银监会通知要求进一步加强房地产信贷管理地产商信托融资渠道收窄

    中国银监会日前下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号),要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理。

《通知》对信托公司房地产贷款业务也进行了规范,地产商想通过房地产信托计划来钻政策漏洞的机会也被堵住。

    《通知》要求,信托公司开办房地产贷款业务,或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)有关规定。资本金比例达不到35％、“四证”不全等不符合条件的房地产公司,通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。另外,《通知》要求,信托公司以集合信托资金发放房地产贷款,要严格执行信息披露制度。总的来看,地产开发商通过信托融资的渠道被进一步收窄。

    《通知》明确规定,银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定,规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”,全过程监控开发商项目资本金水平及其变化,严禁向项目资本金比例达不到35％(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业,要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

    另外,《通知》要求严控土地储备贷款的发放。《通知》要求,各金融机构要加强尽职调查,注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前,要加强对储备土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查,严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用,开设专门的托管账户。警惕土地以低成本转让,确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则,避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续,认真落实第二还款来源,根据风险状况审慎确定抵押率。

    虚假按揭等行为也将受到严厉打击。《通知》要求,各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款,稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定,加强对各项权证的完整性、有效性审核,防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行,严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。