新华社上海7月31日专电 随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近,市场上悬念迭起:二手房市场受多大影响?重征个税能不能精准打击炒房?会不会出现税负转嫁?征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化?降价抛售难抑大量接盘
国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出,上海市场立即掀起波澜:近几日二手房突击交易明显增多,部分业主为避税自动降价、火速成交。 记者了解到,闵行、黄浦、浦东等区房地产交易中心原本交易清淡,一下子出现上百人排队等候交易的场面。平时缴纳营业税半个小时就可办好,现在则要等上1个小时。
一些业主为赶在8月1日前完成交易开始降价销售。美联物业对上海32家分行的统计数据显示,强征个税政策公布一天内,就有近20%的卖家下调售价10%至15%。
与此相应的是,另一些买家则在大量接盘。一位褚姓小姐告诉记者,她在静安区曹家渡的一处房子,4年前买入时花费55万元,现在挂牌价135万元,这两天刚挂出去,就来了4个买家,全是一次付款。
市场人士认为,抛售与接盘的背后,二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一,许多卖家开始改售为租。
其二,交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为,强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响,预计几个月内二手房交易量将持续低迷,再度进入“冷冻期”。短期投资无利“炒房者不要玩了!”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为,二手房个税恢复征收,其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间,加上全额营业税和其他相关税费,二手房变现的成本大幅提升,短期投资房地产基本无利可图。
“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说,在全额征税、强征个税前,能多赚7.6万多元,现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。转嫁税负?“没那么容易”
强征二手房个税后,卖家的税负会不会被转移到买家头上?这是目前市场上最大的悬念。
市场人士认为,不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说,今年6月1日,房屋营业税征收期由2年改为5年内时,上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家,导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价,导致二手房价短期上扬。
但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说,转移税负的前提是市场供不应求,否则有价无市,“买家不接盘,加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语,先是延长征收二手房交易营业税的期限,后又强征个税,这些措施效应叠加,将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位,普通商品房的供求会趋于平衡,税负转嫁将没有可能性。个税征管会否落实?关键看执法刚性
早在12年前,相关政策就明确要征收二手房个税,但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实?业内人士认为,关键看执法刚性。
就《通知》本身而言,至少还留有两处“活口”:一是纳税人不提供房屋原值凭证,税务机关可实行核定征税,具体比例由省市确定,幅度为住房转让收入的1%到3%。这里存在两个漏洞,一是地方税务部门的自由裁量权过大,二是卖房人会在“20%据实征收”和“1%到3%核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终,那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市,有可能倾向于确定一个统一的税率,实行核定征收。
另一个“活口”是,夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难,很可能无论实际装修费用多少,结果都按房屋原值10%的最高限额折算。这样,炒家便有漏洞可钻:简单装修,高报成本,减小税基。
业内人士认为,要堵住上述漏洞,关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调,形成多部门协税、护税的氛围,就没有填不了的“漏洞”。
罗勇成 (责任编辑:王燕) |