重庆市落实新政的地方性调控细则已在三周前出台，并已转发至有关单位。

    近日，本报记者几经辗转，获得这份未公开的红头文件复件。

    这份名为《关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见的通知》（渝办发[2006]167号，以下简称“渝167号文”）的文件由重庆市国土房管局、市建委、市规划局、市发展改革委、市监察局、市财政局、央行重庆营管部、市地税局、市统计局、重庆银监局等等10个部门联合制定，并通过重庆市人民政府办公厅转发至有关单位。

    对于新政中最受人关注的两个数字问题，“渝167号文”只是规定，“加强中低价位、中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房（含农转非住房、拆迁安置还建房、集资合作建房）建设的土地供应，使其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%”。

    而90平方米概念是“套内”还是“套型”，该文件并未予以明确。

    重庆市国土资源与房屋管理局住房发展处处长曾强对此的解释是：“重庆把调控政策与地方实际结合起来，在认真贯彻实施‘国六条’、‘国十五条’精神的同时，强调因地制定、分类指导、区别对待。”

    因地制宜

    出人意料的是，“渝167号文”中并未出现90平方米的字眼，更未明确这一概念是“建筑面积”还是“套内面积”。

    为此，记者向重庆市地产主管部门的一位官员问及此问题时，他未作正面回答。

    在一次房地产研究会议上，中国房地产业协会副会长、重庆市地产集团董事长李英儒透露了实情，从4月份开始，在建设部召开的几次会议上，重庆市进京参会的有关负责人就多次向上级有关领导汇报重庆地产市场面临的特殊性，以更好地将“国六条”的精神与“国十五条”的措施，结合重庆实际，因地制宜地制定实施细则，并力争政策的“特殊照顾”：“70%”针对重庆市总量控制，而90平方米的概念重庆则希望是“套内”。

    对于重庆市提出的“特殊照顾”，据称当时高层已经“原则上同意”，接近重庆政策制定部门的人士透露，尽管重庆没有在“渝167号文”中明确两个数字问题，但重庆其实已经开始按照“70%是总量控制、90平方米是‘套内’”的精神执行。

    对此，曾强的解释是，一是重庆市住房结构中小户型比例已很高，已经达到甚至超过70%。而70%则是“国六条”、“国十五条”住房产品结构所调控的目标。二是自2002年以来，重庆市对商品房面积核定与沿用的一直为“套内”的概念，而且已经成为行业的标准规范。如果更改为套型或建筑面积，就会在行业管理、房地产开发与经营中、重庆市民的购房等环节中引起混乱，不利于市场规范与发展。

    “2005年，重庆主城区商品住宅均价为2587元∕平方米，其中全年销售的1080万平方米商品住房中，120平方米以下的户型比例为65%～70%，全年市场上价格在3000元∕平方米以下的房源比例达70%～75%。”曾强称，数据说明重庆市的中低价位、中小套型的比例已经不低了。

    “渝167号文”对2006年6月1日前已通过规划部门报批的项目全部予以放行，让重庆开发商在经过一个月的焦急观望后终于如释重负。

    “尽管我们的项目二期在此之前，在报批规划中一度受到搁浅，但从目前看，政策对我们的项目的运作影响不会很大。”一位重庆知名开发商乐观地说。

    “‘渝167号文’是根据重庆市总体经济发展水平和重庆房地产业发展的实际状况拟订的，因而很有针对性，体现了因地制宜。”曾强表示。

    增加中低价房仍是重心

    尽管重庆市的中低价位、中小套型的比例已经不低，但是“渝167号文”仍然强调要做好中低价位、中小套型普通商品住房和土地供应工作。

    文件规定，近年内重庆主城区每年还要提供约1200亩房地产开发净用地，建设200万平方米的社会保障性住房，主要满足中低收入者购房和租房的需求。

    文件共有八个方面，对重庆市做好住房供应结构的调整，进一步发挥税收、信贷政策的调节作用、认真做好中低价位、中小套型普通商品房的土地供应、有步骤地解决中低收入家庭住房困难等方面都给予了明确规定。

    如，文件要求尽快编制住房建设规划。重庆市国土房管局负责编制普通商品住房和廉租住房发展规划，重庆市建委负责编制经济适用住房规划。在此基础上,重庆市规划局全面编制住房建设规划（含普通商品住房、廉租房、经济适用房的地块规划），市发展改革委将规划编制成果纳入重庆市“十一五”发展规划和近期建设规划。在市、区县（自治县、市）的住房建设规划中，要明确“十一五”特别是今明两年的普通商品住房、廉租住房和经济适用住房建设目标，并在2006年9月底前向社会公布。

    文件还强调要加强住房建设的规划监管。重庆各级规划部门要依据近期建设规划和控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，作为土地出让前提条件，对2006年6月1日以前已依法审批的商品住房项目，其土地使用权属于招拍挂出让方式取得的，其规划的容积率、用地性质、绿地率与土地出让合同相一致的,建设和规划部门准予完善手续，督促其加快建设。

    对以协议出让方式取得的用地项目，应积极引导和鼓励开发企业调整结构，增加中小套型住房供应。规划部门对需要调整套型结构的的项目，应按程序报批，并将项目清单抄送国土房管、建设主管部门。对新通过“招拍挂”出让取得土地使用权的商品住房开发项目，严格按照土地出让合同约定进行住房结构调整和规划审批。对擅自改变设计、变更项目、违归建设的要依法查处。

    加强住房建设的规划引导。规划部门要引导房地产企业进行住房供应结构调整，开发建设适应消费需求的住房；引导房地产企业建设适应城市发展需要的商业物业。对已建、在建商品住房项目，凡申请住房套型面积“大改小”、“跃改平”的，只要符合规划和使用安全要求的原则予以支持。

    进一步规范中低价位、中小套型普通商品住房土地供应行为。对中低价、中小套型普通商品住房（含经济使用房）的土地供应，要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

    一个值得思考的问题是，重庆市目前中低价位、中小套型的住房比例已经很高，而重庆的调控细则依然将增加中低价房和小户型住房作为政策重点，两者是否存在矛盾之处?面对这个问题，曾强脸上的表情显得很复杂。“所以我们才多次向上级主管部门汇报了重庆市的实际情况，并希望因地制宜，把中央的调控政策与重庆的实际结合起来，争取区别对待，这才更有利于重庆市房地产业平稳、持续、健康的发展。”曾强说。