本报记者 万年青 发自上海

    本周,上海康城再次“出人意料”地大幅降价,打出每平方米4826元~5290元的单价,较该楼盘两个月前每平方米6705元~7325元的单价,下降幅度高达28%。

这已是该盘在两个月内的第二次降价,第一次的降价幅度已达20%。两个月内两次大幅降价,使得该楼盘成为上海房价下调的急先锋。

    上海康城,上海闵行区的超级住宅大盘,过去几年,该盘曾以200万平方米的超大总建筑规模、2万平方米人造沙滩、10万平方米海浪造波水景设计等“噱头”,在上海逐渐打开局面。去年宏观调控后,销售最惨淡的时期,该盘又以送黄金、送钻石等手段进行促销,效果并不理想。此次再度大幅降价促销,显见开发商为了促进销售,已无计可施。

    80套优惠单元的幌子

    最近几天,关于上海康城再度降价的促销广告频繁出现在媒体上,其对外宣称将“限量推出80个单元”、主要为2房和3房的房源,优惠单价每平方米4826元~5290元。

    据了解,如果要购买此次“80个优惠单元”的房子,必须在该楼盘再次开盘之前进行认购登记,并交纳预备登记金1万元。28%的降幅的确吸引了不少意向购房者的注意。记者在销售现场了解到,从7月15日开始,该楼盘在5天之内接受了300多个认购登记,认购时间为一周。

    但是记者了解得知,事实上,此次“80个优惠单元”的降价与之前几次上海康城的促销活动一样,必须要经历一个“艰难过程”。

    “80个优惠单元是位置相对较差的两栋楼。”销售人员对本报记者解释说。如果四期销售完毕,上海康城就可以暂时画上一个圆满的句号。在不断的调整之后,此次已经是该盘四期的第二次开盘,价格也一路走低。

    据了解,上海康城四期的第一次开盘在5月20日,当时的优惠是“七九折”或者“八折”。开发商曾表示：“当时购房者的认购十分踊跃。”

    但记者在网上房地产看到,上海康城5月份在开盘之后的签约次数为156次,但紧接着6月份的销售数字下降至85次。而截至昨天下午4点,7月份的签约次数仍只有11次,其中包括3次合同撤销。很显然,第一次的降价并没有给开发商带来满意的效果。

    上海康城方面表示,目前他们正在筹备第二次开盘,所有的楼盘定价都要等待进一步确定。包括之前5月份开盘之后销售的“尾盘”在内。

    如果按照2个月前上海康城的降价幅度,每平方米6800元到7200元的价格在八折之后,价格约在5440元/平方米到5760元/平方米左右。所以,此次的80个优惠单元,每平方米4826元~5290元的优惠单价与2个月前相比,降价幅度为10%左右。

    知情人士透露,此次开盘的价格要等到7月22日才最终确定。目前可以确定的是,80套以外的楼盘,肯定要高出“优惠价”。但他强调：“价格不会高出太多,应该在每平方米几十元到200元左右,否则将影响此次开盘后的销售速度。开发商希望借价格优势尽快促进销售。”

    宏观调控背后的打折

    除了降价还是降价,上海康城急切地需要更好的促销手段来应付宏观调控之后的销售清淡。

    记者在售楼现场了解到,只有拿到登记牌的购房者才可以参加7月22日的销售活动,而其他的购房者要到第二天才能挑选前一天销售剩下的房源。

    “这也是上海康城惯用的销售手法。”知情人士分析,按照这样的销售方式,所有登记过的客户都将集中在开盘当天选房,如果看中的房源被前面的登记者挑走,那客户只能选择不甚优惠的房源,或者退掉登记金。但对于开发商而言,购房现场的紧张气氛已经被制造出来了。

    据透露,在登记排号的前一天晚上,很多购房者为了获得挑选优惠房的机会,排队等待售楼处开门。实际上,在100号之后,选择到优惠房型的机会已微乎其微。由于此次开盘的2房所占比例只有30%左右,所以大多数瞄准低总价的购房者仍然很难有机会选取中意的房子。

    从目前上海各主要区域的房地产市场来看,在经历4、5月的短暂复苏后,在新宏观调控政策及传统销售淡季的双重作用下,市场又重回冷淡。据美联物业莘庄分行的店长介绍,3月份闵行区的主要成交集中在上海康城等楼盘,交易价格集中在每平方米6000元~8000元左右,面积则集中在80到100平方米。当时受到二手房的影响,很多一手房楼盘的价格还有所上升。

    但是从6月的最新成交数据看,成交下降明显。中房指数上海研究院的统计显示,伴随着交易淡季的来临,6月上海全市共成交公寓类住宅13098套,计143.78万平方米,分别比5月份环比减少35.45%和35.20%。这正是上海康城在两个月之内连续两次打折的背景所在。

    与此同时,以营销手段大胆著称的上海康城正在为此前的“大胆营销”付出代价。记者从业主们在网上发布的公开信了解到,由于开发商在售房时给业主许下一些诺言没有得到兑现,例如开设幼儿园、免费会所、游泳池等,业主们与开发商之间的纠纷至今没有解决。这些,都成为上海康城悬而未决的问题。

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    上海康城“大胆营销”手段一览：

    2003年初,一期,买房送车,一举打响“上海康城”的名声。

    2003年10月,二期,买房送黄金。买2房送700克,买3房送1公斤,且均为四个九的千足金。如果消费者选择放弃所赠的黄金,房价则可以打八五折。售楼人员当时表示,绝大多数购房者选择的是打折,而非赠送的黄金。

    2005年9月,三期,无条件退房及买房返还4万~6万元现金。购买3房和复式可以获得6万元现金返还,购买两房可以获得4万元现金返还。此外,从9月10日起的一周内,购买建筑面积104~228平方米的28个单元中的任一套,在买房一年后,不满意的业主可以获得原房价再加5万元的现金返还。

    2006年5月,四期,“七九折”优惠。此次上海康城推出四期约100套优惠房源以原价的七九折进行销售。打折之后,部分房型价格只有5200元/平方米左右。如此大幅度的公开打折创下上海楼盘之最。

    2006年7月,四期,每平方米4826元~5290元,较5月份的价格再度折让近10%。80个优惠单元,主要是2房和3房的房源。5天内共接受了300多个认购登记,认购时间为一周。