二手楼市步入发展关键期

    国税新政策对二手楼市带来新的影响，业内人士普遍认为，中介行业进入拼实力比品牌阶段

    7月26日，国家税务总局在其官方网站发布了“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”，一石激起千层浪，还未平静的房地产市场，尤其是三级市场再次被剧烈搅动。

    国税总局的通知明确了二手楼交易中个人住房转让的所得税征管政策。相比五月末出台的“国六条”，这一政策对三级市场的针对性更强，影响也更为直接。

    如以营利为目的的炒房者，转让一套售价为60万元的二手房，假设总成本共为40万元，那么，他所获得的利润是20万元，但是，依照新政策，必须缴纳4万元(20万元×20%＝4万元)的所得税。利润一下子被挤掉了20%，利润空间的减小，必然会抑制投资热情。

    因此，新政策对打击炒房者目的更明确，同时也保护正常购房者的权益。

    目前的不明朗因素

    创辉租售营销副总监施武江：客观来讲，关于这次国家税务总局发布“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”对市场具体影响如何，还是要等具体细则颁布，因为细则直接关系到“怎么执行”，执行的力度和效果可以反映政策的影响。

    如果细则的规定不够细致具体，那么执行时落实的难度就会加大，在二手楼交易过程中原来存在的“阴阳合同”依然会持续下去。

    预计国土局会出台相应的估价方式，以此保证通知执行的效果。因为原来在营业税征收之初，也有过相似的举措。所以，虽然之前还没有针对个人二手房买卖的所得税征收，但是，很有可能，针对通知上强调的“二手房转让以实际成交价计税”，国土局将会配套地建立对二手房价值评估的机制，否则，难以保证执行的效果。

    至于谈到国家税务总局这次针对“二手楼交易以实际成交价计税‘通知’对市场的影响”，我是这么看的：对市场会产生一种轻微的波动和影响，但是不会太大。因为市场上有买房和卖房需求的人，他们本身就有这个需要，不会因为政策的出台，就抑制这种需要的存在，所以有需要买卖房屋的群体，依然会活跃二手楼市场。只要市场的供需要求存在，市场就不会停滞下来。

    通泰地产副总经理郭丽雅：这一政策的出台会延长消费者的观望期，对于评估价和原价相差很大的物业带来一定的影响，对于评估价和原价一致的物业没有什么影响。对于政策中规定的“住房装修费用、贷款利息等费用可免于征税”不会对市场带来太大影响。相比房屋的价格而言，这只是一笔小的费用，但也说明了市场正走向规范，这也是大势所趋，最终市场和消费者都会受益。

    中联地产营运总监丛为民：目前关于这一政策的相关细则还没有下发，对市场有多大的影响不能以偏概全。但是可以肯定的是，交易的程序会更加复杂。其中涉及的评估，到底是以怎样的标准实施，目前还不知道。

    消费者目前的观望源于对评估实施细则的观望，老百姓真正在乎的是是否多拿钱。

    这一政策是对房地产相关产业的规范，比如，消费者在今后的买卖房屋中会主动索取发票。作为正规的中介公司，中联地产会采取合法的、可持续发展的措施来进行经营。对于尚在交易中，遇到政策过渡阶段的交易会尽量协商，在遵守国家法规的前提下，满足消费者的利益。

    港置地产副总经理陈鹏：国税总局的这个通知一出，对市场肯定会有影响。这项政策对于高级住宅的影响会更大，因为它们价格较高，相应地，业主交易成本加大。二手楼市的观望气氛会更浓厚。

    交易量可能萎缩

    美联物业总经理王书权：究竟影响如何，我认为要从长期和短期两个方面来看。

    从短期市场来看，市场的成交量会萎缩，减少一半甚至超过50%。这个时候，没有人愿意卖房，这不是房价的问题，而是因为通知的出台，是业主的交易成本极大地提高了。以前业主卖房要承担的是5%的营业税，现在他们必须支付5%的营业税另加上20%的个人所得税，业主如果在“通知”实施后交易，其交易成本则相应增加。

    此项政策对豪宅区影响更为明显，像华侨城、香蜜湖等片区，因为房屋成交价格较高，纳税额也相应增加。因此，在政策细则未出台前，一些业主会选择尽快入市，否则出台后将导致交易成本增加。

    但是，这项政策从长远看，对市场的规范和行业的健康发展是有益的。首先，二手房交易时必须登记真实的成交价，保证了国家统计房价的真实性；其次，规范化的税收是市场发展的必然趋势，国家采用行政力量来规范目前的房地产市场，是为行业健康发展打下良好基础。

    以前，二手楼行业内普遍存在着“阴阳合同”，但这种不规范的交易方式，并不是中介公司愿意的，只是买卖房屋的双方为避税采取的权宜之计，它是市场不规范的产物。市场规范对买方、卖方、中介方三方都有利。买方为避免“阴阳合同”转嫁的税费负担，会主动遵守相关法规，卖方因为法律的约束也必须遵守相关法规，而中介方则因遵守相关法规而避免了很多由于“阴阳合同”引起的纠纷。

    今年国家对房地产调控的力度很大，出台了一系列的措施，整个市场因为调控的氛围，一直较为冷淡。但是，我相信今年国家要出台的措施已经差不多接近尾声了。市场已经看到了底线。因此，对那些要卖房和买房的消费者来说，只要价格到达一个合适的位置，他们必然会出手。

    整个房地产三级市场预计要10月之后才会慢慢回暖。

    中天置业企划总监张宇：其实，国税总局在发布这个通知之前，我们已经早有预感。因为之前已经有一些非正式渠道散播出国家可能会在八月份出台一项针对个人所得税的政策。而且，此次国税总局出台的个人所得税计算方法与我们之前预计的基本一致。

    但是，这项政策对三级市场来说，势必会引起交易量进一步下滑。就目前我们所了解的状况，二手楼中介行业的整个交易量已经开始有所上扬。可以说是“寒冬”里的一丝暖意。不过，国税总局的通知一出，其影响之大远远高于“国六条”的影响，因为“国六条”针对的主要还是开发商，对三级市场的影响没有那么剧烈，但是此次针对二手房转让以实际成交价计税，对三级市场的影响却是实实在在的。

    对二手楼行业的中介公司而言唯一的出路只能是创新，为客户提供更多的增值服务。用透明、公正和服务赢得客户的心。现在我们公司的高层正在分析政策可能带来的影响，在取得一致意见后，将政策的精神向基层经纪人传达，使他们有更明确的方向，更好地为客户服务。

    招商置业副总经理陈汶：这一政策的出台对于二手楼市场是一个重创。市场交易量可能因此缩减50%甚至更多，持续时间也许是半年，也许是一年，甚至会更久。此次政策的出台是继今年6月份“国六条”后，国家打的又一套“组合拳”。目前还不知道具体细则会怎样操作，但影响肯定是大的，一些小的中介公司在一系列政策的影响下，可能会退出三级市场。

    关键是提高服务

    世华地产总经理梁文华：现在虽然国税总局的通知已经出来，但问题是地方政府什么时候开始执行？采用什么样的标准执行？政府对楼价的评估标准如何确定？以前的楼都是按地段统一划定价格，但是目前，难以一刀切地对价格进行划定。

    这项新政策对二手楼行业影响很大。短期内，整个市场的下降肯定超过50%。长期来说，交易量在一年之内达不到以前同期的交易水平。现在社会有余力投资房地产的占到了20%，新政策一旦执行，百姓投资房地产不会超过5%。

    对整个二手楼行业来说，新政策将引起行业内历史性的洗牌。中小中介公司关停不可避免，即使是品牌中介公司也要经历一次市场的阵痛。因为品牌公司要面对一个突然缩小的市场。

    这项政策是变相地提高行业的门槛。现在，对品牌中介公司来说，是拼资金实力和拼品牌实力的时候。市场变小后，很多公司面临亏损，就看亏损额度和亏损多久。品牌公司也不例外，因此，品牌公司首先要依靠资本的实力，挺过现在的“寒冬”。其次，品牌体现在市场上便是市场份额和消费者认可度，品牌公司要用好品牌的号召力。

    要在市场持续保持竞争力，品牌公司关键还是要在服务上下功夫，多一些增值服务，提高服务质量。同时，内部调整也是必不可少的。对不盈利地铺的歇业、关闭，对内部资源的整合，是接下来努力的重点。

    世联行副总经理李东红：这一政策对深圳的三级市场交易冲击显然要超过之前所有出台的抑制房价的政策。总的来看，存在两方面的影响：

    一方面，成交成本大幅增加，势必要一改一直以来对于二手楼交易中存在的逃避征税采取睁一只眼闭一只眼的态度，对交易产生了“新的成本”，对市场影响不言而喻；另一方面，长久来看，政策对交易的规范、交易双方利益的保障、中介方的规范操作而言，却属于利好消息。

    短期来看，政策在短期内对中介行业来说影响是负面的，但长期来看，政策对于市场操作的规范，和中介方的保障有着积极的作用。

    以前，中介为了成交，往往承担了为逃税者提供便利的角色，一旦引起纠纷，中介因为这个不光彩的角色无法保障正当的劳动报酬，甚至会因此承担额外的责任。而新政策堵绝了逃税行为的同时，也让中介卸下了本不应承担的责任。

    不过，短时期内由于新政策引起的市场阵痛对中介公司的影响依然很大。在市场遭遇“寒冬”时，正是到了中介公司品牌实力竞争的时候，品牌中介公司更需要依靠品牌的凝聚力，度过这个“寒冬”。