王德勇

　　投资要点

　　6月份的宏观调控并没有影响公司销售速度。公司6月份销售（认购）面积达21.7万平方米，金额12.9亿元，分别比05年同期增长42.6%和60.6%。公司6月份的销售速度与4月份大体相当，与去年相比，宏观调控对公司的影响要小很多。

　　未雨绸缪，面对行业形势保持了冷静。对行业形势进行分析，公司指出未来毛利率可能会出现一定程度的下降，公司未来的增长主要是通过效率提高和规模的扩张。未雨绸缪，公司为此作了一系列准备。

　　..产业生态环境的适应者。面对宏观调控的影响，公司没有消极等待或报有侥幸心理，而是去主动适应新的产业生态的变化，把开发的重点定位于中小户型住宅。

　　弥补短板，有条不紊地进行土地储备。土地对公司来说，已经是必不可少的生产资料，公司在发挥市场化土地储备优势的同时，积极采取合作（包括与中粮集团、天津万通）和收购方式（收购北京朝开）拿地，2006年以来新增项目储备372.6万平米，使公司实际控制的项目储备达到了1500万平米左右。

　　股权融资解决资金问题。公司拟通过非公开发行的股票7亿股，募集资金总额不超过42亿元。在银行提高贷款门槛，限制外资进入的大背景下，公司的多元化融资渠道优势再次得到体现。

　　与大股东合作开发实现双赢。万科与华润共同投入资金，开发房地产项目。在只有双方合作的前提下，万科持有项目的权益等于或大于50%；在多方参与合作的前提下，万科为住宅项目权益的第一大权益持有人。该项合作有助于双方优势互补，实现双赢。

　　试水“管理输出”，有望成为未来新兴业务。在公司与华润合作中，万科向华润收取综合管理费用，该费用按项目销售收入的3%在项目公司中列支；对于以出租为目的的非住宅物业，该费用按不低于物业开发成本的3%在项目公司中列支。这意味着万科的管理能力已经在产生效益。

　　给予“买入”的投资评级。我们认为对于万科这样战略清晰、土地储备丰富、融资渠道畅通、开发能力突出、管理完善、成长性良好的行业整合者和行业龙头公司，动态市盈率至少应该达到15倍的行业平均水平。考虑到股本扩张，我们预计06、07年公司每股收益分别为0.42、0.55元，对应合理股价8.25元，给予“买入”评级。