目前，房地产市场处于土地资源受限，城市化及消费需求升级等矛盾的大背景下，经济持续高速增长、行业产能相对不足、市场资金供给充裕、住房问题泛政治化等问题较突出，未来至少在5～8年的时间内，政府对于房地产行业调控力度是不会放松的。

    房地产推动经济过热

    继2005年GDP实现9.9%的高增长之后，2006年第一季度GDP的增长率更是达到了10.3%，而同期的城镇居民收入增长率也达到了10.8%。伴随着经济的持续高速增长，特别是投资的大幅增长，出现了部分产业产能过剩以及能源、基础原材料价格大幅上涨等问题，这些都进一步加重了政府对经济过热的担心，适度从紧的宏观政策将会是未来调控的主基调。众所周知，作为国民经济支柱产业的房地产业对GDP以及地方财政的贡献率都达到历史高位，而如果政府进一步实施紧缩调控政策，那么房地产业则是首当其冲。

    行业产能相对不足

    相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能不足。从住宅存量市场来看，2004年我国城镇住宅存量为96.16亿平方米，当年全国城镇总人口为5.4283亿，城镇人均住宅建筑面积仅为17.7平方米。

    从市场增量来看则更不乐观，尽管我国城镇住宅竣工面积保持着约14%的年平均增长率，但由于基数较低且每年城市拆迁改造面积较大，因此年住宅面积的净增加额非常有限，2005年城镇住宅面积的净增加额约为3.6亿平方米，而当年全国城镇新增人口就达到1929万，把净增加额全部用于新增人口也不过人均18.7平方米而已。

    造成近年来行业产能相对不足的主要原因有两点：一是土地出让制度改革造成土地成本上涨过快，这反映在土地购置面积增长率的持续下降；二是快速的城市化进程带来了持续增长的住房需求，这造成了市场结构的失衡，城镇人口在“十五”期间平均每年增加2061万，因此“十五”期间城镇居民住房状况出现历史性倒退也就不难理解。综合来看，随着城市化脚步的加快，城市人多地少的局面在中长期都难以得到改观，因此如何制定合理的土地出让政策就成为了解决城市住房问题的核心。

    市场资金供给充裕

    去年的信贷紧缩政策一度使得房地产投资规模增幅明显下跌，很多开发企业都不同程度地经历了资金危机考验。不过从2005年下半年开始，市场景气指数逐步回升，同时商品房销售增长率也出现大幅攀升。随着市场的回暖，信贷紧缩政策有所松动，金融机构又逐步加大了对房地产业的信贷支持力度，2006年1～4月来自国内贷款的房地产开发投资资金同比增幅高达44%，而同期全国房地产开发企业完成投资同比增长也达到21%。

    造成市场资金比较宽松的原因在于：首先，市场缺乏较好的投资出口；其次，货币流动性过剩加重了市场对通货膨胀的担忧，而通过持有房地产实现资金保值增值无疑是较好的选择；第三，对人民币升值的强烈预期驱使大量境外资本入境并持有人民币资产，而房地产则是最主要的资产形式。

    住房问题泛政治化

    随着房价的不断高涨，城镇居民的不满情绪也被激发出来，特别是经过媒体报道的不断升级与渲染，出现了所谓“住房问题泛政治化”的社会现象。其实，住房问题从来就不是单纯的市场问题，首先从经济学角度来看，住房与医疗以及教育一样都具有明显的外部性，如果完全由市场提供，很可能会出现供给结构不合理等妨害社会整体福利的市场失灵问题，因此构建住房制度就成为政府的一项重要公共政策；其次从我国国情来看，城市土地是国家所有并由地方政府负责运营，房地产金融信贷也基本上由政府主导，特殊的土地制度与金融体系决定了房地产业不可能是完全市场化的行业。

    通过对调控背景的深入分析，我认为，至少在5～8年的时间内，政府对于房地产行业的监管与调控力度是不会放松的，因为房地产行业是关系到国计民生的支柱产业，政府既希望发挥房地产业对于经济发展的贡献与带动作用，又不愿意看到房价的过度上涨，因为过度上涨的房价一方面会引起城市居民的不满，另一方面也可能会引发金融风险。