本报记者 吕尚春 特约记者 杨曦 北京报道

    在经过90平方米的政策出与不出,如何执行的喧闹之后,现在,人们开始展望“上路”之后,可能将遇到的问题。

各个机构纷纷展开90平方米户型设计大赛,似乎一个新的产品标准连草图都快勾出来了。

    问题在于,大家现在都是在所有房子基本上是以90平方米为蓝本时,会遇到什么问题。房子为什么不能是50平方米、60平方米、80平方米？如果我们把90平方米,看作是一个住房消费的标准的一个约束,一个新的基点,那么地产商就不应感到郁闷,而是应该畅言什么样的做法才是合理,如果说90平方米的一刀切的确机械木讷,那么用“高容积率”约定是否更合理？

    当所有的胃口被吊得足够高时,目光瞄向50平方米、60平方米,似乎就有一种在生产鸟笼子的罪恶感。好像京、沪地区的居民的户型标准是以100平方米划线,100以下是小户型,150以下是中户型,200以上才是大户型。这样的观念在地产界几乎是约定俗成的,当然这样的观念是政府、银行、地产商、买房人共同糅合而成的,而现在这个“心理面积”的尺度,正在被迅猛削去。

    在经济观察报与新浪网联合推出的“蓝筹地产系列论坛”上,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为,90平方米以下的户型,如果不朝向多元化结构的格局去做,才是令人担忧的。

    华远集团董事长任志强仍然强调了公共住宅的社会环境问题,如果有像香港可供租住的“公屋”,那么住宅问题就远没有这样敏感多变了。

    一封上海来信与55平米旧事

    聂梅生：最近我收到了一个上海开发商给我的一封信,他说控制套内建筑面积并不是新话题,在上个世纪,国家计委曾多次下文强调套内建筑面积的问题,六五到八五期间,普通住宅的规定是55平米,高层住宅限制在65平方米。

    十多年前,这家开发商共建设了一千万平方米这类的住宅,当时政府要求强制执行55平方米的任务,所以,上海市场在那个期间都是55平方米的面积。最后,上海用了十年才能将这些户型消化掉。

    这里面说明一个问题,90平方米、70%这两个数字最后能不能实现,是市场说了算。2000年以后和90年代的上海55平方米,不一样的地方在于2000年以后建设的住宅,确实是建筑面积比较大,所以造成了中小套型比例太低。现在的政策正是要改变这个局面,增加中小套型。

    经济观察报：也就是说,中小户型的确是应该出现的住宅类型,但应当有所分别,不能简单归为一个标准。

    聂梅生：什么是未来的市场需求？我们就按中小户型的需求来分类。首先把福利社保性质的分出去,属于廉租房或者属于经济适用房当中要解决低收入的人群的分出去,这部分是比较小的,这部分需求跟商品住宅不是一回事,因为无论从哪个角度来说,这部分人的居住问题都是政府应该考虑的问题。

    抛去这部分,到底谁对中小户型有需求？

    我认为有三部分人是中小户型的用户,一个是单身族,他需要单身公寓、青年公寓、studio,北京的单身公寓一直卖得很好,一般在30-50平方米。

    第二个是年轻夫妻小家庭,还没有孩子,一居室的房子就够了,一般是50-70平方米。

    第三个是三口之家,或者说是稍微挤一点,临时父母可能来一下,这个可以在70-90平方米,实际上是这么几类人。

    如果把这些人群按照收入又分成低收入、中收入、高收入,收入阶层又分为三种,于是就可能有低收入的单身族、低收入的年轻家庭、低收入的三口之家,或者中收入的单身、年轻家庭、三口之家,高收入的单身、年轻家庭、三口之家。这么一来需要提供中小户型的人群加在一起就是九种,刚刚进城的打工族,就不需要高档的单身公寓,就需要廉租房这一类的。

    我曾经考察了韩国、美国、新加坡的住宅市场,90平米以下的住宅可以是普通住宅,也可以是针对高级白领的公寓。所以90平米和收入绝对挂钩,这个事情我觉得不科学,现在很多的媒体上动辄有钱就住大户型,没有钱就住小户型,其实美国曼哈顿的小户型都卖得很贵,所以收入和小户型是没有关系的,小户型不等于便宜,大户型不等于贵,这是要根据市场的需求。

    90平方米会大量空置吗？

    经济观察报： 新政之下,90平方米面积住房可能要占到70%以上,那么会不会造成空置？是不是有这样的判断,90平方米作为一个分水岭,90平方米以上的房子由于供应量变小了,90平米以上的户型价格会往上走,而90平米以下的户型的价格因为供应量大了会往下走？

    任志强：如果房价会下降,发展商就不盖了,为什么盖这么多卖不出去的房子,如果真是到了小房子的一定比例以后,认为市场不好以后,人家就不会去投了。

    任志强：我们得相信市场经济中市场会决定吸引投资或不吸引投资,如果有这样的需求,盖多少小户型人们也会继续往前走的,因为有钱赚,没有钱赚,就不盖了,市场会有一定的调节作用,如果总的生产量减少了,没有房子可买了,小户型也一定会涨价,供求关系决定的,这个时候会吸引更多的发展商来盖房子,如果大家都不盖了,房价就上去了。

    聂梅生：如果地方政府把这个事情想明白了,中低收入的住房应该由政府解决,推出来很多北京的低收入住宅、中低收入住宅,政府去做这样的事,大量地推,这样平均下来,倒会解决低收入用户的问题,会平抑房价的。

    任志强：我们没有租的产品,就造成了没有中间的替代产品,既没有地方去租,也没有实际使用中可以用于公房出租的这种,过去的公房出租的比例是很大的。如果我盖了一个公房,按道理在拆迁时我不该再给你30万,因为这个房子是我的,腾出来的钱完全可以解决租房的问题,香港的政府正因为我给你提供了政府应该提供的产品,所以它一定是小户型的,一定要限制你的,就像破产法中,在破产过程中你不能去唱卡拉OK,不能坐出租车,这一套我们应该成熟,我们没有《住宅法》,希望尽快建立《住宅法》,把低收入家庭的社会保障,就是廉租房这部分解决了,应该用租的方式解决这方面的问题,而不是买的方式,这一系列的问题要用一个综合的系列工程考虑,不单说一个90平方米,不单说社会保障,有一些可能是贴息贴租的,把市场的商品房租过来,然后政府贴租,然后找到适应的对象租给这些人。

    “丰田”住宅,占日本房屋产量的50%

    经济观察报：如果中小户型是今后的一个方向,这对住宅产业化将有何契机,您觉得产业化是不是有一个新的起点呢？

    聂梅生：实际上中国的住宅产业化已经徘徊了12年,大概应该说是从1995年开始的。徘徊了12年以后,还是不能做出来,说明自身是有问题的,我看最终能不能实现住宅产业化,还是市场说了算,还是靠市场,而不是靠行政的力量。

    我认为中小户型比较容易实现这个操作,户型越大,设计的个性化越强,150平方米我可以做成三居室,可以做成四居室,可以有一个阳台,可以有两个阳台,但是在90平方米以下的中小户型比较容易实现产业化,起码部分核心部件可以产业化。

    任志强：我没觉得户型和产业化有太多的关系。聂会长说小户型容易做到标准化,这是事实,但是从发达国家的情况来看,美国、欧洲的住宅产业化程度比较高,但是大部分是独立实物住宅,也就是我们今天说的别墅,别墅也一样可以产业化。

    大中小型都可以形成产业化,现在我们的工业化生产水平太低,生产成本太高,这两点制约了无法被市场接受进行推广,我们知道丰田是生产汽车的,很少有人知道丰田的住宅公司在日本有50%的生产量,大部分是工业化生产和产业化组合的。

    就小户型而言,大小是相对的概念。聂会长说分为九类人,可能有不同的消费对象,但我想最简单的,就是我们的销售对象是供一个人住、供两个人住还是供三个人住,如果基点都是90平方米,而供一个人使用,其实他的人均面积反倒比平均大出一大块。

    如果是两居室,人均建筑面积也达到了45平方米,仍然是比较高的比例,你的销售对象和选择不同的时候,就会形成一个很大的差距。

    现在香港的情况是ABCDE分为五类,39平米以下、69平米以下、99平米以下、159平米以下、159平米以上,再就是所谓的大户型,在香港100平米以下的房子里面,按照套数计算的话,会占到香港总套数的70%-80%,但其中约有50%是政府社会保障的住房,尤其是非常小的,25到39平米之间的房子大部分是政府提供的,到69平米之间的房子也有一些是政府提供的。

    户型尽管在香港占到了80%,但是不等于面积占到了80%,如果按照文件的规定,70%的面积做成小户型,大概按照套数计算的话会超过85%,所以套数面积和总面积之间的关系,实际上是决定了市场的供求总量,现在我们每年大概生产400万套的商品房,假定小户型90平方米约占到70%的话,就可能到了700万。

    香港为什么会有这么多小户型,其实我们发现欧美没有那么多所谓的90平方米的中小户型。如果把香港作为地区,和内地相比,二者的人口密度是1：46,这样的情况下,香港就不得不用小户型来解决住房问题。

    政策出台以后,所有人关心的都是90平方米的限度,我更关心国六条提出的社会住房保障体系的建立,假设把社会住房保障体系解决得更好的话,市场就会更加活跃,那个时候人们不会把更多的注意力放在是90平米、80平米还是70平米,而是放在如何更好地解决社会保障体系里中低收入家庭里住房保障的问题。

    90平米的房子只有一个人占用的话,实际上不是中低收入的社会保障,就变成奢侈消费,已经超过了平均、建设部的人均35的标准,不能以90平米来确定是社会保障性质还是社会奢侈品的标准。