面对日益萎缩的深圳土地供应量,城中村改造所带来的土地开发增量,让开发商们看到了一线曙光。目前积极参与城中村改造市场的开发商已经为数不少：金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景、鸿荣源......

    但是随着城中村改造项目容积率升高、开发周期较长、赔偿金商议难度较大等问题的出现,感觉前景未卜的开发商们热情开始逐渐消退,他们更期待与政府合作,希望政府能给予更多的扶助。

    无奈的角逐

    以往,房地产公司宁可跑到关外开发新地,也不愿意贸然进驻城中村,再加上城中村本身土地成本较高,获得的商业利润有限,城中村内土地用途种类繁多,杂乱分散,难以受到开发商的亲睐,但是现在城中村改造项目却受到开发商们“热烈”的追捧和角逐。

    深圳一位地产人士认为,开发商热衷于城中村改造项目是无奈的选择,开发商“地荒”不仅是“狼来了”的口号,而是现实的威胁,城中村作为关内为数不多的土地,就当仁不让地受到开发商的热捧。

    深圳市社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为,从经济角度看,高昂的拆迁成本,已经使得城中村改造项目利润有限,但是比起没有项目开发,仍是上佳选择。再者,城中村地段较好,配套成熟,周边商业设施完善,能够较好地为开发商所用,因此,从销售角度看,城中村改造几乎不存在风险。还有一个重要的因素,就是城中村的安置补偿,主要是以房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式,开发商不用投入大量现金,能够缓解新政下的开发商“资金饥渴症”。

    参与蔡屋围和凤凰剧院城中村改造的京基集团最近备受关注,项目负责人熊家滔告诉记者,不少开发商就是由城中村改造而起家,在目前市场竞争十分激烈的情况下,城中村的地价也还有一定的优惠,而且发展商都看好这种些项目的盈利前景。

    关外城中村被忽视

    根据深圳市规定,2010年前特区内城中村的拆除重建规模要达到总量的20％,特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5％。但是时下城中村改造主要集中在关内,对于关外城中村市场,开发商们似乎并不在意。

    记者采访了目前城中村改造中受到政府扶持最大的金地集团(行情,论坛)。金地集团(行情,论坛)获得了占地23万平方米、建筑面积约95万平方米的旧城改造项目,但是并没有关外城中村的改造项目。

    金地集团(行情,论坛)负责渔农村改造的姚经理指出,公司拿到的这些改造项目都是在政府的扶助下进行的,目前渔农村进展顺利,动工项目已经建到第四层楼,公司暂时没有关外城中村改造的项目,主要考虑到关外开发土地任务并不紧迫,而且盈利也不会很高。

    高海燕认为,深圳市的城中村一般地段比较好,而且原住民获得的租赁收入将反映土地的价值,而开发商的商业利益则是依靠土地价值来计算的。关内城中村改造政府关注力大,政策倾斜优惠程度高,这往往是开发商集中抢占关内城中村开发的主要原因。但是长期这样下去,今后关内房地产业竞争将更加激烈,关内关外房地产发展的差距将增大。

    期待政府更多扶助

    除了少数由政府扶助的房地产公司如金地集团(行情,论坛)外,大多数开发商要全程参与旧城改造,要与拆迁户协商赔偿、要均衡多方利益、要重新规划项目、向政府提交方案。

    其中拆迁和赔偿更是非常棘手的问题,按照正常状况,拆一还一,等于是付出两倍的成本来卖一半的房子。关内城中村由早期的3、4层越长越高,赔偿也随之加大,而且,拆建周期至少要2年,这期间,原住民的租金收益没法保证,这些也要发展商来承担。拆迁是也一件麻烦的事情,如果拆迁补偿达不到一户村民的要求,则整个项目就无法顺利进行。

    重重阻力之下,开发商都期待能与政府实现合作,希望政府能在城中村改造中给予更多的扶助。参与旧城改造的深圳绿景集团副总经理钟禹然表示：“目前最大的问题是,政府在其中应该扮演一个什么样的角色？”

    姚经理称,金地集团(行情,论坛)由于受到政府的扶助比较大,由政府出面进行拆迁和协商赔偿谈判,几乎没有受到阻力。之前,政府已经设立城中村改造基金,用以扶持市政配套建设。

    熊家滔也指出,项目开发之前,政府鼓励开发商积极参与,统一规划；项目改造之后,首先做出方案确定项目用途和结构、分类,然后提交给政府审批,最终由政府指导规范改造,市场决定定价,整个过程都离不开政府的扶助。