本报记者 林明 发自北京

    6月19日开始,北京所有的住宅禁止商用的新规定,给北京的住宅市场掀起轩然大波。原本认为只是对部分住宅投资者的有限影响,然而在新规定出台一个月后,种种反应开始显现,中小企业主急找办公用房,投资者紧急抛售手上的住宅,开发商谨慎看待商住楼市场让这一新政策偏离了原先只是为扩大住宅市场交易量的调控初衷。

办公房成交量激增六成

    由于住宅用房退出商用领域,使得原本租赁住宅的中小企业主对写字楼的需求数量激增。

    链家房产中介最新统计的一项数据显示,短短的一个月,北京中低档写字楼的成交量上涨了60%,各大中介公司写字楼的咨询量显著提高,租赁市场出现火爆现象,而相比之下,住宅租赁则出现明显下滑。一家位于中关村(行情,论坛)的中介甚至表示,短期内写字楼租赁成为了主要业务来源。

    在“住宅禁商”新政令颁布实行后,的确对用于商用的住宅造成了极大影响。而其影响在业内却有着不同的解读,中关村(行情,论坛)不动产商会副秘书长戴键表示,“禁止民宅商用”是继“国六条”之后又一项良好的房产调控政策,不仅能够在一定程度上打击投资商的投资行为,释放一定量的民房供给,还可以对北京尤其是中关村(行情,论坛)区域不和谐的房地产市场做一定的调整。

    然而也有不少市场人士认为,这部分被强迫退出住宅领域的中小企业主一方面要面临更高昂的租赁成本,另一方面部分已经以住宅性质建成的商用房面临两头不靠的尴尬境地。

    明天第一城总经理助理

    贾玉鹏则认为,很多公司看中民宅商用是因为其售价都比较低,一些公司特别是比较小的公司,他所能支付的成本,或者是购买商用民宅的首付成本也比较低。出台了这个政策之后,这些公司何去何从是非常关键的问题。

    中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示了新规短期内对商用物业价格上升的担忧。民宅禁商政策的出台,将使商业地产的有效需求加大,从而刺激商业地产的投资与购买。这势必推高写字楼和商铺的价格。投资客两难

    来自南方的樊先生是东二环边“领行国际”楼盘项目7层的业主,于2004年开始面市的领行国际是一个纯粹按照写字楼标准建立起来的住宅楼,其开发商海淀房地产开发公司当时打出的销售口号就是投资办公楼,享受住宅的待遇。

    该项目在立项规划之初,为了增强项目的市场竞争力,将整个项目定位为分割式的小办公楼,户型为60~200平方米不等,除了卫生间外,完全没有分割,一切都依照办公物业的模式进行,然而其性质却是住宅,销售人员的解释是,这样可以比商用物业多20年产权年限,而贷款和首付等都可以享受住宅的待遇,不受商业物业的限制。

    如此诱人的条件,加上交通便利,樊先生于是决定一口气买了一个层面除朝向有问题外的所有6套房屋,然而于2005年买下物业以后,麻烦接踵而来,首先是由于租赁推出比较集中,加上户型小、数量多,让他更没想到的是,大半年后,北京全面叫停了民宅商用,包括这个项目在内,所有住宅性质的物业不得用于办公楼、商铺之用,尽管一切都是按照写字楼标准来进行,最后还是一样不得租赁。

    类似这样的项目在北京还有很多,据最新北京市建委网站的统计显示,北京有销售许可证并以普通住宅立项的写字楼36个、商住楼17个、公寓208个,这种“半商半住”的项目共计261个。

    不仅是这种商住楼很受伤,一些高端住宅物业的投资者也深陷困境。包括中关村(行情,论坛)区域的华清嘉源、东三环的富力城、石韵浩庭等有相当一部分为投资客买下来作为出租之用,由于交通便利,位置适中,绝大部分租客是中小企业主。

    而仅朝阳一区数据显示,2006年前3个月,北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点都在居民楼。北京中小企业在住宅办公的面积约占 12000 平方米。

    在限制商用后,新注册的企业已无法用住宅来作为注册地,而已注册办公的公司,一部分为了避免陷入被查困境,主动搬离原址寻求新办公场所,而一些无力承担高租金或租金已交无法退还的,现在都在采取一些“灵活战术”：要么找一家代理公司全权负责注册,由他们来提供一份“商用”的房屋证明；或者“异地经营”,在写字楼另租一间小的办公室进行注册,平时都在现在的住宅楼里办公,检查时再撤离。