2006年6月19日，位于上海火车站旁的闸北区秣陵路435号原阳光城地块低调动工了。这里虽然杂草丛生，但地底下1000多根打下了14年之久的桩基，却见证了中国房地产发展的风雨历程。

　　这一面积不大、地理位置却十分优越的地块，曾为国家重要仓储基地，于上世纪80年代即开始酝酿开发建设，1992年开始启动，1994年动工。让人意想不到的是，该地块在桩基施工阶段即遭遇烂尾，卷入一系列复杂的法律诉讼，案外有案、案中套案，最高人民法院和最高人民检察院均直接介入审理，成为中国房地产行业历史上绝无仅有的惊动最高司法机关和检察机关的案件，甚至被法律界列为案例进行研究。

　　本报记者近日独家对这一地块烂尾的始末进行了调查。

　　烂尾始末

　　200４年1月4日，一纸《中华人民共和国最高人民法院民事调解书》（2000）［民抗字第10号］最终为这一地块的归属下了定论。在这个涉及划拨土地转让、合作开发的案件里，10年经过了数次权益的转让，其中涉案公司之多、权益纠结之复杂、涉及利益之纠葛都堪称前所未有，而案件最初和最终权益所有者完全没有关联。

　　1992年7月28日，由中国物资储运上海公司（简称中储上海公司）与上海市工业系统房地产联合总公司一分公司（后更名为上海市弘丰房地产公司）及上海振新建设公司（其债权债务继而由上海建工（集团）总公司承担），三方出资共9900万元，联合在秣陵路435号地块（土地面积1.38万平方米）建造“秣陵商厦”。该商厦所占土地系中储上海公司的仓库和车队用地，属划拨用地，建成后大厦三方各得一定面积。1994年4月23日，上海市土地管理局批准由中储上海公司与振新公司、弘丰公司联合建设该项目及配套用房工程。

　　此后，弘丰公司将“阳光城”(原秣陵商厦)中的建设份额转由路华房地产开发(上海)有限公司(简称路华公司，后更名为南侨房地产开发(上海)有限公司)提供，路华公司支付弘丰公司项目补偿费。而弘丰公司则与振新公司签订协议，振新公司将其建设份额及得房等权利、义务、责任及利益一次性全部转让给弘丰公司，弘丰公司另支付振新公司项目转让补偿费。

　　至此，这一项目的开发已经牵扯进了5家公司的利益。

　　1996年11月18日,南侨公司状告弘丰公司、建工集团炒卖该项目，要求弘丰公司返还其支付的全部款项及利息，建工集团应承担连带责任。一审上海高院判决后，原审上诉人不服上诉。最高人民法院经审理后于1997年12月31日驳回原审上诉人上诉，维持原判。终审判决后，原审上诉人仍不服，向最高人民检察院申诉。最高检经审查于1999年11月3日以终审判决适用法律有误、程序违法为由向最高院提出抗诉。本案遂由最高院于2001年9月26日作出裁定，合议庭于2001年10月6日公开开庭再审。

　　庭后，最高院同意案外人中储上海公司、中储上海公司权利义务承受人上海海沧房地产开发经营公司、项目新接盘人上海今日阳光城置业有限公司以及工程施工人中国建筑第八工程局第三建筑公司参加再审诉讼。

　　随后，上海今日阳光城置业有限公司也因“不成就接盘的条件”而错过该项目。2002年，经政府相关部门牵线搭桥，澳大利亚华森集团组建的项目公司上海丹林房地产开发有限公司最终接手这一楼盘。专门从澳洲受派回国的上海丹林房地产开发有限公司董事长助理蒋文胜告诉记者，华森集团组建项目公司上海丹林房地产开发有限公司后，花费了一年半的时间才处理完法律手续。

　　“在这里烂尾的10多年里，据说有意参与接手这一地块的开发商超过了200家，但都因为担心这个项目过于棘手而放弃，最后就是我们几个不知深浅的书生冲进来了。”蒋文胜对记者笑言。

　　新项目获生

　　看着刚刚开始打桩的工地，蒋文胜对记者表示，接手这块土地后，他们依然遇到了各种想象之外的困难。“比如，14年前项目开工的时候，已经打进了1000多根桩，而由于现在的设计是完全的重新设计，其中很大一部分的桩没法再用，而必须在这块本不算大但已经打满桩的土地上补桩，成本比一块新土地大多了。”

　　关于运作烂尾楼，华森集团并不是没有经验。他们此前曾在上海黄金地段徐家汇中心地区成功操盘另一由烂尾地块重新建设的住宅项目“尊园”，并开创中国物业到西方国家直接销售、由海外金融机构为买家提供海外信贷的先河。

　　“在困扰烂尾楼的问题中，最让人头疼的是在其漫长的几年甚至十几年的烂尾过程中，积淀了太多的复杂关系，其中有各式各样的‘三角债’，也有体制转换过程中的后遗症等等。这些因素使烂尾楼的重新启动困难重重。”蒋文胜颇有感慨。

　　关于这块土地的构想，据蒋文胜介绍，这里将要建成华森钻石商务广场，据了解，华森钻石商务广场总建筑用地13762平方米，总建筑面积88810平方米，建筑高度在100米以内，最高28层。建筑体由5A生态式办公楼、LOFT公寓式工场、产权式商务酒店、特色主题商业街组合而成。预计将在2007年底前完成结构封顶。

　　“与别的写字楼不同的是，我们希望以业态为单位分别进行整体招商，配合政府的招商引资，最终的商业用户可以从开发环节就将其商业思路融入进来，这样才能真正从开发的环节就做好商业地产中最核心的商业定位，避免开发商主观臆断，让行家里手和市场从开发环节就发挥作用，以更好达到其要求。”蒋文胜表示。

　　解决烂尾楼之道

　　参与了阳光城地块案件的上海市建纬律师事务所律师朱树英从这一极具典型意义的烂尾楼案件中看到：“作为一起原由上海市高院一审判决、最高院二审维持的房地产项目转让的再审案，本案再审理过程中所涉及的房地产项目转让包括房地产合作开发内部权益人的互相转让，以及向内部权益人以外的第三人的转让，规范运作房地产项目转让。”

　　阳光城地块地处上海新客站南广场西侧的黄金地段，这是一个1992年8月就获得立项批准的商办楼项目。由于不规范的房地产项目转让，致使一个增值潜力巨大、商机无限的开发项目由于诉讼而搁置至今，已经拆平的地块上杂草丛生、一片凄凉。究其原因，根本是房地产项目转让的不规范所致。

　　朱树英在分析这一案例时认为：“本案一波三折的诉讼实践证明：一个房地产开发项目的烂尾、停建以及起死回生，败也转让，成也转让。规范运作房地产项目转让，是规范房地产市场以及促进房地产业健康有序发展的重要一环。如何从根本上解决问题，其实最终还是要回到房地产转让的方式上来，只有将烂尾楼以合法的途径及方式进行转让，并按国家有关规定办理相应的手续，才能真正使烂尾楼重新焕发生机。”

(责任编辑：悲风)