本报记者 郭宏超 彭朋 王亮 上海报道

    7月30日晚10点半,王先生还在和卖房子的人激烈地讨价还价,他坚持的报价比半个月前的市价低了10万元。

王先生最终如愿以偿,签下了上海浦东陆家嘴的一套二手房。

    卖房人不愿意放弃这笔一点儿也不划算的买卖。理由很简单,从8月1日起,二手房转

    让将缴纳20%的个人所得税。这个新政策引爆了上海二手房市场的“避税战”。短短5天,二手房价跌去二成。

    震荡迅速波及整个楼市,上海商品房价格急转直下,一个月内下跌了10%。

    楼市正在转向。没有人知道冬天会不会真的来临。上海,这个2005年第一轮地产调控的风暴中心,是否还经得起第二轮冲击？

    发烫的一周

    “我就是要等着政策出台前的这几天买,这时候大家都开始甩卖了,到了可以大幅砍价的时候了。”王先生说。

    这样的情形让急于将房子出手的宋女士心惊。直到7月30日下午4点半,在闵行区房地产交易中心二手房交易大厅,宋女士前面还有将近100个号没有挨到办手续的窗口前。整个大厅里人头攒动。“赶紧办完,心里也踏实了,在这里等着真是受罪。”她说。

    要卖掉闵行区莘庄镇一套120平米住宅的郭先生找了三家中介还没找到买家。“中介天天打电话告诉我,再降五万,不然挂牌出去没人买。而在交易中心我碰到一个买房子的则说中介告诉他,过了这段房子还会涨。”

    上海美联物业来自上海11个行政区域的二手房统计成交资料显示,自7月26日确认要缴纳个人所得税后,7月27日-7月31日五天时间里,二手房成交额占据了美联整个7月成交额的53%,交易价格下跌了二成。

    在闵行区房地产交易中心,仅7月29日一天办理的业务量几乎是原来的8倍。“整个营业厅人满为患,空调都像没开一样,热得人汗流浃背。”该交易中心的一位人士说。

    二手房市场的震荡迅速波及整个商品房买卖市场。上海房地产之窗网站的统计数据显示,6月16-22日,上海楼市均价还是每平方米9576元,到了7月21-27日,已跌至8394元。在8月1日前的一周里,又跌去200元。一个月内商品房均价降幅接近10%,成交量则维持在40万平方米左右。

    招商地产上海公司对此前积累的意向客户进行了电话寻访,发现许多以前决定买房进行两到三年短期投资的,现在都转为观望了。公司的一位高层说：“8月1日新政的出台,对市场的打击很大。”

    政策叠加效应

    这是在短短一年多的时间里,上海楼市遭遇的第二轮地产调控。

    2005年两会结束之后,中央政府连下重手,在3月16日提高个人房贷利率后,两个月内先后发布旨在稳定房价的“国八条”和“新八条”,房地产价格涨幅居全国之首的上海成为风暴中心。投行人士一度预测,上海楼市几乎难免崩盘命运。

    但此后上海楼市的走势令人惊讶。

    据上海方面统计,从2002年开始,上海房价每年涨幅都在20%左右,三年翻了一番。2003年全市均价为每平方米5881元,位居全国第一；2004年底,均价超过每平方米7000元。今年6月,上海楼市均价达到9500元左右。上海市规划局的一位人士说,最近这半年,上海房价又增长了百分之十几。

    虽然调控政策对上海楼市的成交量产生了一定的抑制,但房价并没有得到稳定,“价格总能轻易回升。” 中国房地产指数系统研究院副院长华东区院长陈晟说。

    即使在持续的调控风暴中,外资也没有减缓自己的脚步,摩根士丹利甚至专门成立了中国房地产投资基金,外资大手笔购进上海房产,几乎成为震荡中的上海楼市中一道风景。

    2005年全年,上海房屋销售价格水平比上年仍上涨9.7%。

    地产调控第一轮政策出台后,上海房地产业企业家信心一度从去年一季度以前的“较强景气”区间跌至景气临界值以下。不过以今年开始,房地产企业正在恢复信心。今年一季度,上海市房地产企业家信心指数进入“微景气”区间；二季度信心指数为113.8,比一季度上升12.3点,比去年同期上升18点。

    正在此时,第二轮调控风暴不期而至。而让8月1日最终成为政策效应爆发点的,则是从当日起二手房交易征收个税。此前一周,限制外资炒房的政策也正式下发。

    陈晟指出,“这次的调控组合拳将会对上海楼市产生巨大影响。”招商地产上海公司的一位高层表示,“基于现在这样的政策,5.55%的营业税加上20%的个人所得税,房价没有大幅度的上涨,投资就很难获利了。”

    然而上海楼市的调控还远没到头。上海市规划局的一位官员说：“接下来要采取的措施是控制房屋总价,按照国六条规定,对90平米以上和以下的房子设定比例。但是现在上海都还没定,到底什么比例还在研究当中,整个上海市都还在做摸底。我们规划局正在对不同的城区和内环、外环等地区的房子进行摸底调查,了解大小房屋比例情况。”

    不过他坦言,上海制定的规划是,上海人均住房面积要达到35-40平方米,国家政策是全国一刀切90平米划线,这与上海的规划还是有冲突的。

    这位人士还指出,上海地价一直都在往上涨,上海去年全年土地交易价格水平同比上涨6.9%。经营性用地都要上交易平台公开拍卖,而且土地的量也有严格控制,现在连外环以外的土地也都控制住了。而上海对于中心城区的政策是,减少住宅,接下来几乎不可能再批中心城的新住宅。这些都会对上海房地产市场的格局产生影响。

    限制外资买房的政策还在细节讨论中。华润置地上海滩花园有大量外资购房客户。华润置地上海公司市场部副经理刘于飞说：“上海的态度还是相当暧昧,一个证件可以买一套,原来一个护照可以买多套房子,但现在如果一直用一个护照买房可能会有问题,还需要一年的居住证明。”

    上海扛得住第二轮地产调控吗？根据国家统计局的数据,今年二季度,商品房销售价格景气指数虽然比一季度上升了13.1点,但仍然处于景气临界值以下；盈利亏损变化景气指数为100.5,虽然比一季度有所上升,但也比去年同期下降了9.8点。

    市场转向的起点？

    8月2日,S女士终于松了一口气。8月1日前,她顺利地抛出了2套房子。这位特意从温州来上海卖房的女士知道王先生想买房,一直不断地催促中介约王先生吃饭,表示愿意把房子便宜13万元卖掉,而且附赠所有装修和家具。她手中这套位于陆家嘴的25楼的房子,在一个月前的挂牌价是138万元,现在是125万元。

    陈先生并没有选择在新政出台前紧急抛售房子。他在上海中心城区卢湾区新开楼盘老西门新苑(均价每平米25000元)拥有两处300万元的物业,按照买入价格计算,目前平均每套物业的利润在170万元。

    “非但不会卖,我还要在未来合适的时间吃进散客抛售的物业。”开着宝马745、戴着江诗丹顿腕表的陈先生说。

    来自中介公司的信息是,最近一段时间,类似S女士这样,个体实力并不是很强的温州投资散客开始撤出上海楼市。但是有实力的投资者并没有大规模溃逃。

    “我认为城市化进程在上海还会有不短的发展时间,这还会给投资者带来机会,那些有实力的、理性的投资者选择留下来,从经济规律上来说是正常的。” 中国房地产指数系统研究院副院长华东区院长陈晟说。

    戴德梁行的董事叶建成说,经过这轮调控,从投资者角度来说将是一轮大的洗牌,实力强的投资者留下来。

    上海的炒房风潮将转变为少数人的投资。

    上海市规划局的那位人士说,上海楼盘降价可能会“区别对待”。高档房量少,尤其是内环内的房产价格很难再下来。每平方米7000-8000元的相对便宜的住宅,也很难再有下降空间,按一亩地500万元算,2.0的容积率,成本算下来,开发商的利润已经到了底线,不会再有大的降价空间。

    “现在来看,1万-2.5万元的房子没有什么价格上升空间,可能会降价。”他说。

    在限制外资购房政策出台后,非大陆籍人士在上海买入高档物业的热情依然没有减退。中国台湾的Y小姐在一家日资企业担任高管,在外资购房限制政策出台前一周,她在上海古北地区购入了一套总价超过200万元的物业。古北地区是上海港澳台人士较为集中的地区,目前的均价在15000上下。

    “选来选去还是把房子买在上海,国内城市只有上海的生活环境和台湾比较接近。”Y小姐说,身边不少台湾朋友也都在看房子,准备在上海持有物业用于自住。

    不过开发商的反应不容乐观。还有4个楼盘在销的上海农工商房产内部中层说：“现在市场不好,销售也难上得去,我们的压力很大。”8月5日推出新盘的招商地产同样改变了策略,决定先少推一点,先看看市场反应再说。

    观望成了房地产商首选的态度。对于8月1日前出现的一手房大跌,华润置地上海公司市场部副经理刘于飞的解释是,“政策的短期冲击力还是存在的,我们应该观察一段时间、几个月,才能说这个政策的影响到底是怎么样的。”

    一些房地产商已经开始调整经营思路。万科上海公司销售总监周海锋说,我们开始更多注重自住型客户的需求,更加注重物业产品的定位。以前项目定位有偏差影响也不大,大量投资客户的存在会把这些产品消化掉。但是现在,只要项目定位稍有偏差,可能就会导致整个项目死掉。目前,上海万科在租赁市场非常好的别墅还是有部分投资客,比如浦东的蓝山项目,很多人买来用于出租而不是自住。

    东渡国际一直从事青年住宅开发。东渡国际总裁办的王先生说：“我们一直坚持做小户型,所以政策要求90平米的开发要占到70%,这对我们是个好消息,也是一种机遇。”他们担心的是,以前开发的小户型主要是针对投资客的,这部分客户占到了以往销售量的50%,现在他们必须思考如何把这样的户型卖给自住型客户。

    招商地产上海管理总部的副总经理董雷认为,这样的调整,对大的品牌企业而言是有利的。目前该公司正在寻求新的项目和地块。

    一位业内人士说,现在是房地产销售淡季,这一系列调控政策出台之后,市场销售速度必然会放慢,会有部分中小型开发商在资金周转上出现问题,“据我们了解,目前已经有很多开发商拟转让地块,找到我们的就有好几家。”东渡国际总裁办的王先生说。

    对于这轮调控对上海房地产市场的影响,叶建成直言还在观望,不敢妄加评论。但据记者了解,此前戴德梁行一位分析师曾对这轮调控后的上海地产市场发表悲观看法,遭到其在香港集团主席勒令封口。

    来源：经济观察报网