本报记者 陈文雅 北京报道

    近日,围绕着大宗地块是否要切成小块后再入市的话题,国土资源部内部进行了一场激烈的讨论。

    在6月底,曾有媒体爆出“大地块出让将叫停”,并已在辽宁、福建等地的各城市试行

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但国土部主管官员随后否认了这一消息。

    在6月30日-7月1日国土部召集土地利用司、中国土地勘测规划院和土地矿产法律事务中心,以及北京等10余个省市国土部门负责人举行的内部座谈会上,供应地块大小的问题再次成为争论的焦点。

    一周以后传出消息,国土部针对各地地价与房价关系的调研正在39个重点城市进行,即将问世的调研结果是左右国土部最终政策走向的关键因素。

    在明确的政策出台之前,部分地区已经悄悄地开始了自己的行动。

    成都市国土资源局2006年的土地供应计划,规定了适度控制单宗土地规模,原则上单宗地块面积控制在200亩以内。

    而在北京,南沙滩地块出让的紧急叫停,以及搁置了大半年的广渠路36号地块(即原北京吉普车厂地块)让人隐约感到地方主管部门正在变得谨慎行事。

    据内部消息透露,广渠路36号地块原本在2005下半年即已上市,但北京市建委的一些退休老领导以北京市房地产协会名义向北京市政府递交了一份报告,建议像广渠路36号这样的大宗地块出让应“慎之又慎”,如果一定要出让,建议采用招标方式。当时,北京市政府把该报告批转给了北京市国土局处理,要求北京市国土局认真参考报告提到的建议。

    广渠路36号地块就这样搁置了下来。目前,该地块似乎还在继续等待土地出让方式的新政策精神。

    华高莱斯国际地产顾问(北京)公司投资顾问部经理沈哲新认为,“国家还没有明确的政策要求这么做,不过从最近的动向来看,北京7月份挂出来的最大的地块也就是40万平米的东坝项目,确实显示出这一迹象。”

    这意味着,“地王”的时代可能面临末路。

    大地块出让冲动

    “地方政府有出让大幅地块的冲动。”浙江大学东南土地管理学院教师杨遴杰表示。

    杨遴杰认为,大幅地块出让对地方政府的诱惑力不小：既可以一次性获得大量土地收益,确保年度财政收入稳定,也可以通过引入知名开发企业进行大片地产开发,成为烘托政绩的形象工程；而反过头来,如果出让的土地单幅面积小,政府出让的地块增加,承担的过程成本会大幅度提高。

    通过分析北京市土地储备中心网站公布的北京市2005年和2006年上半年公开出让的77个地块的数据,杨遴杰发现楼面地价溢价幅度(成交价超过底价幅度)高的土地,平均面积也更大。其中溢价幅度在50%以上的8宗地块,平均溢价76.47%,平均土地面积16.57公顷；溢价幅度在0%至50%的25宗,平均溢价13.17%,平均土地面积9.12公顷；溢价幅度为0%的43宗,平均土地面积3.99公顷。

    开发商之所以在竞争大面积地块时更愿意付出溢价成本,主要源于其希图获取该区域的房价定价能力。

    “大地块的出让会形成区域性标杆,使房价形成由低而高的周期。”世邦魏理仕环球咨询与研究部经理覃晓梅解释道。而这种现象在房价的上涨周期表现尤其明显：大幅地块的分期开发方式更有利于获得可观的利润空间。

    除价格垄断外,大幅开发项目开发时,和政府进行的谈判主动性也相对较强。覃晓梅表示,大地块的商业开发中,“拱容积率”是常有的事。“就拿100万平米体量的中关村(行情,论坛)西区来说,最初的市政规划做得质量相当高,可是后来二期建起来以后,除了地块分割还是原来设计图上的样子,别的都已面目全非。”

    在目前的宏观调控形势下,由于住宅用地将主要采取限房价、竞地价方式供应,在住宅产品销售环节利润受挤压的开发商,将更倾向于选择有大规模商业配套的大面积项目,以便从商业地产的开发中寻找新的利润空间。

    这也正是“大地块出让叫停”的消息传出后,开发商众口一词提出反对的奥秘所在。南京栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉以香港房地产市场的长期垄断局面,以及中央正在酝酿的房地产业国企整合模式为例,来论证“垄断本质上有助于资源的整合和利用,也有可能为城市提供高品质的建筑作品”。

    但尚未有开发商指出,香港的垄断模式以及内地“正在酝酿中”的央企房地产企业整合模式为何比自由竞争模式更适用于当前形势下的中国房地产业。

    规划能力重要,还是精细管理重要？

    “限房价、竞地价的政策一旦落实,地块小型化将是必要的配套措施之一。”中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映表示。

    王小映认为,在房价受限制的情况下,开发商从价格空间上获取的利润受到挤压,自然要转为从压缩成本当中寻求新的利润来源。此时如果地块开发形成区位垄断,开发商就可能在建筑材料和建筑品质等方面偷工减料,“但如果同一区域有几家不同的开发商同时开发同类产品,那么除了价格以外,在品质上也会形成良性竞争。”

    尽管好处多多,分割成小地块并非零成本。

    “有两个开发商分别和政府打交道,成本一定比一个开发商和政府打交道的成本高,”覃晓梅分析,“最简单一点,就是投标方案、规划方案原来只要一套,现在就得做两套。出让程序本来只要走一回,现在要走两回。政府的工作量肯定会加大。” 反对将大地块切成小地块出让的意见认为,地块较小,对政府的规划能力是一个挑战,“如何保证公建和商业配套有效利用？如何保证区域建筑风格的统一美观？这都是问题。”

    但沈哲新表示,政府的规划能力并不是只有在大地块切成小地块出让后才会出现的新问题,当年望京地区的市政规划就遭遇了基础配套设施的规划不足,直到开发后期才慢慢补上。

    “顾问公司有时会遇到一个区域有两个客户同期做项目的情况,这时候咨询顾问就会扮演交通警察的角色,从中沟通协调,以便两个项目取长补短。如果大地块分割成小地块出让,也需要政府进行类似工作。”沈认为,即使在两个相邻项目构成直接竞争关系的情况下,政府的作为也完全可以使开发商避免配套设施过多的重复建设。

    覃晓梅则认为,小地块出让能否做好,归根结底不是取决于如何进行规划,而是取决于规划执行是否严格。否则,“拱容积率”等类似的问题还是不能得到根本解决。

    无论如何,顾问们现在都在呼吁地产企业在内部管理和成本控制上下工夫。沈哲新认为,“这或许将是中小地产企业的一个机会,地产开发要看定位是否准确,规划是否完善,价格是否合理,管理是否精细,成本控制是否有效,和资金规模的关系反而比以前小了。”他举例说,现在咨询公司在做项目分析时的方法已经比以前精细了很多,例如做项目成本分析,拿砖混结构来说,以前推测单位面积成本只是估算一下在900元到1000元之间,现在可能要分成几个不同区间,精确到诸如930-950元,1080-1100元这样的程度。“一系列的新政策会对房地产业的发展模式产生深远的影响。”沈肯定地说。

    来源：经济观察报网