前七个月实际供地240公顷，储备中心地块近180公顷待出让，四季度将进入高潮

    7月份，北京通过招标出让的6块住宅用地都已经开标，没有了以往挂牌或拍卖出让时热火朝天的竞价声。

进入7月之后的北京土地市场多少显得有些平静，整体来看，这种平静将在下半年延续。而关于住宅用地招标能否使房价合理回落，则尚需观察。

    关键词·招标地块

    招标文件未对东坝地块限户型

    接近天鸿人士表示，该项目或将一半建6层洋房

    7月，北京共有6块通过招标出让的住宅地块全部开标。截至昨天中午，已有两块地公布了成交结果。从开标结果来看，一般每个地块都有3家左右的开发企业参与投标，虽然数量比此前个别地块现场竞价时有所减少，但品质佳的地块仍受到开发商的追捧。

    一级开发商天鸿志在必得，拿地有优势

    7月招标地块中备受关注的地块———朝阳区东坝乡住宅及配套用地，规划建筑面积44.9万平方米，最终被北京天鸿宝业和北京城开组成的联合体以13.2亿元的价格获得，其楼面价为2940元/平方米。

    昨天，北京天鸿集团有关负责人对记者表示，目前仍不能对外透露该地块及今后开发的相关消息。但据接近天鸿的有关人员透露，在该地块招标前，天鸿就表示出志在必得。“北京天鸿今年计划储备100万平方米的土地，该地块应该是其计划储备地块之一，同时北京天鸿还是该地块的一级土地开发企业，具有一定的优势。”记者从有关渠道获得的该地块的招标文件显示，该地块的容积率为1.2，基本属于低密度住宅产品地块。同时，其标书并没有对该地块的具体户型设限，而是这样表述：“执行国家房地产政策的举措”。由此可见，该地块在很大程度上是可以按照常规的规划设计方案进行操作的，那么，其规划设计的产品应该是以低密度产品为主。“按照容积率来看，该地块可能会设计为这样：部分联排别墅、50%左右的6层花园洋房、40%左右的小高层。整个社区设计为一个低密度、高舒适度的住宅小区。”接近天鸿的人士这样分析。

    若挂牌出让，“心理底价是4000元/平米”

    事实上，东坝地块最初计划是以挂牌的方式出让，因此有多个品牌开发商都对其进行了长时间的跟踪。“按照我们对该地块的评估，我们的心理底价是4000元/平方米左右。”对东坝地块跟踪长达半年的一位品牌房企负责人这样告诉记者。他分析说，如果东坝地块按原来一般所采用的挂牌方式出让的话，肯定会成为今年竞价最激烈的地块之一。“东坝地块招标底价是11.97亿元，实际成交价格为13.2亿元，折算后的楼面价不到3000元/平方米，北京天鸿和北京城开开发的房子只要销售5000元/平方米就能赢利。”据记者了解，目前东坝地块东南边的北京奥林匹克花园，精装房售价达到7500元/平方米。

    关键词·土地供应

    昌平马驹桥6地块准备入市

    规划总建面超100万平米；业界称全年实际供应量将与去年的585公顷接近

    与上半年土地供应的速度和数量相比来看，今年7月份和8月份的土地供应有所下降，而且在接下来的5个月里也没有明显增加的趋势。

    “成熟一块出让一块”

    “土地供应是按照今年的土地供应计划来执行的，至于今后每个月有多少土地形成实际供应，目前还没有完整的统计。”昨天，北京市土地储备中心有关官员对记者这样表示。

    按照北京市的土地供应计划，今年商品住宅用地将供应1750公顷。记者统计后发现，前7个月实际的供应量仅为240公顷，在剩下的5个月内要完成剩余的指标似乎比较困难。去年，北京商品住宅用地计划为1900公顷，但实际供应为585公顷，实际供应仅仅完成了计划的30%.据北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年下半年正在交易和即将交易的住宅用地有近180公顷。“下半年出让的地块不仅仅是目前土地整理储备中心网站上的地块，肯定要不断补充新的成熟地块用于出让。原则上是在指导计划下，成熟一块就对外出让一块。”上述该官员这样说。

    第四季度土地供应出现高潮

    同时，记者从多家房企处获悉，已有一大批地块做好了公开出让的准备工作。

    “我们进行一级开发的地块在昌平的核心区域，目前已经做完了土地一级开发的所有工作。该地块有可能在今年8月份挂出来。”北京明天地产业务发展中心总监陈云峰向记者透露，该地块规划建筑面积达53.6万平方米，是昌平区下半年入市的较大的地块。

    而在京城东南的马驹桥区域，下半年的土地供应量也将达到50万平方米，主要包括：北京珠江投资进行一级开发的地块，规划建筑面积约20万平方米；上海复地集团进行一级开发的地块，规划建筑面积在10万平方米左右；北京卓越地产负责一级开发的3块地块，总规划建筑面积为10万平方米。

    “本来我们做一级开发的地块原定是在8月份开始挂出来的，但由于一些其他原因推迟了上市时间，不过，今年下半年肯定是要入市的。”北京珠江投资有关负责人如是说。

    因此，从目前的实际情况来看，今年下半年土地供应会在第四季度出现一个集中供应的高潮。陈云峰表示：“如果正常的话，今年全年的土地实际供应量可能与去年的585公顷差不多。”

    关键词·房价预探

    “低”地价能否拉低房价尚需观察

    原因是销售价格决定权在开发商手中

    记者观察了7月份6块招标地块所公布的投标底价及开发商投标价格，并分别对比各地块所在区域以往的挂牌、拍卖地块，发现招标地块的价格均较低。

    比如，东坝乡住宅及配套用地，招标出让的成交价至少比业界最初的预计低了1000元/平方米。事实上，以往“价高者得”竞价的地块，在今年入市销售时，其销售价格明显较高。

    比如万科紫台项目，去年挂牌成交的楼面地价为3600元/平方米，目前的销售价是9500元-9700元/平方米。这可能从某种程度上印证了高地价带动高房价的观点。

    那么，从现在的情况来看，通过招标出让的住宅地块，价格都回落到一个合适的区位，那么在土地出让价格出现合理回归的情况下，房屋的销售价格是否将会合理回归到一个较适中的价位区间呢？对此，业界多数人士表示，目前还无法定论。因为，销售价格的决定权掌握在开发商手中。招标住宅用地能否使房价合理回归，还需要看这些地块未来入市时的销售价格。

    尽管有业界人士表示，已成交的东坝地块，天鸿及城开只要把住宅售价定在5000元/平方米左右就能赢利，但接近天鸿的人士透露，该项目未来的售价至少是在6000元-7000元/平方米之间。

    关键词·闲置土地

    大体量未动工住宅地多在郊区

    7月19日，北京市国土局公布2004年1月至今年6月住宅用地的实际开发利用状况显示，未动工土地736公顷。

    北京京新基础投资控股有限公司总经理张卫克分析，体量较大的未动工住宅地块主要分布在通州及顺义等郊区县。城四区的未动工地块体量相对较少。

    记者发现，楼市热点区域内也不乏未开工的地块。比如，来广营的润泽庄苑住宅小区A3地块32.96公顷，约定去年9月20日开工，至今仍未开工。

    多位开发商告诉记者，这些项目迟迟未动工的主要原因是拆迁。还有一些是“8·31”大限时过关的协议出让地块，由于开发商资金紧张，部分地块正在二级市场上流动。

    北京市国土局有关负责人介绍，“披露这些没有动工的地块，目的是促使开发商尽快动工。国土局将会收回一些已经到期但仍未动工的土地。”

    关键词·新政

    土地预申请制度不影响北京

    国土部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(下称“规范”)从今年8月1日起实施。规范指出，“有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对地块有使用意向的，可提出用地预申请。”从这个制度设置来看，即使提前进行了土地的预申请制度，但是最终该地块还需要公开市场的方式出让，因此土地出让预申请制度仅仅是一种防患于未然的举措。

    “这是为了预防未来土地出让出现价格过低或‘流标’。”国土资源部有关官员这样表示。

    土地预申请制度和香港的“勾地”制度相似，香港当初推行勾地政策主要功用是避免贱价卖地，楼价下挫。即如果开发商出的底价不及政府主管部门所想，则政府主管部门有权阻止土地推出拍卖。

    “目前北京土地供应速度和数量完全无法满足市场需求，因此很少有流拍的局面，而流拍与否其实取决于土地的供应量、供应价格以及土地的质量，核心问题还是供应量。”中原地产华北区域总经理李文杰说。显然该制度的设置仅仅是起到一个预防的作用。但是对目前北京的土地市场而言，土地供应的速度和数量远远落后于市场的实际需求，因此该制度的设置对北京市场不会产生影响。