近期北京开发商有点郁闷，“国六条”和九部委细则出台后，手上刚拿到土地尚未进入规划论证阶段的开发商显然有点措手不及，不仅原先的开发思路要作彻底的改变，更需要从新规定中“挖掘”新的增长点。于是，将小户型打通、扩大层高等应对策略开始逐步试探潜行。然而，在上周末的一天，北京市规划委下发的一纸文件——《容积率指标计算规则》彻底粉碎了开发商向空间要面积的“阳谋”。

　　层高4.9米建面翻番

　　根据北京市规划委在其官方网站上公布的《容积率指标计算规则》规定，当住宅建筑标准层层高大于4．9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。

　　同时，文件还规定了当住宅建筑层高大于7．6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算；当办公建筑标准层层高大于5．5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑标准层层高大于6．1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。

　　为什么在这个时候会出台这样一个文件？北京市规划委一位相关人士向记者表示，近期的确存在着不少开发商来咨询、讨论商品房建筑层高的声音，对新盘做规划，甚至有开发商意图将现有规划作更改，将原有标准层高挑高来试图在表面保证90平方米中小户型的基础上，扩大实用面积。

　　“这显然是一种变相扩大房型面积的投机行为。”该人士表示，建设部165号文件明确规定：“90平方米套型建筑面积”指“单套住房的建筑面积”；而此类住房比重须达70％以上，开发商的应对策略用心昭然若揭，必须及时给予遏制。

　　业内普遍的观点是，北京的这一规定是对九部委细则的细化和具体实施的必要补充。对此，京城一些正在谋算对策的开发商感到沮丧，目前所有的新盘项目都在消化新政的各项规定，不少企业想到了小户型打通等办法，而在实际规划中，这一盘算因涉及到结构管线和销售等环节并不具有太多可操作性，于是挑高层高成为大部分开发商愿意尝试的手段，而北京市规划委的新规定令设想成为泡影。

　　北京中原地产总经理李文杰认为，这个新规定事实上已经杜绝开发商最可能变相扩大房型的怪招，符合国家一再强调的“集约利用土地”的政策，可以很好地遏制房地产商投机行为的出现，有利于房地产市场的健康、稳定发展。

　　空间的秘密

　　事实上，在“国六条”新政出台之前，北京市场并不缺少层高挑高的楼盘。从荣丰2008到新近的天籁村等项目层高均达到5米以上，完全具备复式跃层的条件，且大多为小户型房屋，这样做的好处是开发商可以依靠加高层高来获取较高利润。

　　以荣丰2008为例，其中有相当一部分楼盘是采取层高超5米的小房型,房屋产证建筑面积只有50~60平方米，而实用面积却高达100平方米左右，原因就是利用空间又做了一层，其售价也于去年随之高升到万元/平方米以上，比周边的每平方米6000~7000元高出数千元，楼盘打出的广告“买一层、得两层”口号可见一斑。

　　根据北京中原地产的调研认为，购买此种房屋一方面可以节约成本，还可以很好地规避建筑面积90平方米以上首付三成的限制，无异于增强消费者的购房能力。尽管此类房型在单价和装修方面要高于普通住宅，但由于总量有限，房间有层次感，因而受到大部分购房者青睐。

　　对开发商而言，这同样是一宗投入小、回报大的划算买卖。一位建筑业内人士向记者分析，这类房屋本身的建筑密度和容积率很低，这是一个重要的卖点，而建设这类物业增加层高的成本有限，但是销售业绩却可以大幅提高。

　　“具体地说，就是建设成本仅增加30％，房子价格却可以上涨50％以上。”以荣丰2008为例,每平方米10000元,折合两层后，单价约为6000元，仍比周边新盘价格低了1000元以上，一位经济学者直言不讳地指出，这就是变相增加了建筑的容积率。

　　实际上，即使是在“国六条”之前，北京对此类“超标”层高的审批也极为谨慎，由于大部分区域限高或容积率足够，真正审批的项目并不多，一般是对一些容积率较低的物业进行标准和超高的组合，因此这种楼盘一定程度上在京城极为走俏。

　　视点

　　户型趋势

　　不过尽管北京狙击了开发商变相扩大房型，而现实中的购房人对现有小户型似乎并不满意。一项网络调查结果显示，有七成以上网友对现有小户型不满意，六成以上网友认为90平方米可以满足需要,六成以上网友认为户型设计太差，面积安排不合理。

　　而开发商探究户型的做法还远没有打住，不少开发商对未来的物业形态表示悲观，不过也有建筑师对未来的建筑形态提出另类观点，“中国目前尚处视一味追求大户型来满足舒适、提高利润为唯一手段的阶段。唯有不断有压力，才能逼迫中国的建筑走向既讲效率实用又讲美观舒适的户型来，显然现在还没有到来。”北京建筑设计院市场部经理徐晨说。

(责任编辑：单秀巧)