗斯司法部通过注册，已经成为代表联合投资建房受害者的合法机构。今年4月，《援助联合投资建房受害者协会》在俄罗斯政府大楼前面组织了一次声势较大的示威活动，强烈要求俄罗斯政府采取积极有效措施，为他们这些受害者讨回公道。

　　按照俄罗斯政府的分工，俄罗斯地区发展部负责调查、解决联合投资建房受害者的问题。俄罗斯地区发展部部长雅科夫列夫近日对记者表示，为了解决这一问题，政府首先需要把情况调查清楚，并按照各种情况分门别类：哪些是打了地基就没有动静的；哪些是差几层就要竣工的；那些是根本没有任何进展的。只有在取得准确信息基础上，俄罗斯政府才能制定出解决这些问题的具体方案：有的情况可以强制开发商兑现承诺；有的的确存在客观困难，政府可以提供部分费用。至于那些纯粹的诈骗行为，就必须通过司法审判程序来确定案情，在此基础上在寻求问题的解决方式。据俄罗斯房地产行业权威人士分析，“联合投资建房”是多年积累的老问题，全部解决这些问题非常困难，甚至可以说根本就不可能。从本质上说，“联合投资建房”问题源于法律漏洞。专家认为，在老问题没有得到解决之前，俄罗斯政府当务之急是要避免类似问题再次发生。最近这段时间，俄罗斯国家杜马正在修改约束“联合投资建房”的有关法律，希望通过法律途径彻底堵截“联合投资建房”的漏洞。

　　俄罗斯也有经济实用房

　　俄罗斯独立以后，各地居民原有住房先后完成了私有化。从此以后，居民要改善居住条件，就必须到房地产市场花钱买房。但是，房产市场化并不意味着俄罗斯彻底告别了福利分房。比如说，俄罗斯强力部门至今还为本部门工作人员提供低于市场价格的优惠住房，以此鼓励他们安心为国效力；俄罗斯在安排退伍军官的住房上也有一套优惠政策，退伍军官在购买住房的时候可以获得贷款优惠；俄罗斯地方政府对低于生活保障的弱势群体至今保留着低价住房政策，个别居住条件特别差、经济收入特别低的极特殊群体还可以免费获得住房。低价住房和免费住房的具体情况，主要取决于地方政府的财力。比如说，莫斯科市的经济实力很强，他就有能力建造低价住房和免费住房。但是，地方政府低价和免费住房的建造和分配政策并不是非常透明，申报和审批手续也很繁琐，据说有些莫斯科居民在苏联解体以前就开始排队，至今还没有领到住房。据媒体报道，取得低价房的基本条件有 3条：拥有莫斯科户口；在莫斯科常住 10年以上；人均居住面积低于 10平方米。

　　上面所说的低价住房和免费住房，都是照顾特殊群体的特殊政策，不可能顾及广大社会群体。不久前，俄罗斯政府为了改善老百姓的居住环境，专门制定了《国家适用房规划》，力争在未来几年内让普通老百姓买到经济适用房。《国家适用房计划》包含几个关键因素：第一，贯彻实施《国家适用房计划》不是自愿行为，而是地方政府必须落实的措施；第二，地方政府规划建造经济适用房的地点，通过竞标的形式确定建筑企业；第三，国家在税收等方面扶持经济适用房的建设，最大限度降低房子成本；第四，经济适用房购买者能够获得政府贷款补贴。

　　以伏尔加河流域的下诺夫哥罗德为例，当地对年轻家庭实行的经济适用房政策为：允许购房者申请房价 90%的贷款，期限为20年，贷款头5年利率为5%，以后15年为10%。鉴于一般商业银行住房贷款利率为16%，利率不足部门由当地政府补足。

　　由于《国家适用房计划》目前还处在初步实施阶段，因此现在还看不到这项政策的好处。据俄罗斯国家杜马权威人士分析，如果《国家适用房计划》能够落到实处，2年以后就会看到它的实惠所在。俄罗斯联邦反垄断署高级官员叶夫拉耶夫认为，要贯彻实施《国家适用房计划》，必须通过招标的方式选择建筑施工单位，不能通过内部竞争方式取而代之，否则就会滋生腐败，《国家适用房计划》就无法恩惠于民。

　　别墅越盖越豪华

　　俄罗斯很早就有建造别墅的习惯，莫斯科几乎一半家庭在郊外都有自己的别墅。按照俄罗斯的传统概念，别墅基本都是一层或者两层的木头房子，供主人在春、夏、秋三季休息。最近这些年，俄罗斯各地涌现出一大批新型别墅，一个比一个豪华，一个比一个气派，价值以百万美元计算。莫斯科郊外的卢布公路两侧，是当地豪华别墅最集中的地方，颜色、风格各不相同的豪华别墅掩映在绿树丛中，向路人传递着奢华、富贵的信息。

　　上世纪90年代，俄罗斯有钱人一般采用自建的方式盖豪华别墅：自己是先买土地，然后请设计公司画出图纸，最后由建筑公司承建别墅。随着豪华别墅建设的规模化，房地产开发商开始涉足这个领域，他们在莫斯科郊外风景秀丽的树林之中，成片开发别墅群，然后把这些别墅出售给那些富人。记者曾经参观过莫斯科郊外的别墅，档次的确非常之高：游泳池、健身房一应俱全，房子内部装修考究，开通包括卫星电视在内的所有通讯设施，室内选配欧洲高级家具和日本家电，室外全面绿化。真正做到“付款即可舒适入住”的水平。

　　对俄罗斯的大款来说，建筑开发商这种从头到尾的服务的确非常方便，也免去了他们自建别墅的很多烦恼。当然，开发商建造的别墅，在价格上要比自建的贵一些，但富翁们不会特别在意这些。不论俄罗斯本地人，还是在此生活的外国人，对莫斯科都有这样一个感觉：这里的有钱人实在太多了，《福布斯》杂志评选出的资产超过10亿美元的十几个俄罗斯富翁都住在莫斯科，至于那些资产在几千万美元以上的 “小富翁”在莫斯科就数不胜数。

　　开发别墅是建筑行业里面比较特殊的领域，但在莫斯科这样的大城市，它就根本算不上什么特殊行业，从事别墅开发的建筑企业也不是一个两个，它们之间的竞争同样非常激烈。对于这些豪华别墅开发商来说，价钱不是最重要的，关键是别墅是否在绿树环抱之中，装修是否达到大款们向往的豪华。

　　房地产秩序还有待完善

　　俄罗斯著名社会学家麦德维杰夫2004年曾经出版了一本莫斯科市长卢日科夫的自传，他对俄罗斯城市建设的内在问题有很深的研究。早在几年前，麦德维杰夫就曾对本刊记者说过，俄罗斯和欧洲在城市建设方面有个原则性区别：欧洲国家的城市建设已经基本完成，那里房地产主要是现有原有房产的改造，以及现有房产的业主转换；而俄罗斯大多数城市仍有很多建筑空间，建新房在未来一段时间仍将是俄罗斯房地产发展的基本特征；莫斯科将会像中国那样掀起房产建设热潮。现在看来，麦德维杰夫先生的预测的确得到了应验，只是俄罗斯的房地产秩序还有待于理顺。

　　苏联解体前，俄罗斯只有国有的建筑公司，在什么地方盖房子，盖什么样的房子，统统由政府统一规划，建筑公司之间基本不存在行业竞争。现在，俄罗斯的房地产基本实现了私有化，原来的国有建筑公司也进行股份制改造。也就是说，在当今的俄罗斯建筑市场，房地产开发商基本都是私有企业和少数公私混合的股份制企业。

　　从理论上讲，同等资质的房地产开发企业在竞争中应该具有同等地位，但实际操作情况却非常复杂，“人脉关系”和 “幕后交易”扮演着非常重要的角色。莫斯科市长卢日科夫的夫人从上世纪 90年代开始涉足房地产，没有几年的功夫就成为莫斯科房地产开发商的老大，如今已经成为俄罗斯最富有的女性，资产总额达到 26亿美元。没人否认，卢日科夫的夫人精明能干，但没有市长夫人这个牌子，她恐怕很难取得今天这样辉煌的成就，俄罗斯媒体提及卢日科夫夫人的时候，经常使用的一个词汇就是“莫斯科建筑业的垄断者”，她在莫斯科房地产业的特殊地位由此可见一般。

　　当然，一般的房地产开发商肯定无法和市长夫人相比，但要取得土地开发权，并疏通方方面面的关节，圈里没人肯定是不行的。上面提到的那份研究报告称，莫斯科任何一个建筑项目要取得开工许可，至少需要200个有关部门的签字、盖章，这对那些掌管房地产开发大权的政府官员来说，这的确是个收取贿赂的好机会。报告起草者承认，他们接触的房地产开发商人都极力回避幕后疏通的细节，只是暗示其中最重要的关节是取得土地开发权，房地产开发商经常为了争夺黄金地段而进行大战，但最后能否胜出并不完全取决于企业的实力，建筑业务以外的因素有时甚至起到决定性的作用。有些房地产开发商抱怨说，房产建设的收尾也会遇到很多麻烦，要经过30多个官方、半官方和民间机构非常繁琐的协商、验收，为了加快工程末期的进度，开发商被迫根据不同情况给相关人员塞红包，否则盖好的房子就不能进入销售市场，前期投资也就无法尽快收回。

　　最近这些年，俄罗斯也在不断规范房地产市场的秩序，政府通过竞标的形式出让土地，增加土地出让的透明度，但房产建设的繁琐审批手续基本没有多大变化，房地产开发企业仍然要与200多个单位打交道。

(责任编辑：丁潇)