著名针灸专家张必清教授四年前搬进紫玉山庄，去年开始加入到筹备业主大会和业主委员会的工作中来。

　　紫玉山庄的一期、二期共178户业主早在13年前开始入住，张教授告诉记者，大概七八年前这些住户们就开始有成立业主委员会的想法，但直到今天仍停留在刚成立了业主大会筹备组的阶段，甚至这个筹备组也尚未获得有关部门认可。

　　开发商成为最大“业主”

　　“我们咨询过朝阳区建委小区办，他们答复说我们达不到全体业主的2/3，所以没有成立业主委员会的条件。”张必清教授不解地问，“如果这样的话我们已经入住的难道就一直不能成立业主委员会了吗？”

　　问题出在紫玉山庄还有几十套没有卖出去的建成房。

　　从紫玉山庄的平面规划图上可以清楚地看到，紫玉山庄共规划建设五期房屋：一期二期已经入住多年；三期联排别墅虽已建成2年，但104套房目前只售出很少一部分；四期在建尚未竣工；五期还没有开工计划。

　　按照张教授们的想法，现在一期二期业主可以先成立个业主委员会，三期的少量业主如果愿意也可以加入进来。但小区办则认为应把整个紫玉山庄作为一个完整的物业管理区域。如此一来，仍拥有三期几十套未售出房屋产权的开发商，竟成了最大的业主。

　　“如果按小区办的说法，开发商手中还有几十票的投票权，他们又不愿意成立业主委员会，这样即使我们已买房的业主都参加投票，也不足《物业管理条例》的2/3比例要求，从而无法召开首届业主大会和选举业主委员会。”张教授介绍。

　　大、小产权是否应每套一票

　　一栋建成的商品房里，已经售出并办理完房屋权属证明的产权归业主，这通常被称之为“小产权”，而那些还没售出的产权仍归开发商，即人们通常所说的“大产权”。那么二者在计算全体业主投票权时应同等对待吗？

　　记者从北京市有关部门了解到，所谓“大小产权”是通俗叫法，实际证明都是房屋所有权证。开发商在房屋建成后，拿着土地使用证、建设用地许可证、建设工程许可证、开工证、竣工验收合格证、规划验收合格证、分户验收合格证以及公共维修基金缴纳证明和测绘报告等文件，即可在90个工作日内对项目规划红线内的所有建筑(学校、医疗站除外)申请产权初始登记，并获得一个房屋所有权证，即人们所说的“大产权”。而“小产权”则是后来每个购房人再从开发商的“大产权证”中转移登记出来的，形式上是一个个房屋所有权证。

　　“业主的产权主要包括房屋套内和分摊，具体以购房合同为准，”一位工作人员告诉记者，“目前实践中通常是做减法，凡是购房合同里没有写明归业主的，最后产权仍归开发商，所以开发商往往最终仍拥有一个房屋所有权证。”

　　为紫玉山庄业主提供法律援助的一位律师认为，尽管形式上都是一本证书，但开发商初始登记获得的房屋所有权与后来业主们单独转让获得的房屋所有权仍有一定区别，比如开发商初始登记所获产权不能抵押等。因此也不应完全按照房屋套数来平分业主投票权，即每户业主有1票，开发商有n套未售出的已建房，就一下子有n票。

　　但是也有不同意见。中国人民大学一位不愿透露姓名的法学教授认为，开发商的权益同样应当依法受到保护。她举例说，假设某开发商定位一栋100户的高档商品住宅楼已售出50套，如果这50户业主抛开开发商自行成立业主委员会并选择了一个经济适用房水准的物业公司，那么开发商想聘高档物业的计划就被打乱，整体楼盘的定位也可能被破坏，从而导致剩下的50套房也受影响卖不出去。

　　物权法会考虑面积和套数

　　据了解，2002年北京市曾下发《关于分区建设的住宅小区组建管理委员会及开发建设单位在产权人大会中投票权问题的意见的通知》，指出“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”

　　“但是2003年《物业管理条例》生效后此文件已被废止，目前实践中大部分都是按照未售出住宅的套数来计算开发商的投票权。”这位律师说，“我建议北京市即将出台的物业管理实施办法中应恢复这条规定。”

　　记者就此咨询有关部门获悉，目前各地执行《物业管理条例》的具体细则各有不同，比如上海市处理此问题时就限制了开发商拥有产权面积的计算比例。有关人士表示，北京市有望在物权法出台之后，再根据物权法的原则重新调整规范，将来很可能综合面积和套数两个因素来明确开发商的投票权。（记者陈晶晶）

(责任编辑：田瑛)