尽管171号文件中“限制外资购房”的政策７月24日才正式发布，但坊间早早流传的消息已经让一些境外投资客闻风而动，想抢在政策出台前完成交易。

    这使得调控之后的沪上二手房市场一直低迷的局势下，突然出现了高档房挂牌价格集体上涨的现象。

    短期向好：成交量回升

    来自美联物业市场研究部资料显示，自“国六条”颁布至今，徐汇静安部分二手高档楼盘挂牌价格逆市大幅上涨，静安的国际丽都城、中凯城市之光、徐汇的福源汇等短短一个月之内涨幅达到10%。

    不仅是二手房市场，同时在新房市场，沪上高端物业开发商也乘势放量，希望能推动交易，从而避免新政带来的风险，这也使此类物业成交量在供应量的带动下有所回升。

    来自房产之窗网的最新统计显示，上周上海公寓类商品住宅的成交排行榜上，高档楼盘夺人眼球——位于静安区的高档住宅静安四季苑以均价每平方米30439元、成交88套成为上周上海一手住宅成交第一名；新天地旁的豪宅翠湖天地御苑也以均价每平方米53627元、成交11套。

    业内人士对此的普遍看法是：出现这种态势，是外资限制政策与小户型开发趋势共同作用的结果。外资受限的消息使大量原有的外资购房者考虑到未来的交易手续可能繁琐，影响交易成本和时间，正积极抢在政策实施前购房；大户型的稀缺资源则导致了买家接手的热情高涨。

    “许多境外投资者想赶在新政正式落地前完成交易，所以高档住宅的买卖会在近期出现一个小高潮。”上海易居房地产研究院分析师叶颖表示，“这类高端物业所具有的稀缺性和高回报性，使投资者打算用作长线投资。”

    在美联物业徐汇静安区市场总监黎志贤看来，近期日益上涨的豪宅租金也是此次业主提价的砝码。以徐家汇区域内的福源汇为例，由于地理位置优越，目前其一房的月租金已经达到800～1000美元，而两房月租金更高达1200～1500美元，投资回报率约在5%～6%。

    “相对于其他楼盘3%～4%的投资回报率，以福源汇为代表的高档公寓显然对目前的住宅投资者具有相当的吸引力。”黎志贤说。

    长期受困：需重新定位客户群

    不过，这次二手高档房业主集体涨价，也仅仅是挂牌价，目前还没有多少成交的案例出现。这也致使徐汇静安区域部分楼盘一时间交易呈现胶着状态。黎志贤表示，“如果这些业主不愿下调价格，相信这种胶着的状态在今年9月之前很难得到改善。”

    而事实上，随着限制外资购房政策全面执行，高档住宅将会首当其冲地受到影响。

    中原地产上海公司的有关数据显示，今年上半年，沪上500万元以上豪宅市场中，外资买卖占到了成交量的30%，其中70%是自住需求，30%是投资需求。

    从各个区域来看，古北的外资购房比例最高，大约占到二手房成交总量的50%，陆家嘴、世博板块约为30%，静安区约为17%。

    “限制外资新政出台后，针对豪宅部分的中介业务短期内将下降5％～10%”，中原地产豪宅部主管岳小龙预测说，“但相比之下，可能新房市场受影响更大，因为大量的高端物业还是存在于此。”

    “境外客户对高档住宅的需求一定程度上将被抑制，高档住宅将形成一定的积压，这对其价格产生一定的打击。开发商对开发高档住宅的热情也将随之降低。”汉宇地产总经理施宏睿也持相同观点。

    这从惯用海外推广这一销售方式的开发商和机构近期遇到的困惑就可见一斑。

    “观望的心态，使部分原本打算委托建富家在境外推广的楼盘，纷纷延缓了推广节奏；而的确部分已经在境外推广的高档楼盘，近期的推广效果并不十分理想。”建富家房地产上海总部CEO王亨达有些失落。

    中国指数研究院华东分院副院长陈晟则表示，“就具体楼盘销售来说，那些外资投资客占三成以上的项目，将受到比较明显的影响。”他分析，就沪上内环内那些主要针对海外散客销售的核心楼盘而言，新政的出台可能会使潜在买家受到“心理预期”的震动，而使这些楼盘的去化时间增长。

    “这些高端楼盘将不得不重新审视其客户定位群体”，陈晟认为，取而代之的支撑客户群体可能来自兼具自住需求及投资意向的长三角华人实业家。