新世界地处上海南京路、西藏路交界处，处在市级商圈的核心位置，地理位置得天独厚，公司拥有的21万平方米的商业地产重估价值不可限量。

　　2006年上半年，杜莎夫人蜡像馆、世嘉娱乐城、华纳电影院等娱乐设施的建成和对外营业，标志着新世界已经从原来的百货门店，转变成一个包含餐饮、娱乐、酒店综合购物中心。

　　短期来看，杜莎夫人蜡像馆和世嘉娱乐城等娱乐设施对上市公司的利润贡献仍然不大。未来三年，新世界的利润增长点主要来自于丽笙酒店、新世界物业管理公司的出租收入、以及百货部分进行商品结构调整等带来的增长。

　　2006年开始，新世界开始对百货部分进行调整，提升品牌档次，调整产品结构，实现目标顾客群的调整，从而实现消费群体更年轻，收入层次更高的目标。2006年上半年，新世界实现了统计口径上的销售收入11.53亿元，较上年同期增长了48.5%,表明公司的调整已经初见成效。

　　大股东--黄埔区国资委在股权分置改革后的持股比例降至24.99%，为了保持控股地位，黄埔区国资委将会通过注入优质资产方式提高持股比例，目前黄埔区国资委拥有南京路上三分之一的优质商业地产，因此未来资产注入的想象空间很大。

　　目前零售行业上市公司的平均市盈率已经在25-30倍之间，由此按照2006年新世界的每股收益0.365元来对公司进行估值，公司的合理股价应在9.12-10.95元。目前的股价存在一定的低估，维持增持评级。

　　风险因素：公司目前正在进行的产品结构调整，仍需要市场的检验，可能存在风险。

　　调研目的

　　1、了解公司上半年销售业绩；

　　2、了解公司未来发展

　　期望上半年收入同比增长48.5%， 综合购物中心初具规模

　　2006年上半年新世界实现统计口径的销售收入11.53亿元，比2005年同比增加48.5%根据2005年对上海百货店的统计，新世界城以14.53亿元的零售额，位列第3名，仅次于上海第一八佰伴有限公司和上海市第一百货商店。

　　由于丽笙大酒店在2005年下半年开业，百货部分的经营面积2005年有显著增长，2006年上半年新世界销售收入有显著增长，前六个月实现统计口径销售收入11.53亿元，比2005年同比增长48.5%。

　　对上市公司短期的利润贡献仍然较为有限

　　世嘉娱乐城最终拿到许可证，在2006年6月28日对外营业。世嘉娱乐有限公司分别由新世界和日方各占50%股权。世嘉娱乐城租赁新世界城10楼，因此每年缴纳租金1200万元，在此基础上上市公司按照50%股权享受利润分成。

　　杜萨夫人蜡像馆与2006年5月1日在新世界城10楼正式对外营业。这也是继伦敦、阿姆斯特丹、拉斯维加斯、纽约、香港之后的全球第6座杜莎夫人蜡像馆。杜莎夫人蜡像馆与新世界共签订20年的租约，其中前10年免收租金，每年提取一定相应管理费用。

　　新世界新楼16楼以上的对外出租做办公部分，目前仍在装修，预计06年下半年会逐步开出。

　　综上，世嘉娱乐城、杜莎夫人蜡像馆对上市公司的利润贡献利润有限。但是这些娱乐设施的建成，标志着新世界城已经脱离了最初的百货门店功能，而变成一个涵盖餐饮、娱乐、酒店、百货等多重功能的综合购物中心。

　　2006年开始，新世界城将通过3年时间，逐步对商品结构、品牌进行调整，全面提升新世界城的档次，成为未来南京路商圈的核心2006年开始，新世界开始对公司各类商品的品牌进行结构调整，预计通过3年的时间，逐步提升目标顾客群的层次。根据调查，目前新世界消费群体的平均月收入在2500元/左右，通过公司的品牌提升，公司将目标顾客群对准了平均月收入在6000元/左右的消费群体。

　　到2010年，南京路、西藏路商圈将建成南至福州路、北至北京路的共计90万平方米的十大商业建筑设施，包括现已建成的莱福士广场、一百新城、世茂百联购物中心、新世界城、还有未来的金昌Mall,泛太平洋广场等等。--而新世界城位于整个南京路、西藏路商圈的核心交汇位置，因此将最能够从整个商圈的发展中获利。

　　商业地产价值

　　新世界大股东--黄埔区国资委将通过注入优质商业地产方式增持股权

　　通过收购远东娱乐城、扬州饭店等，新世界目前在南京路拥有的商业物业建筑面积已经达到了21万平方米。

　　新世界的股权分置方案为每10股送3股，实施后，大股东--黄埔区国资委持有的股权降至24.99%。为了增强对上市公司的控制力，黄埔区国资委预期将会采用定向增发，注入优质资产方式增持公司的股权。

　　黄埔区国资委拥有较多优质资产，南京路商圈中约有三分之一的商业地产归属于黄埔区国资委，因此，上市公司后续优质商业地产注入的想象空间很大。

　　主要控股公司收入

　　新世界作为一个单体百货零售上市公司，新世界城对上市公司的利润贡献最大，2005年来自母公司的净利润占上市公司净利润的比重达到92.5%。--而其他的控股子公司，规模较小，对上市公司的利润贡献可以忽略不计。

　　2005年新增了两家全资子公司--丽笙酒店有限公司和新世界物业管理公司，将成为新世界未来收入的主要增长点。

　　2005年丽笙酒店亏损1470万元，主要是由于丽笙酒店新开张带来的各项开办费用等。预计2006年开始，丽笙酒店每年可以给公司带来2亿元收入和约4000万元利润贡献。--并且，在目前星级酒店供不应求的上海，五星酒店的房价仍有进一步上涨的空间。

　　丽笙酒店是五星级酒店，现共计有520家客房，标准房间在150-160美元/天，折合人民币1200元。客房出租率按照90%计算。

　　丽笙酒店每年可实现销售收入约为2.05亿元（520*365*1200*90%）五星级酒店的毛利率水平较高，主要是固定资产的折旧费用，以及管理人员的管理费用，和利息费用。综上，丽笙酒店每年的利润贡献约在5000万元。

　　上海新世界物业管理有限公司2005年实现净利润2299万元，物业管理公司主要负责新世界城的停车场，以及新大楼的部分对外出租等业务，这部分业务相对较为稳定，预计以后将每年给公司带来利润贡献在2500万元左右。

　　盈利预测

　　新世界目前的收入和利润来源主要分为三部分：

　　1、百货部分，伴随着经营面积的扩大和商品的调整，预计未来三年可保持25%的年复合增长速度，给公司带来持续的增长；2005年新世界牧公司实现销售收入12.40亿元，主要为百货经营部分，预计2006年-2008年的增长速度分别为40%,25%,20%,分别为17.36亿元，21.70亿元，26.04亿元。由于2006年仍有较大资本支出，因此财务费用有所上升，销售净利润率略有下降，约在6%。

　　2、丽笙酒店，预计2006年可以实现销售收入2亿元，净利润贡献可以达到4000万元；未来将保持每年10%的收入增长速度。

　　3、新世界物业管理公司的对外出租业务，预计每年的净利润贡献将在2500万余元。

　　综上，新世界2006-2008年，预计分别实现收入在19.74亿元，24.35亿元和28.96亿元。净利润分别为0.365元，0.43元和0.47元。

　　继续维持增持评级

　　目前零售行业上市公司的平均市盈率已经在25-30倍之间，由此按照2006年新世界的每股收益0.365元来对公司进行估值，公司的合理股价应在9.12-10.95元。

　　维持增持评级。

　　风险分析

　　商品结构的调整面临着市场考验，因此对收入和业绩的提升仍有一定不确定性。孙鸾中投证券