上证第一演播室

    活动策划：柯鹏 唐文祺

    主 持 人：本报记者 唐文祺

    整 理：本报记者 于兵兵

    嘉宾：上海中原地产法律及交易按揭部总监 罗亚东

    上海美联物业交易管理部高级经理 王 磊

    个税调控风暴下,楼市风起云涌。

强征第二天,各地房地产交易中心人气从沸点直入冰点。同时间的上证第一演播室,上海中原地产法律及交易按揭部总监罗亚东和美联物业交易管理部高级经理王磊现场说解,与在线公众细读个税细则,讨论房价走势。

    个税：适应调控的杠杆

    主持人：备受市场关注的个税已经开征,此项政策实际上并不属于新政,能否先来解释一下个税的历史与性质？

    罗亚东:对于房屋转让所得的收益要进行收税,这是中华人民共和国所得税法早已明确的。早在1999年建设部等各部委就联合发文,要求征收个税,但后来的执行力度不够大。直到今年7月26日,国税总局的108号文再次明确要从8月1日起全国范围内征税二手房转让的所得税。

    其实,对税收政策的运用是有赖于宏观背景的。中国楼市在起步阶段时,一直是以鼓励性政策来支持市场发展的。比如1999年后不但没有征收所得税,甚至是不断下调其它税种,或直接退税。因此在那个时候出台个人所得税与大势是不相符合的。

    主持人:此前也有杭州、南京、北京等市场分别进行了强征个税的尝试,但并没有取得持续性的征收效果,房价反而是上升了,此次新规的执行为什么又能顺利“落地”呢？

    王磊:征税并不会必然导致房价的上涨或者下降,如果税收成本被转嫁到下家,那就会引发房价上升,比如杭州的情况。但房价短期上升带来的另一个结果就是有价无市。买家的观望与卖家的涨价最终形成一种博弈,就看到底谁能坚持得久。

    罗亚东：税收能够执行,有赖于一个宏观的背景。中国的楼市处于起步阶段时,出台的大多为鼓励性政策而不是抑制性政策。因此那个时候出台个人所得税与大势是不相符合的,1999年的文件也因此没有在多个细节上进行明确,之后陆续的各地征收也没有形成全国一盘棋的局面。

    此次108号文件明确了起征时间点、房屋原值的确定、各种可计入成本的费用审核方式等,尤其是对无法提供准确完整的原值凭证的情况,可按全额的1%到3%征收。这些都是和1999年的通告有明确区别的地方。

    网友：此次“强征”依据是什么？

    王磊:二手房买卖交易过程需要完成两个工作,第一个是纳税,取得完税证明后再去交易中心办理产权的转移登记。在以前的规定中没有把交纳个人所得税作为产权过户的一个前提条件,导致个税征收并不对整个房地产交易起绝对性的作用。这次国税总局出台的通知明确规定由地税局在各个交易中心设置办公点,在完成产权过户交易前必须要交纳个人所得税,由此构成强制征税。

    细则执行仍有模糊地带

    主持人:业内称,个税的地方细则仍有一些模糊地带,两位觉得呢？

    罗亚东: 按照上海的细则,除了以实际成交价格作为缴税依据之外,未能提供原值证明的,可以按照全额的1%到2%进行征收,这就形成了一定的“宽松地带”。因为在趋利原则影响下,缴税人自然而然会选择较低的一种方式。另外,关于税务机关对于交易数据的审查也很有难度。在上海交易数据很发达的情况下,查起来都比较困难,更不用说其他地方的可行性了。

    王磊：还有对自住概念的判断也不是很明确。如果严格按家庭唯一自住算,一个人对应的房产交易记录似乎只能有一套,但目前一人买几套,但属于家庭范围的自住情况有很多。如果从监控上看,通过银行贷款记录来监控是可行的。原来投资者多通过高比例贷款的方式炒房,因此95%以上的投机行为都是利用金融这个工具。至于有些购房者通过一次性付款,我想就没有办法判断了。

    关于异地购房的就更难判断了。有些人在北京上海都有房屋,算不算自住需要界定,即便多套购房,如何监控更是比较难的问题。

    作用不会大过营业税

    主持人:个税强征之前,营业税的修改已经在6月开始执行,两者在力度上有什么不同？

    罗亚东: 个人所得税的影响不及营业税那么大。上海市场经过去年调控的洗礼,大部分是自住性的交易业务,其他为极小部分的长线型投资者,这些投资者基本上有实力度过政策期,同时也认为上海楼市存在长远的增值空间,因此并不急于销售房屋。这就不存在价格的涨跌问题。

    主持人：营业税出台之后有业主表示会进行“转嫁”,这种情况在个税强征之后会不会出现？

    罗亚东: 我觉得可以从两个阶段来区别看待,从108号文件公布到7月31日最后的冲刺期,很多业主为了在大限来临之前卖出房屋,大部分是愿意适当降价。从市场表现来看,中介公司也的确在这几天完成了很多由业主主动降价、买方马上跟进的交易。这几天交易中心的情况也证实了这一点。

    但是8月1日后,市场会有不同的表现,第一,会有业主将挂牌物业由售转租,变成长线投资,通过出租获得相应的收益后,在适当时机予以出售。第二,业主将营业税、个人所得税转嫁,导致房价上升。第三,就是由于考虑税负的增加,买主选择降价抛售。

    市场上一定会出现这三种典型的分化表现,究竟这三种力量孰轻孰重,需要一段时间的观察才能得出结论。

    新税时代：短期有价无市

    主持人：个税强征之后对于后市的走向会有什么样的影响？

    罗亚东：交易量应该会有一定程度的萎缩,我们相信从8、9月份的市场表现可以看到这一点,但是,经过政策适应期后,市场会重新回归到一种正常的交易量,价格会在稳中略升与略降中正常波动。

    整体来讲,我觉得由于这次政策出台的时机,是经过了第一轮宏观调控以后相对平稳的时期,所以去年宏观调控后在7、8月份出现的交易量、成交价格较大浮动的情况,将不太可能会再次出现。

    王磊:对房价的影响,我觉得分为短期、长期两种影响。短期内有部分房价上升,但是价格下降的可能性不是特别大。因为很多人赔本的生意他不会主动去做,也就是去主动降价。按照中国很多传统的理财思想,一般会有一些备用金和风险金,所以在短期内房屋价格不会有明显下降。

    两到三个月以后,自住型客户会由于刚性需求的存在而入市购买,总体来说,房价应该还是稳定的,上下浮动不超过5%。