近几年媒体不断公布全国商品房空置面积已经达到八九千万甚至1亿多平方米,空置率达到26%甚至30%。对不了解、未深究过这两个指标含义的人或机构来说,这些数字确实十分吓人——“1亿多平方米空置面积意味着每四五个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积啊”,“26%的空置率意味着26%的建设面积是卖不掉的啊”——大家大多这样理解着。
事实上,“空置面积”和“空置率”的含义与字面给人的直觉完全不同,而且,按照最初设置“空置率”指标的动机,它在计算方法上还存在问题。按照中国的统计规定,“空置面积”是指“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建,统建代建,公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。可见,“空置面积”并不等于卖不掉的面积。如果以1年作为考察期,按现在的市场情况,一半多的“空置面积”是可以卖掉的。建设部后来曾根据空置时间长短将其分为“待销”、“滞销”和“积压”三种情况,可惜并没被统计部门采纳,大家继续按照字面给人的直觉去理解“空置面积”的含义。
关于空置率的计算方法问题。根据统计部门对“空置面积”含义的规定以及设置空置率指标的目的,现行计算方法存在错误,得出的26%的数值更是耸人听闻。按科学方法计算的空置率数值不足1%。一级市场上存在一定的空置面积十分正常,估计按这个方法,空置率保持在3%-4%才可能保持房价的稳定或基本稳定,即按照现行统计规定,空置面积必须达到现在的三四倍才行——与绝大多数人的看法相反,当前空置率过低,这意味着在不改变需求状况下,供给是严重不足的,消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释,而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法必然会出现“南辕北辙”的效果,进一步推动房价的快速上涨。
(节选自北京师范大学教授董藩《该彻底反思这次宏观调控了》一文,原载4月25日《搜狐财经》),请董教授与本报联系 (责任编辑:悲风) |