■本报记者刘宇鑫

　　国外游资实力几何？不算动辄以几十亿美元的基金，根据国际货币基金组织的估计，全球国际游资在世界各地的市场上总额为72000亿美元以上，加之运作灵活，这些国外投资对中国房地产市场的影响和操纵日益明显。

　　至少从18个月前开始，外资就在积极进入中国房地产市场。与此同时，北京、上海等地楼价亦在不断攀高，两者之间的关联成为近期舆论的焦点。尽管外资主要以高端商业物业、顶级公寓为主要收购目标，但限制外资的呼声近期仍不绝于耳。

　　2005年底，国家外汇管理局指出，外资在中国房地产市场中的比例为15％；据商务部统计，今年一季度房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67％，占同期服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49％。

　　最近，随着对外资设防的呼声日益高涨，境外资金同时在中国房地产市场上加速并购。高力国际近日发布的北京房地产市场第二季度发展趋势分析显示，二季度北京市场外资买楼总额为34亿元人民币。其中有两单格外引人关注:德意志银行购买美林香槟小镇以及凯德置地购买西环广场。根据高力国际方面的介绍，德意志对美林香槟小镇174栋别墅的估价约为4亿元人民币，而西环广场9万平方米商业及写字楼的估价则高达18亿元。

　　在国内其他热点城市，外资在政策落闸前的加速行为也明显可见:5月末，新加坡的房地产上市公司凯德置地与成都置信实业(集团)有限公司合资成立了四川置信凯德实业有限公司，凯德置地将为该公司注资10.9亿元人民币，持有50％的股份；6月13日，摩根士丹利出资约8亿元，在上海购入了116套高档住宅；渣打银行直接投资有限公司7月13日宣布，该公司近期已完成对绿城中国控股有限公司(绿城控股)的一笔直接投资，投资金额约为3.7亿港元……

　　"虽然有营业税等各方面的压力，短线、小投资者对住宅的投资受到一定影响，但是基金、长线资金对住宅的投资热度并未减退。"业内人士这样认为。RJ202

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　　外资炒楼的三种形式

　　目前，境外资本投资国内楼市主要分为3种形式:一是帮助项目融资持有一定股份，然后通过股权转让赚取收益；二是通过收购成熟物业，收取租金盈利；三是直接投资房地产开发。

　　按照规定，境外资金不能直接对境内企业进行投资，但可以参股。这些境外资金多数是热钱，通过快进快出的方式获利，所以企业通常在获得这种资金的同时会承诺:约定期限内有境内公司回购热钱所持股份，保证热钱变现。2003年之后，这种运作方式逐渐增加，并抵消了宏观调控的部分效果。

(责任编辑：孙可嘉)