■本报记者 周雪松

    “等了都一年啦,还是没什么动静！”7月19日,中国经济时报记者接通吕先生的电话,电话那头,吕先生的语气显得十分无奈。

    家住北京市海淀区某小区的吕先生在去年初买了一辆“中华”轿车,可是如今吕先生出门除了打出租车,就只能坐公交车,自己有车却不能开。去年,身为小区业主委员会主任,吕带领业主进行了一场轰轰烈烈的维权,试图为地下车库讨个说法。特别值得一提的是,吕先生的爱车此间曾经两度遭毁,虽然吕先生报了案,但此事和前者一样,至今一年过去了仍然没有结果。

    谈到地下车库的产权归属问题,北京市建委有关部门负责人7月20日在接受记者采访时说：“对此,我们也感到很头疼。”

    现在,很多小区都建有地下车库,地下车库以其存车不受日晒雨淋而得到车主垂爱。人们对地下车库是熟悉的,但是地下车库的产权,却是一本难以厘清的糊涂账。

    都是车库惹的祸

    如今,吕先生的车仍停在他所在的小区的院子里,不过现在已经面目全非：前后挡风玻璃被砸碎,部分门窗已损坏,四个轮胎被扎,车顶上留下了几个洞,有的地方已锈迹斑斑,总之,完全不像一年多前才买的车。

    去年初,吕先生有幸购得北京第一辆中华“尊驰”轿车,但他无论如何也没想到,这辆车他仅仅使用了几个月时间,就“报废”了。据吕介绍,该款车售价16万元,加上税费,共花去他18万多元,到被砸时,总共行驶还不到7000公里。

    去年7月9日,因为地下车库的所有权问题,吕所在的小区开发商和业主之间纷争升级,最终演变成了流血事件,一名业主在事件中受伤。

    同一天,有人用红漆在吕先生的车上喷上“吃掉你”三个大字,并在车身到处抹上稀泥状污物。一个月后的一天晚上,吕先生的车再度遭毁,这次,车顶被砸出了硬币大小的洞。后来,北京西三旗派出所民警抓到了两名参与砸车的男子。吕先生说：“那两名被抓的人是开发商下属员工。”

    在该小区,业主与开发商之间产生矛盾的导火索源自开发商突然改变“主意”。原来,在该小区建有600个地下停车位,最初开发商以300元／月／车位租给业主使用,后来开发商一下将租金提高到了450元／月／车位,接下来则干脆只卖不租,开发商对地下车库分割销售,不买车位就不让进地下车库的做法引起了业主的不满和质疑。无奈之下,业主只能将车停在小区有限的空地和道路两旁。

    一年过去了,在上述小区,能够容纳600辆车的地下车库仍旧空空荡荡,大约只有五六十个车位有自己的主人,绝大多数车位都空着,而小区里面则到处停满汽车,车满为患。

    在浙江瑞安,也有着类似的情形。

    “我们的问题现在还没解决。”7月20日,瑞安某大厦业主孙先生告诉记者,该大厦持续了一年多的地下车库纠纷尽管曾经以业主炒掉开发商下属的物业公司告一段落,但至今纠纷双方仍然处于僵持状态。孙先生说,开发商为防止业主将车停到地下车库里,现在每天还派40来人进行看守。

    “我们现在只能将车停在大厦周边,很不安全,先后发生过几十起车辆遭到破坏的事件。”孙先生表示。

    去年4月7日晚上10点多,开发商贴出出售地下车库的通知,该大厦只有70多个地下车位,第二天得知消息赶去排队购买车库的有100多人,而大厦共有280来户住户,还有一些住户在当天不知道这一消息。车位少,不可能每户都能买到车位,于是矛盾就此产生。

    “当初业主买房时,开发商承诺地下车库大家一起用,我就是冲这去买房的,否则,我是不会去买房的。”孙先生说,此前开发商一直采用收租金的方式将地下车库出租给业主使用,一年的租金只有1200元,而对外销售价格则高达10万多元,售价高不说,“这样做对没有买到车库的住户来说很不公平,应该享有的权利被剥夺了。”

    当天即有不少业主提出异议,认为开发商不能卖地下车库,但是开发商还是在业主反对声中私下卖出了将近10个地下车位,而且据说是卖给了“关系不错的人”,在这种情况下,业主与开发商之间的矛盾逐渐激化,最终也由“口水战”演变成了流血事件。

    去年6、7、8、9几个月,业主与开发商之间的矛盾一度非常尖锐。“几乎天天闹,天天打架。”金先生说,停在大厦外面的车也不时地跟着遭殃。而最为严重的是在这场纠纷中,先后有两位业主被打伤,一位被打断了四条肋骨,一位被打致头骨开裂。

    谁是地下车库真正的主人？

    发生在业主与开发商之间的上述两起纠纷都涉及到一个核心的话题——地下车库的产权。

    “开发商本身也没产权,没证据证明地下车库是他的,甚至在出售地下车位后也没发票,地下车库是业主投资的,是属于业主共同的财产。”浙江瑞安的孙先生说。

    对于业主认为地下车库的产权是归自己的,吕先生所在的小区开发商在接受记者采访时进行了反驳。

    这位人士表示,衡量地下车库产权归属主要有四个标准：一是看土地出让金是谁交的；二是看有没有计入公摊；三是看它以什么方式立项,是否属于单独立项和规划；四是看谁投资的,谁投资产权归谁。他表示,该小区地下车库经过单独立项规划,土地出让金是其公司单交的,地下车库成本不仅没有进入公摊,公司为此还投资了数百万元。

    “即使抛开四个前提和标准不谈,单从我们公司拥有地下车库产权证这一点而言,地下车库的产权就不应存在争议。”上述人士对记者表示。

    实际上,有关地下车库产权归属争议非常大,开发商认为是自个的,业主则认为非自己莫属,公说公有理,婆说婆有理。

    北京京哲律师事务所律师张仁认为,地下车库产权应该是属于全体业主共有的。张仁表示,房地产开发项目取得开发权首先需要向有关部门交纳土地出让金,这笔土地出让金通常都是分摊在房价里面的；其次,小区规划与设计费用也是业主分担的；第三,任何一个小区都是作为一个整体,其地下车库,另外还包括会所、物业用房等都是作为住宅的配套设施为广大业主服务的,一旦开发商将住房销售完毕,他就不应该再有任何产权。

    “事实上,地下车库应分为两种：一种是专门设计建造的；还有一种是利用地下人防工程改建的,类型不一样,对付起来也不一样。要区分产权,关键的一点是看包括土地成本在内的所有地下车库的成本有没有全部被业主分摊。”北京泰德律师事务所律师崔庆丰说,“但是这一点非常不好说清楚。”

    为规范地下车库的销售行为,减少各种纠纷,去年6月,北京市建委曾酝酿出台统一的《地下车库预售合同》,但时至今日,仍然没有出台。

    “关于这份合同,建委曾经组织讨论过,也征求过意见,之所以现在没出,是因为一说到销售问题,就变成了一个产权问题,因此,合同范本定不下来。”北京市建委有关部门负责人士20日表示。

    “应明确权属关系,才能谈解决纠纷,这样纠纷解决起来才比较容易。”这位人士显然也注意到了当前在地下车库方面存在的不少问题,“从根儿上来说,还是回归到了产权问题。去年提交全国人大常委会讨论的物权法草案对小区配套有些规定,但也没规定好。”

    该人士表示,《地下车库预售合同》可能需要等物权法出台后才能制定。《地下车库预售合同》和物权法草案的搁浅,给地下车库的产权问题更是蒙上了一层迷雾。

    值得关注的“悖律现象”

    现在问题的焦点是：地下车库建设成本有没有进入业主分摊范畴,以及在多大程度上被业主所分摊,这是决定其产权归属的关键因素。这些问题背后的真相到底是什么？地下车库的产权真的是说不清道不明的难解之迷吗？记者为此采访了北京市房协蔡金水。

    “地下车库没包括在面积分摊项目里头。”蔡金水表示,分摊项目主要是设备层、楼梯间、电梯间、过道这些单体建筑的公共或共用部位,这些是计入公摊的,其分摊面积包含在房屋产权证上载明的房屋面积里面。

    “地下车库、锅炉房、变电站、煤气调压站、小区道路、绿地,包括中小学、幼儿园、居委会和派出所用房,这些小区配套设施都是不计入分摊项目的。” 蔡金水说,从产权证和法律意义上说地下车库等不分摊,不归业主,但实际上他们的成本都含在房价里面。

    “目前争议最大的就是包括地下车库在内未计入分摊项目的小区公共配套设施,这些都是业主花的钱,属于公共产权,但国家分摊面积不包括,产权证上没有这一笔。但开发商建设这些设施的钱是怎么来的？还不是羊毛出在羊身上。”他说,“产权证上没包括,钱是你拿的,你拿的钱,但没在你的产权证里面,这就造成一种矛盾,形成一种‘悖律现象’——事实上分摊与法律上不分摊的矛盾。”

    蔡金水认为,之所以存在这种现象,看起来似乎只是为了给业主一个安慰。“如果要把所有公共配套设施都计入公摊,那么业主产权证登记的房屋面积与房屋的实际使用面积就会出入很大,给业主的感觉就像是我花了100平方米的钱,实际上只买到50平方米的房子,这样购房者也许会不干,觉得自己是冤大头。如果倒过来,上述公共配套设施不计入公摊,则给购房者的感觉就如同我花100平方米的钱,得到了80 平方米的房子,自个儿觉得挺合适。”

    “地下人防也是一样,也是业主花的钱,算是人防的。也许这样做,只是为了让你觉得舒服一点,感觉分摊不是很高。”不过蔡金水说,“有的大型地下停车库,可能有一部分投资没算在里面,但一般地下车库的成本都是揉在房价里头的,如果开发商说没有,那是骗人的,是因为他不愿意把产权算在业主的头上。”

    “郊区农民自己盖房子,最好的房子造价不超过800元／平方米,平均都在400－500元／平方米,农村没花地价,其他的成本几乎差不多,很多开发商搞一个项目就成了亿万富翁。为什么一公布成本,开发商就急了？”蔡金水认为,地下车库的产权其实是可以弄清的,但就像房价成本一样“猫腻太多”,开发商不愿公开。

    所以也就有了地下车库产权从法律上说不清,现实中很难判断,法官无法断案,法律自个儿跟自个儿打架的现象。业主说,地下车库的钱大伙拿的,从投资角度,谁投资谁受益,应是业主的；而开发商说没有公摊,产权不归业主,是开发商投资的。“看似都有理,结果这类案件法院没法判。”蔡金水最后表示。