一直以来,市场普遍流行一个观点———房价上涨过快的主要原因是土地价格大幅上升造成的。笔者认为,房产作为商品,市场价格的上涨归根结底还是需求过旺造成的。地价不是房价上升的主要原因,而是房价拉动的结果。

    去年9月,SOHO尚都的招商工作在山西和温州取得了意外的成功———单月交易量达到9亿多元。今年,位于青年路的某项目第四期1117套房源4天内即告售罄,开发商甚至发出一封公开信,向1000多名排队购房未果的客户公开致歉。过旺需求的形成有土地资源稀缺的原因,也有人民币升值预期、投资渠道匮乏、城市改造拆迁、社会保障危机、社会舆论导向等等诸多原因,这并不是我们要说的主题,但这是房价拉升地价的重要前提条件。

    笔者认为,狂热而失去理智的不是开发商,而是房产市场上的购买方。从某种意义上讲,开发商只不过是购房者的代理人而已,因为开发商拿地的目的不是自用,而是经过开发后倒卖给购房者。

    试想,作为“唯利是图”的房地产开发商,经过反复的市场价格测试,发现购房者的价格承受能力以及购房热情是空前高涨的。某地块准备拍卖,开发商肯定是在经过一番认真的市场预测与评价以及开发经营测算后,得出土地成本的最高承受价格。这就是参与拍卖,现场出价的最后底牌,只要成交价格控制在底牌价格以下就有利可图。

    2006年4月17日下午3时30分,北京市土地储备中心的二楼会议室里挤满了人,丰台区成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地地块公开竞价在这里举行。经过64轮激烈的竞争,最终被北京正江房地产开发有限公司在7家房地产开发企业中脱颖而出,以3.41亿元的价格竞得。4月18日北辰实业股份有限公司(0588.HK)经过88轮激烈的竞价,以11.5亿元的价格竞拍获得海淀区温泉镇D1地块。根据现行的“招、拍、挂”程序,政府根据市场状况以及土地一级开发的成本确定土地出让的底价。而最后的成交价是由房地产开发商参与土地挂牌、拍卖竞价形成的。如果没有过旺的房产市场需求,没有节节攀升的房价,开发商哪里来的信心对所拍土地竞相加价。

    由此可见,在现有的市场机制下,房价的上涨拉升了地价增长。无论真实的因果关系是怎样,地价的增长毕竟为房地产开发商高标房价提供了充足的理由,房价的上涨毕竟使政府无可争议地成为最大的受益者。