九鼎公共事务研究所秋风

　　面对本轮房地产调控，房地产商反常地沉默了。

　　上世纪90年代中期以来，房地产业在城市经济中所占的比例越来越大，地方政府对房地产业越来越重视。相应地，房地产商说话的分量越来越大，在媒体上发言的嗓门也越来越高。在各个行业的商人群体中，他们风头最健。

　　对于民众，他们公开声称，作为商人，他们就是要优先服务于富人、“成为房奴是活该”。对于政府，2003年央行出台“121”文件后，地产商们强烈抵触，该文件的实施细则最终未能出台，央行的调控努力无疾而终。央行提出的取消商品房预售制度的建议，也遭到他们猛烈的抨击。去年，中央政府对房地产市场进行调控，房地产商也是大胆地发表自己的意见，其中多数反对调控。

　　但是今年，“国十五条”出来后，他们却沉默了。除了少数例外，他们普遍地拒绝了等着聆听他们意见的媒体的采访，即使在时机完全错误的一个房地产论坛上，他们宁可冷场，也拒绝发表看法。这少数例外则让房地产商看起来像乖孩子：媒体披露出来的房地产商零星的看法、宣言、意见是，支持“国六条”、“国十五条”，并承诺履行房地产企业的社会责任。

　　很反常，但并不奇怪。这轮调控跟去年一样，是行政性调控。不过，跟去年不一样的是，行政性调控的力度明显加强了。比如，这一次，直接对房地产开发商的产品结构提出硬性要求，这在以前是不可想象的。

　　更重要的是，在北京、天津这两个去年以来市场最为火爆的地方，各有一位高官被查办，而他们分别是两地房地产市场上的风云人物。首创集团的刘晓光被“协查”，更是让房地产大腕们风声鹤唳。面对这些前所未有的压力，即使调控措施再严厉，房地产商们也不敢发言反对了。

　　这种局面，确实让从前看够了房地产商之飞扬跋扈的民众，出了一口恶气。但是，房价是不是因此就会停止上涨，老百姓是不是因此就会买得起房子，并没有人敢打保票。因为，打击房地产商的犯罪活动、打击房地产领域的官商勾结，跟房价其实是无关的事情。

　　当然，房地产领域的官商勾结相当严重，房地产开发商违法、违规操作，似乎也不在少数。从保持政府清廉、维护市场正常秩序的角度看，确实需要严格执法。如果市场比较正常，即使房价较高，民众也未必会有太多意见。现在民众不满的，也许未必是房价本身，而是开发商与地方政府的勾结，向上剥夺征地农民权益，向下合谋操纵土地、房屋供应。

　　但是，本来这种执法活动应当是日常性的。也就是说，在调控之前，就应当按部就班地进行，就好像警察每天抓小偷一样。假如真的做到了这一点，则房地产市场秩序恐怕不会严重失序，房地产商、地方政府在民众心目中的形象，也不至于到现在这种地步，住房问题、房价问题可能也未必成为现在这样严重的一个经济与社会问题。

　　问题就在于，在调控之前，法律在房地产领域似乎失灵了。那么多失地农民的合法权益遭到侵害，却投告无门；谁都知道房地产开发商与相关政府部门互相勾结，但也无人查处。然后是大规模的房地产市场调控，并且伴随着该领域内的一场打黑风暴。

　　这两者都是必要的，但是，这两者其实是不同的问题。房价上涨太快，绝对价格太高，老百姓买比不起房子，是一个市场供需平衡的问题；房地产领域的官商勾结、合谋操纵，则是一个市场的制度基础问题，是一个司法与政治问题。解决两个问题的措施同时展开，很容易让民众产生错误的联想：以为房地产市场的全部问题就是官商勾结、就是房地产商过于贪婪；以为只要通过打击不法官员、房地产开发商，就可以解决房价上涨太快、百姓买不起房的问题。

　　事情当然不是如此简单。市场供需失衡的问题只能通过市场的方式来解决；市场的正常运转确实需要一个健全的制度基础，但是，这个制度基础，不是单靠抓几个官员、开发商就能完善，相反，需要深刻的制度变革。也即，切断地方政府从房地产市场获取巨大收益的渠道，切断房地产商勾结政府官员的内在激励机制；同时，改革财政决策机制，让政府对部分贫困民众的住房问题承担其应有的财政责任。

　　行政调控的危险之处正在于，借助行政高压产生的暂时调控效果，会让调控者忽视长期的市场制度基础问题。以为解决了问题，其实病灶始终存在，一旦行政压力减少，同样的疾病立刻再度发作。房地产市场已经反复过好几次了。

    本文原题为：打击犯罪与行政调控

(责任编辑：崔宇)